분양 할인과 계약축하금 세금 총정리 (현금 지급, 3.3퍼센트 원천징수, 취득가액 차감, 양도소득세)

미분양 물량을 처분할 때 분양회사가 값을 깎아 주는 방법은 두 가지입니다. 분양가 자체를 낮춰서 계약하거나, 분양가는 그대로 두고 계약자에게 현금을 따로 지급하는 것입니다. 받는 사람 입장에서 손에 남는 돈은 같습니다. 그런데 세법에서는 결론이 같지 않습니다.

앞의 방식은 쟁점이 비교적 적습니다. 뒤의 방식에서 소득세와 부가가치세와 양도소득세가 차례로 문제됩니다. 아래 사례는 설명을 위해 만든 가상의 예시입니다.

두 방식은 무엇이 다른가

방식 B에서 지급되는 돈에는 세법상 이름이 없습니다. 국세법령정보시스템에서 계약축하금이라는 용어를 쓴 세법해석례는 검색되지 않습니다. 다만 입주지원금이나 프리미엄보장금처럼 비슷한 지급을 다룬 예규는 있습니다. 이름으로 판단하지 않고 그 돈이 무엇의 대가인지로 판단한다는 뜻입니다.

방식 A는 세금이 어떻게 되는가

분양대금 자체를 낮춰 계약하면 계약서에 적힌 금액이 취득가액의 출발점이 되고, 매수인에게 따로 생기는 소득은 없습니다.

다만 계약서 금액은 그대로 두고 납부 시기를 앞당겨 깎는 선납할인처럼 중간 형태가 있습니다. 이런 유형에서는 취득가액 차감 여부가 달라진 사례가 있습니다. 조세특례제한법 제99조의2를 적용한 사안에서 국세청은 "매매계약서상 조건에 따라 계약금과 잔금을 함께 납부함으로써 분양대금에서 할인받는 금액"만 취득가액에서 차감된다고 보고, 회차별 약정일자보다 중도금이나 잔금을 먼저 내서 받은 선납할인은 여기에 해당하지 않는다고 회신했습니다(부동산납세과-569, 2014. 8. 8. 상위 해석은 기획재정부 재산세제과-303, 2014. 4. 7.).

부가가치세도 방식 A는 정리되어 있습니다. 오피스텔처럼 분양이 과세되는 물건이라면 부가가치세법 제29조 제5항 제1호가 이렇게 정하고 있습니다.

"재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액"

현행법에는 에누리라는 단어가 없고 이 문장이 그 자리를 대신합니다. 조문이 직접 깎아 주는 금액이라고 쓰고 있다는 점을 기억해 두시기 바랍니다. 뒤에서 방식 B와 갈라지는 대목입니다.

계약축하금에 왜 3.3퍼센트를 떼는가

3.3퍼센트는 사업소득 원천징수세율입니다. 소득세 3퍼센트(소득세법 제129조 제1항 제3호)에 지방소득세 0.3퍼센트를 더한 값입니다.

모든 사업소득에 적용되는 세율이 아닙니다. 조문을 따라가면 범위가 좁습니다.

3단계의 열거 항목은 전부 용역을 공급하고 받는 대가입니다. 저술, 강연, 번역, 자문, 배우와 가수의 용역, 직업운동가의 용역 같은 것들입니다. 분양계약을 체결한 매수인이 분양회사에 제공한 용역은 없습니다. 원천징수대상 사업소득에 해당하지 않으므로, 3.3퍼센트로 떼고 사업소득으로 지급명세서를 제출해도 그 소득 구분은 유지되기 어렵습니다.

8.8퍼센트는 어떤 항목에서만 나오는 숫자인가

8.8퍼센트를 떼는 경우도 있습니다. 기타소득에 대한 소득세 원천징수세율은 20퍼센트이고(소득세법 제129조 제1항 제6호 라목) 여기에 지방소득세를 더하면 22퍼센트가 됩니다. 필요경비 60퍼센트가 인정되어 남는 40퍼센트에 22퍼센트를 적용하면 8.8퍼센트입니다.

60퍼센트 의제가 적용되는 항목은 소득세법 시행령 제87조 제1호의2에 열거되어 있습니다. 제21조 제1항 제7호, 제8호의2, 제9호, 제15호, 제19호입니다. 제19호가 강연료 등이 들어가는 인적용역 기타소득입니다.

여기에서 앞뒤가 맞지 않는 대목이 드러납니다. 뒤에서 보듯 국세청은 이 유형을 제21조 제1항 제10호로 처리해 왔는데, 제10호는 위 목록에 없습니다. 같은 조 제1호 다목에 제10호 중 주택입주 지체상금만 80퍼센트로 따로 있을 뿐입니다. 제10호로 구분되면 의제 필요경비가 없어 기타소득금액이 지급액 전액이 되고, 원천징수세율도 8.8퍼센트가 아니라 22퍼센트가 됩니다.

8.8퍼센트라는 숫자는 필요경비 60퍼센트를 적용해야 나옵니다. 실제로 어느 항목으로 신고되었는지는 지급명세서에서 확인됩니다. 강연한 사실이 없는데도 강연료로 신고되는 경우가 있습니다.

사업소득이 부인되면 어디로 가는가

그 돈이 사라지는 것이 아니라 소득 구분을 다시 판정받게 됩니다. 확인되는 국세청 예규에서는 다음과 같은 처리 유형이 나타납니다.

어느 칸에도 3.3퍼센트는 없습니다.

소득세과-0819(2011. 9. 30.)은 이렇게 회신했습니다.

"아파트 등을 분양하는 사업자로부터 사전약정에 따라 일정금액을 받는 조건으로 아파트 등을 분양받는 경우 구매자가 분양사업자로부터 받는 금품은 과세소득으로 보지 아니하고 아파트 등의 취득가액에서 차감하는 것"

미분양 아파트 분양촉진을 위해 사전공고한 뒤 계약자에게 취득세와 금융비용을 현금으로 지원한 사안입니다. 이 계보는 서면인터넷방문상담1팀-1328(2006. 9. 21.)과 소득46011-21041, 21043(2000. 7. 26.)으로 이어집니다. 상품을 사면서 값의 일부를 할인받거나 덤이나 사은품을 받은 경우도 구매고객의 과세소득이 아니라는 회신이 같은 날 나와 있습니다(소득46011-21044).

원천세과-154(2012. 3. 26.)는 부동산매매업을 하는 법인이 아파트 분양계약 시 프리미엄보장 조건에 따라 입주 후 분양가 이하로 거래될 때 지급하기로 한 대가를 제21조 제1항 제10호 기타소득으로 보았습니다. 이 계보는 기획재정부 소득세제과-69(2008. 4. 25.)와 서면인터넷방문상담1팀-1468(2007. 10. 26.), 1374(2007. 10. 8. 상가 임대보장제), 1286(2005. 10. 25.)으로 이어집니다.

두 예규를 나란히 놓으면 사실관계가 다릅니다. 앞의 것은 분양받는 행위 자체에 붙은 조건이고, 뒤의 것은 입주 후 매도라는 별개의 장래 사건이 성취되어야 지급됩니다. 다만 이 둘을 나누는 명문 기준을 정한 조문이나 예규는 확인되지 않습니다.

세무서가 기타소득 중에서도 사례금(제17호)으로 보아 과세하는 경우도 있습니다. 다만 국세청 계보는 계약 조건에 따른 대금 관련 지급을 제10호로 처리해 왔고, 제17호 사례금 계보는 대금과 별도로 수수하는 사안입니다(재일46014-2622, 소득46011-371). 그 돈이 대금 감액인지 대금과 별도인지가 다툼의 축이 됩니다.

확약서 문구에 따라 결론이 어떻게 달라지는가

분양가 5억원, 계약금 5,000만원인 미분양 아파트를 계약하고 시행사가 계약축하금 1,000만원을 지급하기로 확약서를 썼습니다. 지급할 때 8.8퍼센트인 88만원을 떼고 912만원이 입금되었습니다.

확약서에 "분양대금에서 1,000만원을 할인한다"고 적혀 있다면 소득세과-0819 쪽에 가깝습니다. 과세소득이 아니고 취득가액에서 1,000만원을 뺍니다.

확약서에 "입주 후 시세가 분양가에 못 미치면 그 차액을 보전한다"고 적혀 있다면 원천세과-154 쪽에 가깝습니다. 제21조 제1항 제10호 기타소득이 됩니다.

같은 1,000만원이라도 확약서의 문구와 실제 지급 조건이 대금 감액을 나타내는지 장래 사건에 따른 보전금을 나타내는지에 따라 결론이 달라집니다.

기타소득으로 처리되면 실제로 세금이 늘어나는가

기타소득이라고 해서 항상 종합소득에 합산되지는 않습니다. 소득세법 제14조 제3항 제8호 가목은 기타소득금액이 300만원 이하이면서 원천징수된 소득을 분리과세기타소득으로 정하고 있습니다. 이 경우 원천징수로 끝나고, 합산하려는 경우에만 종합소득과세표준에 넣습니다.

문턱이 두 개입니다.

위 예시는 강연료로 신고된 경우이므로 기타소득금액이 1,000만원의 40퍼센트인 400만원입니다. 300만원을 넘으므로 종합소득에 합산됩니다. 근로소득이 있는 사람이라면 그 위에 400만원이 얹힙니다. 계약축하금이 500만원이었다면 기타소득금액이 200만원이라 분리과세로 끝납니다. 금액에 따라 결과가 달라집니다.

부가가치세에서는 두 방식이 어떻게 다른가

방식 A는 앞에서 본 대로 부가가치세법 제29조 제5항 제1호에 따라 공급가액에서 빠집니다.

방식 B는 같은 조 제6항이 문제됩니다.

"사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조제1항에 따른 대손금액은 과세표준에서 공제하지 아니한다."

분양가는 그대로 받고 나중에 현금으로 돌려주면 이쪽으로 읽힐 여지가 있습니다. 소득세에서 본 갈래와 같은 모양이 부가가치세에도 있습니다. 언제 깎았느냐에 따라 조문이 달라집니다.

왜 몇 년 뒤 양도소득세로 되돌아오는가

방식 B에서 가장 놓치기 쉬운 대목입니다. 계약서에는 5억원이 적혀 있으니 나중에 팔 때 취득가액을 5억원으로 신고하기 쉽습니다. 그런데 사전약정에 따라 받은 지원금에 관해서는 다르게 본 해석이 있습니다.

부동산거래관리과-535(2012. 10. 8.)는 이렇게 회신했습니다.

"공동주택을 분양하는 사업자로부터 사전약정에 따라 지원받은 일정금액(입주지원금)은 실지거래가액을 계산할 때 차감하는 것"

질의 사안은 2011년에 미분양주택을 취득하면서 분양가액 268,211천원에 분양할인 36,000천원과 입주지원금 13,001천원을 받아 실제 구입비용이 219,210천원이 된 경우였습니다. 같은 사안에서 취득세 과세표준도 218,566천원으로 잡혀 있었습니다.

위 예시에 대입하면 취득가액은 5억원이 아니라 4억 9,000만원입니다. 6억원에 판다면 양도차익이 1억원이 아니라 1억 1,000만원이 됩니다.

이 회신은 그 금액이 별도로 소득으로 과세된 경우까지 직접 판단한 것은 아닙니다. 다만 대금 감액에 해당하는 금액이라면, 소득으로 처리한 것을 정정하지 않고 두었을 때 같은 1,000만원이 그해 소득세와 나중의 양도차익 양쪽에 영향을 줄 수 있습니다.

잘못 원천징수된 세액은 누가 되돌릴 수 있는가

소득자가 원천징수대상자 지위에서 직접 경정청구하는 길은 막혀 있습니다.

사전-2019-법령해석기본-0516(2019. 10. 22.)은 이렇게 회신했습니다.

"원천징수의무자가 기타소득 과세대상이 아닌 소득을 지급하면서 기타소득으로 보아 잘못 원천징수하여 납부한 경우, 원천징수대상자는 해당 원천징수세액에 대하여 국세기본법 제45조의2 제4항에 따른 경정청구를 할 수 없는 것"

국세기본법 제45조의2 제5항(위 회신 당시에는 제4항)은 소득세법 제73조 제1항 각 호에 해당하는 소득이 있는 자를 원천징수대상자로 부르면서 경정청구 규정을 준용하도록 하고, 준용할 때 청구할 수 있는 자를 "연말정산 또는 원천징수하여 소득세 또는 법인세를 납부하고 지급명세서를 제출기한까지 제출한 원천징수의무자 또는 원천징수대상자"로 바꾸어 읽도록 정하고 있습니다. 애초에 과세대상이 아닌 금액이면 그 각 호에 해당하는 소득 자체가 없다는 것이 위 해석의 논리입니다.

정정은 지급한 쪽에서 이루어집니다. 환급 방법은 원천세과-287(2010. 4. 2.)에 나와 있습니다. 다른 원천징수세액에 충당하고 남은 금액만 납부하는 조정환급이 기본이고, 충당할 것이 없으면 원천징수세액환급신청서(소득세법 시행규칙 제93조)를 원천징수 관할 세무서장에게 제출합니다.

지급자가 정정하지 않으면 소득자는 자기 종합소득세 단계에서 다투게 됩니다(국세기본법 제45조의2 제1항). 조세심판원도 원천징수대상자가 경정청구를 하였다가 거부처분을 받았더라도 원천징수의무자가 다시 같은 사유로 경정청구를 할 수 있다고 보았습니다(조심-2013-광-3822).

분양회사 쪽은 어떻게 되는가

법인세법 시행령 제19조 제1호의2는 "판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련된 부대비용"을 손금으로 정하고 있습니다. 괄호에서 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다고 하는 부분은 판매장려금과 판매수당에만 붙는 한정입니다.

분양대행사가 자기 수수료에서 할인액을 부담한 경우에는 접대비로 본 회신이 있습니다(법인46012-3488, 1998. 11. 14.).

정리

같은 값을 깎아 주면서도 분양가를 낮추면 쟁점이 비교적 적고, 현금으로 돌려주면 소득세와 부가가치세와 양도소득세가 차례로 따라옵니다. 계약축하금에 3.3퍼센트를 떼는 것은 관행이지 조문이 아닙니다. 원천징수대상 사업소득은 열거된 용역의 대가로 한정되어 있어 분양계약 체결의 대가가 그 안에 들어가기 어렵습니다.

떼는 순간에는 정리된 것처럼 보이지만 원천징수 때 적용된 소득 구분은 최종 판단과 달라질 수 있고, 종합소득세 신고와 나중의 양도소득세 문제는 돈을 받은 사람에게 남습니다. 계약서와 확약서의 문구뿐 아니라 지급이 확정된 시점과 대금과의 관련성이 결론에 영향을 줍니다.