해외로 나간 가족이 국내 주택을 양도할 때 (비거주자 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제)

국내에 아파트 한 채를 두고 가족이 해외로 나가는 경우가 있습니다. 유학, 주재원 발령, 현지 취업처럼 사유는 제각각인데 세금에서는 질문이 하나로 모입니다. 그 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있느냐입니다. 답은 국적이나 영주권이 아니라 양도일 현재 거주자인지 비거주자인지에 따라 달라지고, 비거주자로 판정되면 비과세만 막히는 것이 아닙니다.

비거주자란 무엇인가

소득세법 제1조의2 제1항은 거주자를 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인으로, 비거주자를 거주자가 아닌 개인으로 정의합니다. 여기서 말하는 주소는 주민등록표에 적힌 주소가 아닙니다. 같은 법 시행령 제2조 제1항은 주소를 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다고 정하고 있습니다.

영주권이나 시민권을 얻으면 그것으로 비거주자가 된다는 설명이 오래 돌아다녔는데 조문은 그렇게 되어 있지 않습니다. 시행령 제2조 제4항은 국외에 거주하거나 근무하는 사람이 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서, 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에 국내에 주소가 없는 것으로 본다고 정합니다. 세 가지가 모두 갖춰져야 합니다. 배우자와 자녀가 함께 나갔더라도 다른 가족이 국내에 남아 생계를 같이하고 있으면 이 조항은 성립하지 않습니다.

반대 방향의 조항도 있습니다. 시행령 제2조 제3항은 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때, 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에 국내에 주소를 가진 것으로 봅니다. 제4항이 성립하지 않는다고 해서 곧바로 거주자로 확정되는 것도 아닙니다. 그때는 원칙인 제2조 제1항의 종합판단으로 돌아갑니다.

한 가지 예외가 시행령 제3조입니다. 국외에서 근무하는 공무원과, 거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인 등에 파견된 임원 또는 직원은 거주자로 봅니다. 국내 법인에서 파견된 것이 아니라 현지 회사에 직접 채용된 경우에는 이 조항에 해당하지 않습니다.

국세청 회신은 이 판정에 대해 예외 없이 사실관계를 종합하여 판단할 사항이라고 답합니다(서면부동산2016-2927, 2016. 5. 9. 등). 조문이 숫자로 답을 주지 않는 영역이라 다툼의 소지가 크면 사전답변으로 확인받는 경로가 있습니다.

비거주자가 되면 무엇이 막히는가

비거주자는 비과세를 못 받는다는 설명은 결론만 맞고 범위가 좁습니다. 조문을 따라가면 막히는 항목이 세 개입니다.

소득세법 제121조 제2항은 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자를 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다고 정한 뒤, 단서에서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조제1항제3호·제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다고 적습니다. 제89조 제1항 제3호가 1세대 1주택 비과세, 제4호가 조합원입주권 비과세, 제95조 제2항 표 외의 부분 단서가 1세대 1주택 장기보유특별공제 표2입니다.

그 대통령령으로 정하는 비거주자가 누구인지는 시행령 제180조의2 제1항에 있습니다. 법 제1조의2 제1항 제2호의 비거주자, 곧 비거주자 전부입니다. 특정 유형만 골라내는 조항이 아닙니다.

세율은 거주자와 같습니다. 비거주자라서 세율이 높아지는 것이 아니라, 세금을 깎아주는 두 장치가 빠지면서 결과가 크게 달라집니다.

출국 특례는 어디까지 열어주는가

시행령 제180조의2 제1항에는 단서가 붙어 있습니다. 법 제89조제1항제3호를 적용할 때에는 제154조제1항제2호나목 및 다목의 요건을 충족하는 비거주자는 제외한다는 문장입니다. 이 요건을 갖추면 비거주자여도 1세대 1주택 비과세가 열립니다.

나목은 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우이고, 다목은 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우입니다. 두 목의 단서는 같습니다. 출국일 현재 1주택을 보유하고 있어야 하고, 출국일부터 2년 이내에 양도해야 합니다.

문턱이 세 개입니다. 세대전원 출국, 출국일 현재 1주택, 출국일부터 2년입니다. 배우자와 자녀만 나가고 본인이 국내에 남았다면 첫 번째에서 요건이 무너지고, 출국하고 2년이 지나면 세 번째에서 닫힙니다. 요건을 갖추면 시행령 제154조 제1항 단서에 따라 보유기간과 거주기간의 제한도 받지 않습니다.

왜 장기보유특별공제는 표1만 남는가

시행령 제180조의2 제1항 단서를 다시 읽으면 문장이 법 제89조제1항제3호를 적용할 때에는으로 시작합니다. 예외가 걸리는 대상이 비과세 하나로 한정되어 있습니다. 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서, 곧 장기보유특별공제 표2에는 같은 예외가 붙어 있지 않습니다.

결과는 이렇게 됩니다. 출국 특례로 비과세를 받는 비거주자도 양도가액이 12억원을 넘으면 그 초과분은 과세되고, 그 계산에서 장기보유특별공제는 표1만 적용됩니다. 표1은 보유기간 3년 이상부터 1년에 2퍼센트씩 올라가 15년 이상에서 30퍼센트가 상한입니다. 표2는 보유기간 최대 40퍼센트에 거주기간 최대 40퍼센트를 더해 80퍼센트까지 갑니다. 보유 10년에 거주 10년이면 80퍼센트가 적용될 자리에서 20퍼센트가 됩니다.

실무 자료가 비거주자는 비과세가 안 된다는 문장에서 멈추는 경우가 많은데, 12억원을 넘는 주택에서는 이 공제율 차이가 세액을 더 크게 움직입니다.

거주자로 돌아오면 과거 기간은 어떻게 되는가

여기서 결론이 반대로 나옵니다. 거주자로 취득한 주택을 비거주자 기간을 거쳐 다시 거주자가 된 상태에서 1세대 1주택으로 양도하면, 장기보유특별공제는 전체 보유기간 및 거주기간에 표2를 적용합니다.

기획재정부 조세정책과-69(2025. 1. 13.)가 이 질문에 답한 해석입니다. 질의는 2005년 3월 주택을 취득하고 2006년 1월 출국해 해외에 거주하다가 2020년 2월 거주자로 전환된 뒤 그 주택에서 2년 이상 거주하고 양도하려는 사안이었습니다. 두 안이 대립했습니다.

회신문은 귀 질의와 관련하여 2안으로 회신합니다라는 한 문장입니다. 비거주자였던 기간도 표2 계산에 그대로 들어갑니다. 같은 사실관계로 접수된 서면질의(서면-2023-법규재산-3014, 2024. 2. 17.)는 이 기획재정부 해석을 참고하라는 내용으로 회신되었습니다.

이 물음이 2025년에 처음 나온 것은 아닙니다. 부동산거래관리-760(2011. 8. 29.)은 해외이민으로 나가 국내에 주택을 취득했다가 가족 모두 입국해 거주자가 된 사람이 그 주택을 양도할 때 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 적용받는지를 직접 물었습니다. 회신은 보유기간이 3년 이상이면 표2를 적용받을 수 있고 양도일 현재 거주자에 해당하는지를 판단하여 적용할 사항이라는 데서 멈췄습니다. 기간을 어디부터 세는지에 대한 답이 14년 뒤에 나온 것입니다.

비과세 보유기간은 별개의 규칙입니다. 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 거주자에게 적용되고 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산합니다(서면-2017-부동산-2535, 2018. 1. 25.). 거주기간은 그 보유기간 중 거주한 기간을 통산합니다(재산-586, 2009. 10. 29.). 두 규칙을 한 덩어리로 묶어 읽으면 결과가 어긋납니다.

전세를 놓고 나간 경우는 어떻게 되는가

비거주자였던 기간까지 비과세 보유기간에 넣어주는 조항이 따로 있습니다. 시행령 제154조 제8항 제2호는 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 그 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다고 정합니다.

기획재정부 재산세제과-218(2012. 3. 19.)이 이 조항의 적용 범위를 정리했습니다. 질의는 1998년 세대전원이 미국으로 이주해 시민권을 얻은 사람이 2009년 서울에 아파트를 취득했다가 2011년 세대전원이 입국해 그 집에 거주하던 중 양도하려는 사안이었고, 물음은 이 조항이 외교관 등 신분에 따른 비거주자에게만 한정되는지였습니다. 회신은 거주자로 전환되는 시점에서 3년 이상 1주택을 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 모든 비거주자에게 적용된다는 것이었습니다. 서면-2022-부동산-2360(2022. 8. 2.)도 이 해석을 그대로 참고하도록 안내합니다.

문언에서 눈여겨볼 표현이 그 주택에서 거주한 상태로입니다. 국내 아파트를 전세나 월세로 내놓고 출국한 뒤 귀국해서 다른 곳에 살고 있다면 이 조항의 문언에 맞지 않습니다. 임대차를 정리하고 그 주택에 실제로 입주한 상태에서 거주자로 전환되어야 문언이 충족됩니다. 또 이 조항을 쓰는 경우에는 시행령 제154조 제1항 괄호에 따라 요구되는 보유기간이 2년이 아니라 3년이 됩니다.

거주기간 계산에도 함정이 있습니다. 시행령 제154조 제6항은 거주기간을 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 정합니다. 출국하면서 전출 신고를 하면 거주기간은 그 날짜에서 멈춥니다. 표2의 거주기간 공제율이 여기서 결정됩니다.

정반대로 보이는 두 예규는 어떻게 읽는가

검색하다 보면 결론이 반대인 두 예규를 만나게 됩니다. 하나는 방금 본 재산세제과-218이고, 다른 하나는 부동산납세과-443(2014. 6. 24.)입니다. 443은 비거주자인 상태에서 취득한 주택을 거주자가 된 상태에서 양도할 때 보유기간은 거주자가 되는 시기부터 기산한다고 회신했습니다.

두 예규는 층이 다릅니다. 443은 원칙을 말합니다. 거주자 신분에서의 기간만 센다는 것으로, 서면-2017-부동산-2535나 재산-586과 같은 결론입니다. 재산세제과-218은 시행령 제154조 제8항 제2호라는 예외의 적용 범위를 말합니다. 443이 다룬 사안은 1992년 해외이주한 시민권자가 1999년 국내 아파트를 취득한 경우여서, 그 주택에서 거주한 상태로 전환이라는 요건에 애초에 해당하지 않습니다.

한쪽만 인용한 자료를 보고 결론을 내리면 반대 방향으로 갑니다. 443이 폐지되었다는 서술도 돌아다니는데 국세법령정보시스템에 원문이 그대로 있습니다. 원칙과 예외로 나란히 놓고 읽는 것이 조문 구조에 맞습니다.

숫자로 보면 얼마나 차이가 나는가

2016년 6월에 6억 3,000만원에 취득해 10년을 보유하고 그중 7년을 거주하다가 19억원에 양도하는 아파트를 놓고 계산해 보겠습니다. 양도차익은 12억 7,000만원입니다.

12억원을 넘는 고가주택이므로 비과세를 받더라도 전액이 빠지지는 않습니다. 시행령 제160조 제1항은 고가주택의 양도차익을 전체 양도차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액이 양도가액에서 차지하는 비율을 곱해 계산하도록 정합니다. 19억원 중 7억원이 과세 대상 비율이 됩니다.

같은 집, 같은 매도가액인데 첫 줄과 둘째 줄이 열 배가 넘게 차이 납니다. 세율이 달라서가 아니라 비과세와 표2가 함께 빠졌기 때문입니다. 셋째 줄에서는 법 제95조 제2항 본문 괄호에 따라 장기보유특별공제 자체가 적용되지 않아 공제가 한 푼도 남지 않습니다.

거주기간이 7년에서 멈춘 것도 눈여겨볼 대목입니다. 2023년 11월에 전출 신고를 했다면 그 뒤의 기간은 거주기간에 쌓이지 않습니다. 거주 10년이었다면 표2가 80퍼센트였습니다.

정리

거주자와 비거주자는 국적이나 영주권이 아니라 생활관계로 판정됩니다. 비거주자가 되면 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 표2가 함께 배제되고, 근거는 소득세법 제121조 제2항 단서와 시행령 제180조의2 제1항입니다. 출국 특례라는 예외가 있지만 세대전원 출국과 2년이라는 문턱이 있고, 그 예외는 비과세에만 붙어 있어 장기보유특별공제는 표1만 남습니다. 거주자 지위를 회복한 뒤 양도하면 장기보유특별공제는 전체 기간에 표2가 적용됩니다.

판정 자체가 사실관계를 종합해 결정되는 영역이라 같은 상황처럼 보여도 결론이 달라집니다. 출입국 기록, 가족의 국내 잔류 여부, 출국일과 전출일을 함께 놓고 확인해 보시기 바랍니다.

다음 편에서는 재개발과 재건축이 걸린 주택에서 종전주택 비과세가 언제까지 열려 있는지를 정리하겠습니다.

지창언 세무사 | jco0302@naver.com | 010-4846-6954