일시적 2주택, 언제까지 팔아야 양도세 비과세일까

집을 옮기다 보면 새 집을 먼저 사고 살던 집이 아직 안 팔려 잠깐 2주택이 되는 경우가 많습니다. 이때 요건을 갖추면 1주택으로 보아 양도세 비과세를 그대로 받을 수 있는데, 이것이 일시적 2주택 특례입니다. 어떤 경우가 여기에 해당하는지 정리하겠습니다.

일시적 2주택 비과세란 무엇인가요

일시적 2주택 비과세란 1주택을 가진 사람이 이사 등으로 새 주택을 먼저 취득해 잠시 2주택이 되었을 때, 정해진 기간 안에 종전주택을 팔면 1주택자로 보아 양도세를 비과세하는 규정입니다. 거주 이전의 자유를 보장하기 위한 장치로, 집을 갈아타는 과정에서 생기는 일시적 2주택을 세금으로 막지 않겠다는 취지입니다.

일반적인 경우: 1년·3년·2년 요건

가장 흔한 경우는 세 가지 요건으로 판단합니다. 첫째, 종전주택을 취득하고 1년이 지난 뒤에 신규주택을 취득해야 합니다. 둘째, 종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간 2년 등)을 갖추어야 합니다. 셋째, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 이 세 가지를 모두 채우면 종전주택 양도에 대해 비과세가 적용됩니다. 다만 종전주택이 임대주택 분양전환, 수용, 취학 등 부득이한 사유에 해당하면 1년 경과 요건은 적용하지 않습니다. 그리고 신규주택은 매매뿐 아니라 증여·상속으로 취득한 경우, 상가를 주택으로 용도변경한 경우도 포함되므로 주의해야 합니다.

상속으로 2주택이 된 경우

상속으로 주택을 취득해 2주택이 된 경우는 예외적으로 처분 기한의 제한이 없습니다. 상속받은 주택과 일반주택을 함께 가진 1세대가 일반주택을 양도하면, 상속주택은 없는 것으로 보아 1주택자로서 비과세를 적용합니다. 다만 이 특례는 일반주택을 양도할 때 적용되는 것이지, 상속받은 주택 자체를 양도할 때 적용되는 규정이 아니라는 점을 주의해야 합니다. 피상속인이 2주택 이상을 남긴 경우에는 소유기간이 가장 긴 주택 등 정해진 순서에 따라 1주택만 상속주택으로 봅니다.

동거봉양·혼인으로 2주택이 된 경우

부모를 모시거나 결혼을 하면서 2주택이 된 경우에는 10년의 기간을 줍니다. 60세 이상 직계존속을 부양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 되거나, 1주택자끼리 혼인해 2주택이 된 경우, 합가일 또는 혼인일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용합니다. 다만 동거봉양과 혼인이 겹쳐 일시적으로 3주택이 되는 등 특례가 중첩되는 경우는 판단이 복잡하므로 개별 검토가 필요합니다.