부동산 계약 파기 위약금 세금 총정리 (기타소득, 원천징수, 지급명세서, 5월 신고)

매매계약이나 전세계약이 깨지면 계약금은 한쪽으로 넘어갑니다. 넘어간 돈에 세금이 부과된다는 것까지는 비교적 알려져 있는데, 세금을 걷는 방식이 어느 쪽 잘못이냐에 따라 정반대로 움직인다는 것은 덜 알려져 있습니다. 한쪽은 돈을 줄 때 22퍼센트를 떼고, 다른 쪽은 원천징수 자체가 없습니다. 기준은 누구 잘못이냐로 보이지만, 조문이 실제로 보는 것은 그 일로 돈이 새로 움직였는지입니다.

원천징수가 없는 쪽이 세금도 없는 것은 아닙니다. 소득세법은 그 경우에 받은 사람이 다음 해 5월에 직접 신고하도록 따로 조문을 두고 있습니다.

계약금과 해약금, 위약금은 이름이 다를 뿐입니다

민법 제565조 제1항은 계약금을 이렇게 정하고 있습니다.

"매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."

계약금을 건넨 쪽은 그 돈을 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주면서 계약을 해제할 수 있다는 뜻입니다. 이렇게 해제의 대가가 된 돈을 해약금이라 하고, 계약서에 손해배상액을 미리 정해 둔 경우에는 위약금이라 부릅니다.

부르는 이름은 달라도 세금에서는 같은 취급을 받습니다. 소득세법 시행령 제41조 제8항이 "그 명목여하에 불구하고"라는 표현을 쓰고 있어서, 계약서에 무엇이라고 적었는지가 아니라 그 돈이 어떤 성격인지를 보기 때문입니다.

계약이 깨져서 받은 돈은 기타소득으로 봅니다

소득세법 제21조 제1항 제10호는 "계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득"을 기타소득으로 열거하고, 그 아래 가목에 위약금, 나목에 배상금, 다목에 부당이득 반환 시 지급받는 이자를 두고 있습니다. 소득세법 기본통칙 21-0…1 제4항 제3호는 여기에 "부동산 매매계약 후 계약 불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금"이 포함된다고 밝히고 있습니다.

다만 손에 들어온 돈 전부가 소득이 되는 것은 아닙니다. 시행령 제41조 제8항은 위약금과 배상금을 "본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전"으로 한정하고, 뒤에 이런 문장을 붙여 놓았습니다.

"이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다."

내가 냈던 돈을 되찾은 부분은 새로 번 것이 아니니 소득이 아니고, 거기서 더 얹어 받은 부분만 소득이라는 이야기입니다. 대법원도 토지매매계약을 해제하고 받은 합의금 가운데 당초 매수대금 지급액을 초과하는 금원이 위약금 또는 배상금에 해당한다고 판단했습니다(대법원 1998. 5. 22. 선고 97누14293 판결).

받은 금액이 같아도 과세되는 금액은 다릅니다

매매대금 5억원에 계약금 5,000만원을 주고받은 계약이 깨진 경우로 보겠습니다.

매수인이 받은 돈은 1억원으로 매도인이 몰취한 5,000만원의 두 배인데, 정작 과세 대상 금액은 5,000만원으로 같습니다. 매수인 쪽 1억원 중 절반은 자기가 냈던 계약금이 돌아온 것이어서 과세 대상에서 제외되기 때문입니다. 반대로 매도인은 애초에 내놓은 돈이 없어서 제외할 것도 없습니다.

몰취한 계약금에 원천징수가 없는 이유

소득세법 제127조 제1항 제6호는 기타소득을 원천징수 대상으로 정하면서 나목에서 이것을 빼고 있습니다.

"나. 제21조제1항제10호에 따른 위약금ㆍ배상금(계약금이 위약금ㆍ배상금으로 대체되는 경우만 해당한다)"

원천징수는 돈을 주는 사람이 그 돈에서 세금을 미리 떼어 대신 납부하는 제도입니다. 그런데 계약금이 그대로 위약금이 되는 경우에는 새로 오가는 돈이 없습니다. 계약금은 이미 상대방 통장에 들어가 있고, 계약이 깨지면서 그 돈의 성격만 계약금에서 위약금으로 바뀝니다. 떼려고 해도 뗄 대상이 없는 상황입니다.

국세청도 2007년부터 적용된 이 조항을 만들 때의 취지를 그렇게 설명하고 있습니다. "당초 지급한 계약금이 위약금․해약금으로 대체되는 경우 원천징수의무 이행을 위해서는 기지급한 계약금을 돌려받아야 하는 등 과도한 납세협력의무가 요구되는 점을 감안"했다는 것입니다(원천세과-381, 2010. 4. 30.). 세금을 떼려면 이미 건넨 계약금을 일단 돌려받았다가 다시 정산해야 하는데, 그런 부담을 지우지 말자는 판단입니다.

같은 문서에는 이 면제가 어느 방향에만 적용되는지도 나와 있습니다. 질의 자체가 매수인이 위약한 경우와 매도인이 위약한 경우를 나누어 물었고, 회신은 다음과 같습니다.

"'계약금이 위약금ㆍ배상금으로 대체되는 경우'라 함은 계약금 지급 후 본인의 위약․해약으로 인하여 당해 계약금이 위약금․배상금으로 대체되는 경우를 말합니다."

계약금을 건넨 본인이 위약해서 그 계약금이 상대방에게 넘어간 경우만 해당합니다.

원천징수가 없는 대신 지급명세서가 남습니다

세금을 떼지 않는다고 해서 이 소득이 세무서 눈에 안 보이는 것은 아닙니다. 소득세법 제164조 제1항 제6호는 기타소득을 지급명세서 제출 대상으로 정하고 있고, 제출기한은 지급일이 속하는 과세기간의 다음 연도 2월 말일입니다.

제출을 면제하는 규정은 시행령 제214조 제1항과 시행규칙 제97조에 있는데, 두 조문의 어느 호에도 계약금이 위약금으로 대체되는 경우는 들어 있지 않습니다. 시행규칙 제97조 제3호가 면제하는 것은 소득세법 제84조에 따라 소득세가 과세되지 않는 기타소득, 곧 기타소득금액이 건별로 5만원 이하인 경우뿐입니다.

소득세법 제164조 제1항은 이 의무를 "소득을 지급하는 자"에게 지우고 있습니다. 원천징수 의무만 빠지고, 소득을 집계하는 조문은 그대로 남아 있습니다.

배액을 돌려줄 때는 세금을 떼고 줍니다

매도인이 위약해서 계약금의 두 배를 돌려주는 경우는 사정이 다릅니다. 이때는 매도인 통장에서 실제로 돈이 나갑니다. 나가는 돈이 있으니 거기서 세금을 뗄 수 있고, 앞서 본 면제 규정도 "계약금이 대체되는 경우"에만 적용되므로 배액상환에는 해당하지 않습니다. 국세청은 이 경우를 이렇게 회신한 바 있습니다.

"매도인의 귀책사유로 인하여 계약이 해지됨으로써 이에 대한 보상으로 매수인이 지급받는 위약금 등은 소득세법 제21조 제1항 제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당하며, 기타소득을 지급하는 자는 이를 지급하는 때에 (…) 그 기타소득금액에 100분의 20을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수하여 납부하여야 하는 것입니다."(서면인터넷방문상담1팀-180, 2006. 2. 10.)

이 회신은 위 면제 조항이 시행되기 전에 나온 것입니다. 다만 배액상환은 계약금이 대체되는 경우가 아니라 새로 돈을 지급하는 경우여서, 조항이 생긴 뒤에도 원천징수 대상이라고 읽는 것이 조문 구조에 맞습니다.

세율은 기타소득금액의 20퍼센트이고(소득세법 제129조 제1항 제6호 라목), 여기에 개인지방소득세가 그 소득세의 10퍼센트만큼 함께 특별징수됩니다(지방세법 제103조의13 제1항). 합해서 22퍼센트입니다. 위 사례라면 초과분 5,000만원에서 1,100만원을 뗀 나머지를 건네고, 뗀 세금은 징수일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 납부합니다(소득세법 제128조 제1항).

원천징수가 없었다면 5월에 직접 신고합니다

떼어 간 사람이 없으면 받은 사람이 냅니다. 소득세법 제70조 제2항이 이 소득을 직접 지목하고 있습니다.

"② 해당 과세기간에 분리과세 주택임대소득, 제21조제1항제27호 및 제127조제1항제6호나목의 소득이 있는 경우에도 제1항을 적용한다."

제1항은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 하는 종합소득 과세표준확정신고입니다. 같은 법 제73조 제1항 제8호는 분리과세 기타소득만 있으면 확정신고를 생략할 수 있다고 하면서, 그 괄호에서 "제127조에 따라 원천징수되지 아니하는 소득은 제외한다"고 적어 두었습니다. 원천징수가 없었던 이 소득은 신고를 생략할 수 있는 목록에서 빠진다는 뜻입니다. 근로소득만 있어 연말정산으로 끝나던 사람이라도 이 소득이 생기면 5월 신고 대상이 됩니다.

기타소득금액이 연 300만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 기본세율을 적용합니다. 국세청은 계약금 몰취 사안에서 "기타소득금액이 연 300만원을 초과하는 경우에는 (…) 종합소득과세표준의 계산에 있어서 이를 합산하여 신고 및 납부할 의무가 있"고, 신고하지 않으면 과세관청이 세액을 결정해 서면으로 통지한다고 회신했습니다(소득세과-429, 2009. 2. 2.).

300만원 이하이면 소득세법 제14조 제3항 제8호 가목에 따라 분리과세 대상이 되어 합산하지 않습니다. 이 조항은 괄호에서 "제127조제1항제6호나목에 해당하여 원천징수되지 아니하는 경우를 포함한다"고 하여 원천징수가 없었던 경우까지 끌어안고 있습니다.

연달아 깨진 계약에서 물어준 돈은 빼주지 않습니다

기타소득의 필요경비는 소득세법 제37조 제2항에 따라 그 수입금액에 대응하는 비용만 산입됩니다. 위약금에는 60퍼센트나 80퍼센트를 자동으로 공제하는 의제 규정도 없습니다. 시행령 제87조 제1호 다목이 80퍼센트를 인정하는 것은 제21조 제1항 제10호 중에서도 주택입주 지체상금 하나뿐입니다.

실제 사례를 보겠습니다. 아파트를 4,500만원의 계약금을 걸고 매수하기로 한 사람이 그 아파트를 미리 전세로 놓아 전세계약금 2,000만원을 받았습니다. 이후 매매계약이 해지되어 위약금 4,500만원을 받았는데, 살 집이 없어지면서 전세계약도 해지하게 되어 전세계약자에게 2,000만원을 물어주었습니다. 한 사건에서 이어진 지출인데도 국세청은 필요경비로 산입할 수 없다고 답했습니다(사전-2020-법령해석소득-0450, 2020. 6. 12.). 매매 위약금이라는 수입에 직접 대응하는 비용은 아니라는 이유였습니다. 기획재정부도 다른 부동산의 매매계약을 해약하며 지급한 위약금에 대해 같은 결론을 냈습니다(기획재정부 소득세제과-0465, 2008. 11. 16.).

언제의 소득인지도 방향에 따라 다릅니다

수입시기 역시 두 갈래입니다. 소득세법 시행령 제50조 제1항 제1호의2는 계약금이 위약금ㆍ배상금으로 대체되는 경우의 수입시기를 "계약의 위약 또는 해약이 확정된 날"로 정하고 있습니다. 그 밖의 기타소득은 같은 항 제4호에 따라 "그 지급을 받은 날"입니다.

여기서도 이유는 같습니다. 몰취되는 쪽은 돈이 새로 오가지 않으니 지급일이라는 것이 없어서, 해약이 확정된 날을 기준으로 삼는 것입니다. 다투다가 해가 바뀌면 어느 해의 소득인지가 달라지므로 합의서나 판결의 날짜를 확인할 필요가 있습니다.

마무리

계약이 깨지면서 오간 돈은 위약금이든 해약금이든 기타소득입니다. 처리가 달라지는 자리는 결국 돈이 실제로 움직였느냐 하나입니다. 몰취되는 쪽은 오가는 돈이 없어 원천징수가 없고, 대신 지급명세서 제출 대상에서는 빠지지 않으며, 받은 사람이 5월에 직접 신고합니다. 배액을 상환하는 쪽은 돈이 나가므로 그때 22퍼센트를 떼어 다음 달 10일까지 납부합니다. 금액이 연 300만원을 넘으면 다른 소득과 합산되고, 그 이하이면 분리과세로 남습니다.