경매 세금 총정리 (양도소득세, 취득세, 취득시기, 필요경비)

경매는 한 물건에서 두 사람의 세금이 같은 날 동시에 갈리는 거래입니다. 집을 잃은 쪽에는 양도소득세가, 낙찰받은 쪽에는 취득세가 부과됩니다. 그런데 두 세금의 기준일과 기준금액이 각각 따로 정해지는 것이 아닙니다. 매각대금 완납일과 매각대금이라는 하나의 사실에서 두 갈래의 결과가 나옵니다. 이 구조를 이해하면 흩어져 보이던 쟁점들이 하나의 기준으로 정리됩니다.

가장 자주 어긋나는 지점부터 말씀드리면, 배당을 전혀 받지 못한 소유자에게도 양도소득세는 부과됩니다. 양도가액이 실제 수령액이 아니라 매각대금이기 때문이죠. 반대편 낙찰자에게는 낙찰가만이 취득세 과세표준이 아닐 수 있습니다. 두 편의 계산이 어디서 갈라지는지 조문부터 따라가 보겠습니다.

경락과 매각대금 완납은 무엇을 의미하는가

경락은 법원 경매에서 최고가로 응찰한 사람이 매각허가결정을 받아 부동산을 취득하는 것을 말합니다. 여기서 세법이 기준으로 삼는 시점은 낙찰된 날도, 소유권이전등기일도 아닙니다. 매수인이 매각대금을 완납한 날입니다. 민사집행법 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때 등기 없이도 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다.

대금이 완납되면 법원사무관등이 매수인 앞으로의 소유권이전등기와, 매수인이 인수하지 않는 부담에 관한 말소등기를 직권으로 촉탁합니다(민사집행법 제144조 제1항). 그리고 같은 조 제3항은 이 등기비용을 매수인이 부담하도록 정하고 있습니다. 뒤에서 필요경비를 볼 때 이 조항이 다시 나옵니다.

일상 용어와 법률 용어가 조금 다릅니다. 흔히 말하는 낙찰은 매각허가결정이고, 잔금납부가 매각대금 완납입니다. 세법은 이 중 완납일 하나만 봅니다.

경매로 넘어가도 양도소득세를 내는가

부과됩니다. 소득세법 제88조 제1호는 양도를 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의합니다. 경매는 소유자가 원해서 판 것이 아니지만, 매각대금으로 채무가 소멸하므로 대가가 있는 이전입니다. 그래서 양도에 해당합니다.

여기서 가장 많이 어긋나는 지점이 양도가액입니다. 양도가액은 매각대금 전액이지, 배당으로 실제 수령한 금액이 아닙니다. 매각대금 전부가 채권자에게 배당되어 소유자에게 배당된 금액이 없더라도 양도가액은 매각대금 그대로입니다. 채무를 갚는 데 쓰였다는 사정은 필요경비가 아니기 때문입니다.

2008년에 3억원에 산 아파트가 2026년 경매로 4억원에 낙찰되었다고 하겠습니다. 배당으로 전액이 채권자에게 돌아가 소유자에게 배당된 금액은 없습니다. 그래도 양도가액 4억원에서 취득가액 3억원을 뺀 양도차익 1억원을 기준으로 양도소득세가 계산됩니다. 매각대금이 채권자에게 배당된 뒤에도 납세의무는 그대로 남는 구조여서, 경매 사건이 체납으로 이어지는 경우가 적지 않습니다.

언제 양도한 것으로 보는가

소득세법 제98조는 취득시기와 양도시기를 해당 자산의 대금을 청산한 날로 정하고, 예외는 시행령에 맡기고 있습니다. 시행령 제162조 제1항이 그 예외를 열거하는데, 등기접수일, 자기가 건설한 건축물, 상속·증여, 수용, 환지처분 같은 항목들만 있고 경매를 따로 규정한 호는 없습니다. 그래서 경매는 원칙으로 돌아갑니다.

국세청 해석도 같습니다. 재일46014-90(1995.1.13)은 경매의 방법으로 양도 또는 취득한 경우에도 그 경락대금을 완납한 시기가 그 대금을 청산한 날이 되는 것이라고 회신했습니다. 이 해석은 그대로 유지되어, 부동산거래관리과-1036(2011.12.14)도 임의경매로 취득한 부동산의 취득시기와 양도시기를 대금청산일로 보고 있습니다.

날짜 하나가 여러 갈래로 작용합니다. 매각대금 완납일이 양도일이므로 예정신고기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월)이 여기서 기산되고, 보유기간에 따른 세율 구분도 이 날을 기준으로 나뉩니다. 낙찰자 입장에서는 같은 날이 취득일이 되어 보유기간의 출발점이자 주택 수 판정의 기준일이 됩니다.

양도자와 낙찰자의 기준은 어떻게 대응하는가

같은 날 같은 금액이 한쪽에서는 양도가액으로, 다른 쪽에서는 취득세 과세표준으로 잡힙니다. 다만 모든 항목이 그대로 대응하지는 않습니다. 낙찰자 쪽에는 매각대금에 더해지는 항목이 따로 있는데, 바로 다음에서 봅니다.

한 가지 덧붙이면, 1세대 1주택 비과세는 양도의 원인을 가리지 않습니다. 보유기간 등 요건을 갖추고 있었다면 그 양도가 경매였다는 이유만으로 비과세가 배제되지는 않습니다.

낙찰자의 취득세는 무엇을 기준으로 산정하는가

지방세법 제10조의3 제1항은 부동산을 유상거래로 승계취득하는 경우 취득당시가액을 사실상의 취득가격으로 정합니다. 경매는 대가를 지급하는 유상승계취득이므로 낙찰가가 그대로 과세표준이 됩니다. 시가인정액은 같은 조 제2항, 즉 특수관계인 간 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우에 지방자치단체의 장이 적용할 수 있는 예외입니다.

이 부분에서 오해가 자주 생깁니다. 경매가액을 시가인정액으로 본다는 설명이 돌아다니는데, 그것은 무상취득의 과세표준을 정할 때 시가를 무엇으로 볼 것인지에 관한 규정과 섞인 것입니다. 유상취득인 경매 자체의 과세표준은 시가인정액이 아니라 사실상취득가격입니다.

그렇다고 사실상취득가격이 낙찰가만을 의미하는 것은 아닙니다. 지방세법 시행령 제18조 제1항은 직접비용에 더해지는 간접비용을 열거하고 있고, 그 제5호가 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 경우가 여기에 해당할 수 있습니다.

낙찰가가 3억원이고 인수하는 임차보증금이 5천만원이라면, 취득세 과세표준은 3억원이 아니라 3억 5천만원으로 검토됩니다. 같은 조항에 공인중개사 중개보수(제7호), 할부·연부 이자와 연체료(제2호)도 들어 있습니다. 반대로 제2항은 광고선전비, 전기·가스 분담금, 이주비와 지장물 보상금, 부가가치세를 과세표준에서 제외하고 있습니다.

실무에서 지적되는 문제가 하나 있습니다. 취득세 신고기한은 취득일부터 60일인데(지방세법 제20조 제1항), 인수할 보증금이 그 사이에 확정되지 않는 경우가 있습니다. 낙찰가만으로 신고했다가 이후 금액이 확정되면 과소신고와 납부지연에 따른 가산세 문제가 뒤따를 수 있다는 점이 실무 문헌에서 반복해 지적됩니다.

취득가액을 모를 때 환산취득가액을 쓸 수 있는가

먼저 요건부터 정확히 볼 필요가 있습니다. 소득세법 제114조 제7항은 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 추계할 수 있다고 정합니다. 즉 기준은 증빙으로 확인이 되느냐이지, 과거에 신고를 했느냐가 아닙니다. 신고를 안 했으니 환산을 쓴다는 설명은 조문과 맞지 않습니다.

추계에도 순서가 있습니다. 시행령 제176조의2 제3항은 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차적으로 적용하도록 정하고 있습니다. 환산취득가액은 세 번째 순위이지 곧바로 꺼내 쓰는 방법이 아닙니다.

그런데 경매를 검색하는 분들이 흔히 오해하는 지점이 있습니다. 환산이 문제되는 쪽은 낙찰자가 아닙니다. 낙찰자에게는 법원이 발급하는 대금완납증명서가 있어 실지취득가액이 그대로 확인되기 때문입니다. 환산이 실제로 문제되는 경우는 반대편, 즉 오래전에 취득해 증빙이 남아 있지 않은 상태에서 경매로 부동산을 잃은 소유자 쪽입니다.

환산을 쓰면 따라오는 효과도 있습니다. 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우 소득세법 제97조 제2항 제2호에 따라 실제 지출한 자본적 지출액과 양도비 대신 필요경비개산공제가 적용됩니다. 그 금액은 토지와 건물의 경우 취득 당시 기준시가의 3퍼센트이고 미등기양도자산은 0.3퍼센트입니다(시행령 제163조 제6항). 바로 다음에서 볼 필요경비들이 이 경우에는 별도로 더해지지 않는 구조입니다.

필요경비는 어디까지 인정되는가

경락으로 취득한 자산의 취득가액 공식은 국세청 해석이 같은 문장으로 반복하고 있습니다. 서면인터넷방문상담5팀-305(2008.2.18)와 재산세과-234(2009.9.17) 모두 법원의 경매를 통하여 취득한 자산의 취득가액은 경락가액에 취득세·등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액이라고 회신했습니다. 조문 경로로는 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에서 시행령 제163조 제1항 제1호로, 다시 시행령 제89조 제1항 제1호의 취득세·등록면허세 기타 부대비용으로 이어집니다.

문제는 경매에 따라오는 여러 지출을 한꺼번에 묶어서 보면 판단이 어긋난다는 점입니다. 성격에 따라 세 갈래로 나뉩니다.

A 유형의 근거는 앞서 본 민사집행법 제144조 제3항입니다. 매수인이 회피할 수 없는 소유권 취득 부수비용이기 때문입니다. 실제 사례로 국심2007전3630(2008.8.18)은 근저당권 말소비용 14,400원을 필요경비로 인정했습니다. 금액에서 짐작되듯 등기 실비입니다.

B 유형은 경매로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 부담을 정리한 경우입니다. 대항력 있는 임차보증금에 관해서는 한 걸음 더 나아간 해석이 있습니다. 서면4팀-1347(2007.4.26)은 대항력 있는 임대보증금으로서 구상권을 행사할 수 없는 것에 한하여 매수인이 부담하는 금액이 취득가액에 포함된다고 보았습니다. 반대로 임차인과 경락인이 동일한 사안에서 대항력이 없는 보증금은 부동산 취득의 대가로 지급한 것이 아니어서 취득가액에 포함되지 않는다고 했습니다. 다만 대항력이 있는지, 구상권을 행사할 수 없는지는 법원 경매 관련 서류와 임대차계약서 등을 종합해 관할세무서에서 판단할 사항이라는 단서가 붙어 있습니다.

이 기준은 최근까지 그대로 이어지고 있습니다. 사전-2021-법규재산-1742(2022.2.23)는 2017년 6월 법원 경매로 의정부의 아파트를 취득했더니 2011년 1월부터 살고 있던 1순위 대항력 임차인이 있었고, 2019년 5월 연체된 월세를 뺀 임대보증금 8,200만원을 반환한 사안입니다. 국세청은 서면-2019-부동산-0047을 인용해 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로 매수인이 부담하는 금액을 포함한다고 회신했습니다. 2007년 해석의 문장이 15년 뒤에도 같은 형태로 쓰이고 있는 셈입니다.

그 밖의 항목들에 대해서는 국세청이 일관되게 개별 사실판단으로 미뤄 왔습니다. 서면4팀-1068(2006.4.21)은 경매로 낙찰받은 주택의 이전등기금액, 주택채권, 세입자 변제금, 명도소송비용, 집수리비용을 한꺼번에 질의받았지만, 시행령 제163조 제3항 제2호의 원칙만 확인하고 해당 여부는 사실관계로 판단할 사항이라고 회신했습니다. 명도비용에 관해서는 기본통칙 97-5 제2항이 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 취득가액에 포함한다고 적고 있으나, 통칙은 법규가 아니고 예규는 위와 같이 사실판단에 맡기고 있습니다.

C 유형의 대표 사례가 조심2010중2609(2010.10.13)입니다. 보유 중에 설정해 준 채권최고액 20억원의 근저당을 양도 과정에서 4억원을 주고 말소한 사안인데, 조세심판원은 이를 소유권 확보를 위해 직접 소요된 비용이 아니라 사례금 성격의 비용으로 보아 기각했습니다. 앞의 14,400원과 이 4억원은 서로 모순되는 결정이 아닙니다. 하나는 소유권 취득에 부수하는 등기 실비이고, 다른 하나는 이미 확보된 소유권에 설정되어 있던 담보권을 말소하기 위해 지급한 금액이라는 성격 차이입니다. 구분 기준은 금액의 크기가 아니라 지출의 성격입니다.

증빙 요건도 경로에 따라 다릅니다. 시행령 제163조 제3항의 자본적 지출액은 적격증빙을 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우여야 한다는 요건이 본문에 있습니다. 반면 제163조 제1항의 취득가액에는 그 요건이 없습니다. 같은 지출이라도 어느 경로로 들어가느냐에 따라 요구되는 증빙의 수준이 달라지는 셈입니다.

정리하면

경매의 세금은 매각대금 완납일과 매각대금이라는 두 개의 축으로 정리됩니다. 완납일에 종전 소유자의 양도와 낙찰자의 취득이 동시에 일어나고, 매각대금이 한쪽에서는 양도가액으로 다른 쪽에서는 사실상취득가격으로 잡힙니다. 배당액이 아니라 매각대금이 기준이라는 점, 낙찰가 외에 인수하는 채무가 취득세 과세표준에 더해질 수 있다는 점이 실무에서 가장 자주 어긋나는 두 지점입니다.

필요경비는 영수증의 금액이 아니라 지출의 성격에서 갈립니다. 14,400원이 인정되고 4억원이 부인된 두 결정례가 그것을 보여줍니다. 판단이 애매한 구간에서는 매각물건명세서에 인수로 기재되어 있는지, 지출의 상대방과 대가가 무엇으로 문서화되어 있는지가 근거가 됩니다.