아파트 교환매매 (1주택자와 다주택자 실익 비교)

집을 파는 대신 서로 맞바꾸는 교환거래가 늘고 있습니다. 언론에서는 교환매매나 맞교환으로 부르고, 실거래 통계에서는 교환거래로 잡힙니다.

한국부동산원 집계로 올해 1월부터 6월까지 전국 아파트 교환거래는 305건입니다. 역대 최대였던 2023년 상반기 394건 이후 3년 만에 가장 많은 수치입니다. 서울은 흐름이 더 뚜렷합니다. 상반기 57건으로 2009년 79건 이후 최대였던 지난해 상반기 59건과 비슷한 수준인데, 안을 들여다보면 1분기 23건에서 2분기 34건으로 48퍼센트 늘었습니다. 세제 개편 논의가 본격화한 시점과 정확히 겹치죠. 8월 3일 개편안이 발표되기도 전에 시장이 먼저 움직인 셈입니다.

목적은 하나입니다. 세금이 오르기 전에 양도차익을 미리 확정하고 취득가액을 현재 시세로 높여두는 것이고, 부동산 커뮤니티에서는 이를 취득가액 리셋이라고 부릅니다.

이 글의 모든 수치는 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안 기준이며, 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 확정된 법령이 아닙니다.

교환거래란 무엇인가요

교환은 돈 대신 물건으로 대가를 치르는 계약입니다. 민법상 별도의 전형계약이고, 세법에서는 이를 유상양도로 봅니다. 소득세법 88조는 양도를 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것이라고 정의합니다. 교환이 매도와 나란히 들어가 있죠.

그래서 A와 B가 집을 맞바꾸면 A도 양도한 것이고 B도 양도한 것입니다. 양쪽 모두 양도소득세 신고 대상이 되고, 동시에 상대방 집을 유상으로 취득했으니 양쪽 모두 취득세를 냅니다. 한 번의 계약으로 네 건의 과세가 발생하는 구조입니다.

여기서 나오는 효과가 취득가액 상향입니다. 20년 전 5억원에 산 집을 그대로 갖고 있으면 취득가액은 계속 5억원이지만, 지금 시가 36억원짜리 집과 교환하면 새로 받은 집의 취득가액은 36억원이 됩니다. 그동안 쌓인 양도차익을 지금 한 번 정산하고, 앞으로의 차익은 36억원을 기준으로 다시 세는 셈입니다.

왜 지금 교환이 늘었나요

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안이 장기보유특별공제를 손보기 때문입니다. 주택에 붙던 공제는 장기거주소득공제로 이름이 바뀌고, 계산 방식이 근본적으로 달라집니다.

지금은 1세대 1주택이 보유 기간에 연 4퍼센트, 거주 기간에 연 4퍼센트씩 쌓아 최대 80퍼센트를 공제받습니다. 개정안은 2028년에 거주 연 6퍼센트와 보유 연 2퍼센트로 무게중심을 옮기고, 2029년부터는 보유 몫을 완전히 없애 거주 연 8퍼센트만 남깁니다. 갖고만 있던 기간은 공제로 쌓이지 않는다는 뜻입니다.

여기에 공제 금액 한도가 새로 붙습니다. 2028년 20억원, 2029년부터 10억원이고 인별 연간 한도와 물건별 한도가 각각 걸립니다. 지금은 차익이 크면 공제액도 그만큼 커졌지만, 앞으로는 차익이 커도 공제가 일정 금액에서 잘립니다.

체감되는 크기는 시뮬레이션으로 나와 있습니다. 매일경제가 보도한 계산에 따르면 한남더힐 전용면적 233제곱미터를 2014년에 42억원으로 취득해 125억원에 매도하는 경우, 현행 세제에서 양도소득세가 6억 6,905만원인데 공제한도 10억원이 적용되면 31억 4,531만원이 됩니다. 4.7배입니다. 압구정 현대1차와 2차 전용면적 131제곱미터도 3억 5,373만원에서 15억 4,421만원으로 늘어나는 것으로 분석됐습니다. 공제율이 아니라 공제 금액에 걸리는 상한이라 차익 규모가 큰 거래에서 실제로 작동한다는 뜻입니다.

정리하면 오래 보유했으나 거주 기간이 짧은 사람, 그리고 차익 규모가 큰 사람이 이 개정으로 가장 크게 움직입니다. 교환매매 문의가 강남권 고가주택에서 먼저 나온 이유가 여기 있습니다.

1주택자는 숫자가 어떻게 나오나요

취득가 12억원, 보유 10년에 거주 2년, 현재 시가 36억원인 1세대 1주택으로 계산해보겠습니다. 현행 공제율은 보유 40퍼센트에 거주 8퍼센트를 더한 48퍼센트입니다.

지금 교환하면 양도차익 24억원 중 12억원 초과분 비율에 해당하는 16억원이 과세 대상이 되고, 48퍼센트를 공제한 뒤 계산한 양도소득세가 지방소득세를 포함해 약 3억 4,370만원입니다. 여기에 36억원짜리 집을 새로 취득하면서 취득세와 지방교육세로 약 1억 1,880만원이 나갑니다. 합쳐서 약 4억 6,250만원이 지금 나가는 돈입니다.

이 집을 나중에 50억원에 판다고 가정해보겠습니다. 교환하지 않은 경우 2029년 이후 공제율은 거주 2년에 해당하는 16퍼센트뿐이라 양도소득세가 약 11억 2,700만원이 됩니다. 교환한 경우에는 취득가액이 36억원이라 차익이 14억원으로 줄고, 같은 16퍼센트를 적용해도 세액이 약 3억 7,300만원에 그칩니다. 먼저 낸 4억 6,250만원까지 더해 비교하면 교환한 쪽의 총 부담이 약 2억 9,000만원 작게 나옵니다.

가격이 오르지 않고 36억원 그대로여도 차이는 남습니다. 그대로 두었다가 2029년 이후 팔면 약 5억 9,000만원이 나오는데, 교환한 경우 차익이 없으니 양도소득세가 발생하지 않아 앞서 낸 4억 6,250만원으로 끝납니다.

다주택자는 숫자가 어떻게 나오나요

같은 집을 조정대상지역 2주택자가 가지고 있다고 바꿔보겠습니다. 세 가지가 한꺼번에 달라집니다.

첫째, 12억원 비과세가 없습니다. 양도차익 24억원이 전액 과세 대상이 됩니다. 둘째, 조정대상지역 주택을 다주택자가 양도하면 장기보유특별공제가 배제되고 개정안에서도 거주공제가 마찬가지로 배제됩니다. 공제가 0퍼센트입니다. 셋째, 기본세율에 중과세율이 더해집니다.

개정안은 2027년과 2028년 두 해만 중과세율을 낮춥니다. 2주택자는 2027년에 5퍼센트포인트, 2028년에 10퍼센트포인트가 더해지고 2029년에는 원래의 20퍼센트포인트로 돌아갑니다. 다주택자가 교환을 검토한다면 이 2년이 사실상 유일한 창입니다.

2027년에 교환한다고 보면 과세표준 약 24억원에 세율 50퍼센트가 적용되어 양도소득세가 지방소득세 포함 약 12억 4,600만원입니다. 취득세는 조정대상지역 2주택 취득이라 8퍼센트 중과가 걸려 부가되는 세목까지 약 3억원입니다. 지금 나가는 돈이 약 15억 5,000만원입니다.

이후 50억원에 파는 시점을 같게 놓고 비교하면, 교환한 쪽의 총 부담이 약 1억 6,000만원 작게 나옵니다. 방향은 1주택자와 같지만 크기가 다릅니다.

같은 거래인데 왜 결과가 갈리나요

투입한 돈 대비 회수가 정반대입니다. 1주택자는 4억 6,000만원을 써서 2억 9,000만원을 되찾고, 다주택자는 15억 5,000만원을 써서 1억 6,000만원을 되찾습니다. 갈림길은 하나입니다. 비과세와 공제가 지금 얼마나 남아 있느냐입니다. 1주택자에게 교환은 남은 혜택을 쓰면서 싸게 정산하는 거래이고, 다주택자에게는 혜택 없이 비싸게 정산하는 거래입니다.

여기에 자금 문제가 붙습니다. 다주택자가 15억 5,000만원을 마련하려면 결국 가진 집 중 하나를 팔아야 하는 경우가 많습니다. 개정안이 중과 완화 창을 2년만 열어둔 취지가 파는 쪽에 시간을 주겠다는 것이었으니, 다주택자는 교환을 검토하다가 매도로 밀려나는 구조에 놓입니다.

교환에서 놓치기 쉬운 것은 무엇인가요

거주 기간이 0부터 다시 시작합니다. 앞의 계산에서 거주 2년짜리 사례를 쓴 이유가 여기 있습니다. 거주 10년을 이미 채워 80퍼센트를 확보한 사람이 교환하면 그 80퍼센트가 사라지고 새 집에서 10년을 다시 살아야 같은 자리로 돌아옵니다. 이 경우 앞의 계산은 뒤집힙니다. 거주 기간이 긴 사람일수록 교환으로 잃는 것이 커지는 셈입니다.

비과세 요건도 다시 채워야 합니다. 1세대 1주택 비과세는 보유 2년 이상이 기본이고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주도 2년 이상이어야 합니다. 여기에 장기거주소득공제를 받으려면 3년 이상 보유와 2년 이상 거주라는 별도의 기본요건이 붙습니다. 교환으로 받은 집에서 이 기간을 채우기 전에 사정이 생겨 팔면 12억원 비과세 자체를 적용받지 못합니다.

교환가액은 시가가 기준인데, 아파트는 이 부분이 오히려 단순합니다. 같은 단지 같은 평형의 실거래가가 계속 쌓이기 때문에 시가를 다툴 여지가 크지 않고, 교환가액도 그 선을 크게 벗어나기 어렵습니다. 결국 취득가액은 실거래 시세만큼만 올라가는 셈이죠. 그 선을 넘기면 상속세및증여세법 35조에 따라 증여세가 붙는데, 특수관계가 아닌 사이에서도 시가와 대가의 차이가 시가의 30퍼센트를 넘으면 적용 대상이 됩니다.

값이 정확히 같은 집을 찾기 어려우니 차액 정산이 생기는데, 이 돈의 출처가 확인 대상이 됩니다. 두 건의 등기가 동시에 이뤄지지 않으면 잠시 2주택 상태가 되는 문제도 있습니다. 조정대상지역 안에서의 일시적 2주택 특례기간은 2026년 8월 4일 이후 신규 취득분부터 3년에서 2년으로 줄었습니다.

마지막으로 개정안은 아직 법이 아닙니다. 9월 3일 이전 국회 제출, 12월 정기국회 확정 일정이고 양도소득세와 종합부동산세는 지난 몇 해 국회 논의에서 조정 폭이 컸던 항목입니다. 취득세는 교환하는 날 확정되는 지출인데 절감액은 개정안이 그대로 통과되는 것을 전제로 계산됩니다.

정리하면

교환매매는 취득가액을 현재 시세로 올리는 거래이고, 그 대가로 지금까지 쌓인 양도차익을 앞당겨 정산합니다. 앞당겨 정산하는 비용이 얼마나 싼지가 전부인데, 그 비용은 1세대 1주택 비과세와 현행 공제율이 얼마나 남아 있느냐로 정해집니다. 1주택자와 다주택자의 결과가 반대로 나오는 이유가 여기 있습니다.

거주 기간이 길어 이미 높은 공제율을 확보한 사람에게는 계산이 다시 뒤집힙니다. 같은 거래를 두고 누구에게는 실익이 나고 누구에게는 손실이 나는 구조라, 본인의 보유 기간과 거주 기간, 주택 수, 대상 지역을 먼저 확인해야 숫자가 나옵니다.

다시 한 번 밝히면 이 글의 모든 수치는 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준이며 확정된 법령이 아닙니다. 개별 사안은 보유와 거주 기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 결과가 달라지므로 실제 적용은 확정된 법령을 놓고 따져봐야 확인됩니다.