앞선 글에서는 오피스텔·생활형숙박시설처럼 "주택수 미포함"이라는 말에 함정이 있는 경우를 봤습니다. 이번에는 반대로, 진짜로 주택수를 빼주는 혜택입니다. 요즘 지방 곳곳의 분양 현수막에서 보이는 지방 준공 후 미분양 주택 이야기입니다.
어떤 집이 대상일까
다 지어놓고도 팔리지 않은 집을 정부가 세금을 깎아주며 매입을 유도하는 제도입니다. 다만 아무 집이나 되는 것은 아닙니다. 수도권이 아닌 비수도권일 것, 전용면적 85㎡ 이하일 것, 준공 후 미분양(다 지어진 뒤에도 팔리지 않은 집)일 것, 그리고 시행사에서 최초로 분양받는 물건일 것이 조건입니다. 남이 분양받았다가 되파는 전매 물건은 대상에서 빠집니다. 여기에 가격 한도가 붙는데, 이 가격 기준이 세목마다 달라서 가장 헷갈리는 부분입니다.
세목별로 기준이 다릅니다
먼저 취득세입니다. 취득가액 6억 원 이하일 때 최대 50%를 감면합니다. 이 50%는 법에서 정한 25%에 지방자치단체 조례로 더해지는 25%가 합쳐진 것으로, 조례가 있는 지역은 50%, 없으면 25%가 적용됩니다. 또한 다주택자의 취득세 중과에서도 빠져 일반세율(1~3%)이 적용됩니다.
양도세와 종합부동산세는 기준이 다릅니다. 취득가액 7억 원 이하가 기준으로, 2026년 이후 취득분부터 6억에서 7억으로 올랐습니다. 1주택자가 이 미분양 주택을 추가로 사면 원래 살던 집은 1세대 1주택 특례를 그대로 유지하고, 중과를 계산할 때 이 미분양 주택은 주택수에서 빠집니다. 쉽게 말해 1주택자가 지방 미분양을 하나 더 사도, 원래 집을 팔 때 여전히 1주택자 대접을 받는 것입니다. 정리하면 취득세는 6억, 양도세·종부세는 7억입니다. "6억이다, 7억이다" 헷갈리는 이유가 바로 세목이 다르기 때문입니다.
기한과 몇 가지 주의점
이 혜택은 한시적입니다. 양도세·종부세 특례는 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 취득한 미분양 주택이 대상이고, 취득세 감면도 2026년 12월 31일까지 적용됩니다. 한 가지 더 짚으면, 취득세의 다주택 중과 제외는 2026년에 취득하는 아파트가 기준입니다. 2025년 이전에 샀거나 빌라·다세대 같은 비아파트라면 감면 기준과 또 다르게 따져봐야 합니다. 그리고 종합부동산세의 1세대 1주택 특례는 저절로 적용되는 것이 아니라, 해당 연도 9월 16일부터 30일 사이에 관할 세무서에 신청해야 적용됩니다. 이 시기를 놓치면 그 해 종부세 혜택은 받지 못하니 달력에 표시해두시는 것이 좋습니다.
- 공통 요건 - 비수도권·전용 85㎡ 이하·준공 후 미분양·시행사 최초 분양(전매 물건 제외)
- 취득세 - 취득가액 6억 이하, 최대 50% 감면(법 25% + 조례 25%), 다주택 중과 배제 일반세율(1~3%), 2026. 12. 31.까지
- 양도세·종부세 - 취득가액 7억 이하(2026년 취득분부터 6억→7억), 1주택자 추가취득 시 기존주택 1세대 1주택 특례 유지 + 미분양 주택수 제외, 취득기간 2024. 1. 10.~2026. 12. 31.
- 종부세 특례 신청 - 해당 연도 9. 16.~9. 30. 관할 세무서 신청 필요
정리하면
현수막의 "주택수 제외"는 거짓말이 아니라 실제 혜택입니다. 다만 비수도권·85㎡ 한도, 가격은 취득세 6억·양도세·종부세 7억으로 다르다는 점, 2026년 말까지 한시 적용이라는 점 세 가지는 꼭 기억하셔야 합니다. 특히 가격이 6억에서 7억 사이라면 양도세·종부세 특례는 되어도 취득세 감면은 못 받는 구간이라 더 꼼꼼히 따져야 합니다. 보유 주택 수와 지역에 따라 결과가 달라지니, 계약서를 쓰기 전에 본인 상황으로 한 번 점검받으시길 권합니다.