이월과세 10년 (배우자 증여 후 양도, 2026년 개정 반영)

배우자에게 부동산을 증여한 뒤 팔면 양도소득세가 줄어든다는 계산이 있습니다. 증여받은 사람의 취득가액이 증여 당시 시가로 올라가니 양도차익이 그만큼 줄어든다는 논리인데, 세법은 이 경로를 10년 동안 막아 두고 있습니다. 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 자산을 일정 기간 안에 팔면 취득가액을 증여자가 샀던 금액으로 되돌려 계산하는데, 이것을 이월과세라고 하며 소득세법 제97조의2에 근거가 있습니다. 기간이 10년이라는 것까지는 알려져 있지만 어떤 자산에 어떻게 적용되는지, 언제 적용에서 빠지는지가 실제 세금을 가릅니다. 2026년 1월부터 적용 범위가 한 군데 바뀌기도 했으니 순서대로 정리하겠습니다.

이월과세란 무엇인가요

이월과세는 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 자산을 양도할 때, 취득가액을 수증자가 증여받은 가액이 아니라 증여자가 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 계산하는 특례를 말합니다. 조문 제목이 양도소득의 필요경비 계산 특례인 데서 알 수 있듯 세금을 새로 매기는 규정이 아니라 필요경비를 계산하는 방식에 관한 규정이죠. 증여자가 가지고 있던 취득가액이 수증자에게 그대로 옮겨 간다는 뜻에서 이월이라는 말을 씁니다. 가족 사이에 증여를 한 번 끼워 넣는 것만으로 취득가액을 높여 양도차익을 지우는 것을 막기 위한 장치입니다. 예를 들어 남편이 3억원에 산 토지를 시가 8억원일 때 아내에게 증여하고 아내가 곧바로 9억원에 팔면, 아내의 양도차익은 1억원이 아니라 6억원 근처에서 계산됩니다.

어떤 자산을 언제까지 적용하나요

대상은 배우자 또는 직계존비속에게서 증여받은 자산이고, 기간은 증여일이 아니라 양도일부터 거꾸로 셉니다. 법이 직접 정한 것은 토지와 건물, 그리고 주식등이고, 시행령 제163조의2가 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 등)와 시설물이용권(회원권)을 추가로 지정하고 있습니다. 부동산에 관한 권리라고 모두 들어가는 것은 아니어서 지상권이나 전세권, 등기된 부동산임차권은 대상이 아닙니다. 기간은 토지·건물 등이 양도일부터 소급해 10년, 주식등은 1년입니다. 10년은 2022년 말까지 5년이던 것이 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 늘어난 것이고, 주식등은 2025년 1월 1일 이후 증여받은 분부터 새로 들어왔습니다. 여기서 말하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따라 계산합니다. 형제자매나 며느리, 사위는 이 조문의 대상이 아니지만 뒤에서 볼 부당행위계산부인이 따로 기다리고 있어서 안전지대라고 보기는 어렵습니다.

세금이 얼마나 달라지나요

남편이 2010년에 3억원에 취득한 토지를 시가 8억원인 시점에 아내에게 증여하고, 아내가 그 뒤 9억원에 양도한 경우를 놓고 보겠습니다. 배우자 증여재산공제 6억원을 적용하면 증여세 과세표준은 2억원, 산출세액은 3,000만원입니다. 이월과세를 적용하지 않는다면 취득가액이 증여 당시 시가인 8억원이므로 양도차익은 1억원에 그칩니다. 그러나 이월과세가 적용되면 취득가액은 남편이 취득할 당시의 3억원이 되고, 여기에 증여세 3,000만원이 필요경비로 더해져 양도차익은 5억 7,000만원이 됩니다. 증여를 한 번 거쳤을 뿐인데 과세 대상 양도차익이 4억 7,000만원 벌어지는 셈이죠. 여기에 증여 단계에서 증여세와 취득세를 이미 부담했다는 점까지 더하면, 10년 안에 파는 계획이라면 증여는 절세가 아니라 비용만 늘리는 선택이 됩니다.

필요경비로 붙는 항목도 짚어 두겠습니다. 증여자가 그 자산에 지출한 자본적지출액이 있으면 수증자가 지출한 것처럼 필요경비에 포함되고, 증여세 상당액은 증여세 산출세액에 그 자산가액이 증여세 과세가액에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다. 다만 무한정 빼 주지는 않고 양도가액에서 취득가액 등을 공제한 잔액이 한도라, 증여세를 많이 냈다고 양도차익이 음수로 내려가지는 않습니다. 반대로 한 가지는 유리하게 작용합니다. 이월과세가 적용되면 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 기산하므로, 장기보유특별공제와 세율 적용에서 남편이 보유한 16년이 그대로 인정됩니다. 증여일부터 다시 세는 것이 아닙니다.

2026년에 무엇이 달라졌나요

증여자가 사망한 경우의 취급이 바뀌었습니다. 종전에는 배우자가 사망해 혼인관계가 소멸한 경우만 이월과세에서 빠지고, 증여자인 부모가 사망한 경우에는 제외 규정이 없어 과세관청과 조세심판원 모두 이월과세를 적용해야 한다고 보았습니다. 2025년 12월 23일 개정으로 직계존비속도 양도 당시 사망한 경우에는 이월과세를 적용하지 않도록 바뀌었고, 이 규정은 2026년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. 부모에게서 증여받은 부동산을 10년이 지나지 않은 시점에 팔아야 하는데 그 사이 부모가 돌아가신 경우, 양도 시점이 2025년이면 이월과세가 적용되고 2026년이면 적용되지 않아 결과가 갈릴 수 있습니다. 참고로 배우자는 이혼으로 혼인관계가 소멸한 경우에는 여전히 이월과세가 적용되고, 사망으로 소멸한 경우만 빠집니다.

이월과세를 적용하지 않는 경우가 또 있나요

소득세법 제97조의2 제2항이 세 가지를 정하고 있습니다. 첫째 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업으로 협의매수되거나 수용된 경우, 둘째 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 주택(비과세에서 제외되는 고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우, 셋째 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우입니다. 셋째가 특히 중요합니다. 세법은 이월과세를 적용한 결과가 오히려 세금이 적게 나오면 그 계산을 쓰지 못하게 해 두었습니다. 즉 이월과세는 납세자에게 불리한 쪽으로만 작동하는 규정이라고 이해하시면 됩니다. 증여자가 비싸게 사서 취득가액이 오히려 높은 경우에 이월과세로 세금을 줄이려는 시도는 통하지 않습니다.

형제나 사위에게 증여한 경우는 어떻게 되나요

배우자와 직계존비속이 아니면 이월과세 대상은 아니지만, 소득세법 제101조 제2항의 증여 후 양도에 대한 부당행위계산부인이 적용될 수 있습니다. 특수관계인에게 자산을 증여한 뒤 증여받은 사람이 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도했고, 그렇게 해서 낸 증여세와 양도세의 합계가 증여자가 직접 팔았을 경우의 양도세보다 적으면 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 봅니다. 다만 양도소득이 실질적으로 수증자에게 귀속된 경우에는 적용하지 않습니다. 두 규정은 결과가 꽤 다릅니다. 이월과세는 납세의무자가 여전히 수증자이고 증여세는 필요경비로 살아남지만, 부당행위계산부인은 납세의무자가 증여자로 바뀌고 당초 증여받은 자산에 대한 증여세는 부과하지 않습니다. 적용 대상도 이월과세는 배우자와 직계존비속, 부당행위계산부인은 그 외의 특수관계인으로 갈립니다.

정리하면

증여를 한 번 거쳐 취득가액을 높이는 방법은 10년(주식등은 1년)이라는 기간을 넘겨야 비로소 의미가 생깁니다. 매도 시점이 정해져 있지 않은 자산을 미리 넘겨 두는 것과, 팔 계획을 앞둔 자산을 급히 넘기는 것은 결과가 완전히 다릅니다. 증여 전에 양도 예정 시기부터 정리하고, 이월과세를 적용한 세액과 적용하지 않은 세액을 함께 계산해 실제 유불리를 확인해 보시는 것이 순서입니다.