“살던 집은 비과세로 팔았습니다. 남은 임대주택도 12억원 이하이고, 새집을 산 뒤 3년 안에 팔 건데요. 이것도 전부 비과세 아닌가요?”
A주택을 거주주택 비과세 특례로 적법하게 양도했다면, 이후 파는 임대주택 B는 원칙적으로 A 양도일 이후 기간분만 비과세됩니다. B의 거주요건이 면제되고 일시적 2주택 요건을 충족하더라도, A 양도일 이전 기간분까지 비과세되는 것은 아닙니다.
일시적 2주택 요건을 충족하는지와 양도차익 중 어디까지 비과세되는지를 따로 봐야 하기 때문입니다.
살던 집 A를 먼저 팔았습니다
다음은 상담 쟁점을 설명하기 위해 날짜와 금액을 재구성한 가상 사례입니다.
집주인은 거주하던 A주택과 임대하던 B주택을 갖고 있었습니다. B는 4년 단기임대주택으로 등록했다가 의무기간이 끝나 자동말소됐습니다.
| 시점 | 거래 내용 |
|---|---|
| 2014년 3월 | 거주주택 A 취득 |
| 2016년 4월 | 임대주택 B 취득 |
| 2017년 4월 | B 단기임대 등록·임대개시 |
| 2021년 4월 | B 임대등록 자동말소 |
| 2025년 3월 | A를 거주주택 비과세 특례로 양도 |
| 2025년 6월 | 새집 C 취득 |
| 2026년 9월 | B를 9억원에 양도 |
A의 거주기간과 B의 등록·임대요건 등 거주주택 특례 요건은 충족했다고 가정합니다. B는 취득 당시 비조정대상지역에 있던 주택으로, 별도의 2년 거주요건이 없는 사례입니다. 다른 주택이나 분양권 등은 없고, C는 일반 매매로 취득했습니다.
이 사례는 A를 팔 때까지의 과정과, B를 팔 때의 계산을 나누어 살펴보면 이해하기 쉽습니다.
거주하지 않아도 된다는 말의 범위
B에서 살지 않았다고 해서 언제나 비과세가 안 되는 것은 아닙니다. 취득 당시 지역과 시점, 임대등록 관련 경과규정 등에 따라 거주요건을 적용하지 않는 경우가 있습니다.
국세청도 2019년 2월 12일 전에 취득한 임대주택을 일시적 2주택으로 양도하는 사례에서, 거주주택 특례 자체의 거주요건과 일반적인 1세대1주택 거주요건을 구분하여 판단했습니다. 이 해석은 거주요건을 어떻게 적용하는지에 대한 답변입니다. 양도차익 전부가 비과세된다는 뜻까지 담고 있지는 않습니다. [국세청 서면-2023-법규재산-0426](https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=010000000000575025)
자동말소된 임대주택의 거주요건 면제 역시 등록 시점과 종전 규정의 요건을 갖추었는지 확인해야 합니다. ‘임대사업자로 등록한 적이 있다’는 이유만으로 모두 면제되는 것은 아닙니다. [국세청 서면-2020-부동산-5304](https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=010000000000515626)
A를 판 날을 기준으로 나뉩니다
이 사례의 B는 과거 임대등록 이력이 있고, 보유기간 중 거주주택 A를 특례로 양도했습니다.
이런 주택의 비과세 범위를 판단할 때는 ‘직전거주주택보유주택’ 관련 규정을 확인해야 합니다. 용어는 길지만, 여기서는 A를 보유하던 때부터 함께 갖고 있던 임대주택 B를 떠올리면 됩니다.
해당 규정이 적용되면 B는 다음과 같이 구분됩니다.
| B의 양도차익 구분 | 처리 |
|---|---|
| B 취득일부터 A 양도일까지의 기간분 | 과세대상 |
| A 양도일 이후의 기간분 | 비과세 요건을 충족하면 비과세 |
따라서 B를 9억원에 팔더라도, A를 팔기 전 기간에 해당하는 소득에는 세금이 생길 수 있습니다. 과거 취득분은 개정 부칙과 종전 규정도 함께 적용합니다. [소득세법 시행령 제154조 제10항](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0154&lsiSeq=286211&urlMode=lsScJoRltInfoR)
몇 년 보유했는지로 나누지 않습니다
‘A를 팔기 전 9년, 이후 1년이니 9 대 1로 나누면 되겠네’라고 생각하기 쉽습니다.
실제 계산은 B주택의 세 시점 기준시가를 사용합니다.
| 기준시가를 확인할 시점 | 가정 금액 |
|---|---|
| B를 취득했을 때의 B 기준시가 | 3억원 |
| A를 양도했을 때의 B 기준시가 | 4억5,000만원 |
| B를 양도했을 때의 B 기준시가 | 6억원 |
이 사례에서 과세대상 기간분을 나누는 비율은 다음과 같습니다.
(4억5,000만원 − 3억원) ÷ (6억원 − 3억원) = 50%
중간 금액은 A의 가격이 아니라, A를 팔 당시 B의 기준시가입니다. 그때 B의 실제 시세를 새 취득가액으로 넣는 방식도 아닙니다. [소득세법 시행령 제161조](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0161&lsiSeq=286211&urlMode=lsScJoRltInfoR)
양도차익 3억원이라면
B의 거래금액을 아래처럼 가정하겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 9억원 |
| 취득가액 | 5억8,000만원 |
| 취득세·중개보수 등 인정되는 기타 필요경비 | 2,000만원 |
| 전체 양도차익 | 3억원 |
앞에서 구한 비율 50%를 적용하면, 설명상 양도차익은 과세대상 기간분 1억5,000만원과 비과세 기간분 1억5,000만원으로 나뉩니다.
B의 보유기간은 10년 이상 11년 미만입니다. 일반 장기보유특별공제 20%를 적용하는 단순 가정에서는 다음과 같이 계산됩니다.
(전체 양도차익 3억원 − 장기보유특별공제 6,000만원) × 50% = 1억2,000만원
이렇게 계산한 1억2,000만원은 납부할 세금이 아니라, 과세대상 양도소득금액입니다. 여기에 기본공제와 세율 등을 적용하여 세액을 계산합니다. 실제 계산에서는 다른 양도소득, 기본공제 사용 여부, 중과배제와 조세특례제한법상 공제 적용 여부 등을 추가로 확인해야 합니다.
고가주택인 경우에는 A 양도 이후 기간분에도 별도의 과세 계산이 들어가므로, 이 9억원 사례의 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다.
두 개의 기한도 확인하세요
이번 사례에서는 A를 파는 기한과 B를 파는 기한이 서로 다릅니다.
- A주택: 해당 자동말소 특례에서는 임대등록 말소 후 5년 이내 양도 여부를 확인합니다. - B주택: 일시적 2주택은 현행 기준으로 C 취득 후 3년 이내 양도 등 요건을 확인합니다.
예시에서는 B가 2021년 4월 자동말소됐고 A를 2025년 3월에 팔았으므로 첫 번째 기한을 지켰습니다. B도 C 취득 후 3년 이내에 양도했습니다.
반면 A를 2026년 9월에 판다면 자동말소 후 5년을 넘습니다. 이 경우에는 B의 비과세 범위를 계산하기 전에 A의 거주주택 비과세 특례가 적용되는지부터 다시 확인해야 합니다. [소득세법 시행령 제155조 제1항·제23항](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0155&lsiSeq=286211&urlMode=lsScJoRltInfoR)
임대주택을 팔기 전에
매도할 임대주택의 취득일과 거주 이력만 확인해서는 부족합니다.
그 집을 보유하는 동안 다른 거주주택을 비과세로 판 적이 있는지, 있다면 어떤 특례를 적용했고 언제 양도했는지도 확인해야 합니다.
거주주택 비과세 신고서, 임대등록·말소 내역, 세 시점의 B주택 기준시가를 함께 놓고 보면 비과세 범위와 예상 세금을 더 정확하게 판단할 수 있습니다.
*2026년 9월 15일 확인한 법령과 국세청 해석을 바탕으로 작성한 가상 사례입니다. 실제 거래에는 취득·등록·양도 당시 적용 규정과 경과조치를 확인해야 합니다.*