부동산 교환 양도세, 임의로 정한 가격 대신 기준시가로 신고해도 될까요?

“교환할 때 서로 6억 원으로 정했습니다. 감정평가를 받은 금액은 아닌데, 기준시가로 양도세를 신고해도 될까요?”

개인끼리 부동산을 교환하면서 서로 합의한 가격을 계약서에 적는 경우가 있습니다. 하지만 그 금액이 세법상 실지거래가액으로 인정되는지, 인정되지 않는다면 어떤 금액으로 신고해야 하는지는 따로 확인해야 합니다.

특히 양도가액을 기준시가로 계산하게 되면 과거 취득가액의 계산 기준도 달라진다는 점을 놓치기 쉽습니다.

계약서에 적은 6억 원

국세청에 접수된 실제 질의입니다.

상가 소유자는 다른 사람이 소유한 아파트와 자신의 상가를 교환했습니다. 상가의 가격을 6억 원으로 정해 계약서를 작성했고, 등기부에도 같은 금액이 기재됐습니다.

다만 이 금액은 감정평가 등 객관적인 방법으로 산정한 가격이 아니라 당사자들이 임의로 평가한 금액이었습니다.

질의자는 임의로 정한 6억 원을 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 신고할 수 있는지, 이미 6억 원으로 신고했다면 기준시가로 수정신고할 수 있는지를 물었습니다.

국세청은 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 따르는 것이 원칙이지만, 그 금액을 실지거래가액으로 인정하거나 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액·감정가액·기준시가 등에 따라 산정한다고 답했습니다.

이 회신은 해당 거래의 6억 원을 부인하고 기준시가 적용을 확정한 결정은 아닙니다. 실지거래가액을 인정하거나 확인할 수 있는지에 따라 적용 방법이 달라진다는 답변입니다.

기준시가를 선택할 수 있을까

당사자가 합의한 가격이라는 이유만으로 그 금액이 부인되는 것은 아닙니다. 반대로 계약서와 등기부에 금액이 적혀 있다는 이유만으로 실지거래가액 인정 문제가 끝나는 것도 아닙니다.

실제 교환 조건과 가격 산정 근거, 관련 증빙을 통해 그 금액을 인정하거나 확인할 수 있는지를 살펴봐야 합니다.

이를 확인할 수 없는 경우에도 곧바로 기준시가를 선택하는 것은 아닙니다. 교환으로 양도한 부동산의 양도가액은 다음 순서로 검토합니다.

매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가

국세청은 부동산거래관리과-797 회신에서 이 순차 적용 원칙을 명시하고 있습니다. 각 가액은 법령상 요건을 충족해야 하므로 납세자가 유리한 금액을 골라 적용하는 방식은 아닙니다.

취득가액도 함께 달라진다

검토 결과 양도가액을 기준시가로 산정하게 됐다면, 과거 실제 취득금액은 그대로 공제할 수 있을까요?

소득세법 제100조 제1항은 양도가액을 기준시가로 계산할 때 취득가액도 기준시가로 계산하도록 정하고 있습니다.

따라서 과거 매수계약서와 대금 지급자료가 남아 있더라도 양도가액은 기준시가, 취득가액은 실제 매수가격으로 섞어 계산할 수는 없습니다.

여기서 취득가액은 교환으로 넘긴 부동산을 과거에 취득한 가액입니다. 교환으로 새로 받은 부동산의 취득가액과는 구분해야 합니다.

양도가액은 줄었는데 차익은 늘었다

계산 구조를 확인하기 위해 별도의 가상 사례를 보겠습니다. 앞서 소개한 예규의 실제 과세 결과가 아니며, 필요경비와 각종 공제는 제외합니다.

A씨는 과거 4억 원에 취득한 토지를 교환하면서 토지 가격을 6억 원으로 정했습니다.

그런데 실지양도가액을 인정하거나 확인할 수 없고, 적용 가능한 매매사례가액과 감정가액도 없어 기준시가로 산정하게 됐다고 가정하겠습니다. 양도 당시 기준시가는 4억 5천만 원, 취득 당시 기준시가는 1억 원입니다.

*필요경비 등을 제외한 단순 비교입니다.

양도가액은 낮아졌지만 공제하는 취득가액이 더 크게 줄어, 양도차익은 오히려 커졌습니다.

기준시가로 계산할 때 양도차익이 항상 커지는 것은 아닙니다. 다만 양도가액이 낮아진다는 이유만으로 세금도 줄어들 것이라고 판단해서는 안 됩니다. 취득가액까지 함께 계산해야 결과를 알 수 있습니다.

가격을 정한 근거까지

교환계약서와 함께 각 부동산의 가격을 정한 근거, 감정평가를 받았다면 감정평가서, 차액을 정산했다면 정산 내역과 지급 증빙을 정리해 두면 가격 산정 경위를 설명하는 데 도움이 됩니다. 대출이나 임대보증금을 승계했다면 해당 조건과 금액도 함께 확인해야 합니다.

계약을 준비 중이거나 이미 교환을 마쳤다면 기존 취득자료까지 함께 검토해야 합니다. 교환가격의 인정 여부에 따라 양도가액과 취득가액의 산정 기준이 달라지고, 최종 양도차익도 달라질 수 있습니다.

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