주택 임대소득, 나도 세금 내야 할까

집을 세놓으면 월세와 보증금에 세금이 붙을 수 있습니다. 그런데 "1주택이면 괜찮다"고만 알고 있다가 과세 대상인 줄 모르고 넘어가는 경우가 많습니다. 주택 임대소득은 주택 수와 임대수입에 따라 과세 여부와 방식이 명확히 갈리므로, 기준부터 정리하겠습니다.

주택 수에 따라 과세가 갈립니다

주택 임대소득의 과세 여부는 부부 합산 주택 수로 판단합니다. 1주택자는 월세가 원칙적으로 비과세지만, 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택이거나 국외주택이면 1주택이라도 과세됩니다. 2주택자부터는 월세가 과세 대상이 됩니다. 3주택 이상이면 월세뿐 아니라 보증금에 대한 간주임대료까지 과세됩니다. 주택 수는 건축물대장상 용도와 무관하게 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 계산하고, 공동명의 주택은 원칙적으로 지분이 큰 사람의 주택으로 셉니다.

보증금에 붙는 간주임대료

3주택 이상 보유자는 전세보증금이나 임대보증금 합계가 3억원을 초과하는 부분에 대해 간주임대료를 계산해 과세합니다. 월세 사업자와의 형평을 맞추기 위한 장치입니다. 다만 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 보증금 과세 대상 주택 수에서 빼고 계산합니다. 그래서 소형주택을 여러 채 가진 경우에는 실제 과세되는 보증금이 생각보다 적을 수 있습니다.

2천만원이 갈림길입니다

임대수입이 연 2,000만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 6~45% 누진세율로 종합과세됩니다. 2,000만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 유리한 방식을 고를 수 있는데, 분리과세를 택하면 14% 단일세율이 적용됩니다. 분리과세 시 필요경비는 사업자등록을 한 경우 총수입의 60%, 미등록은 50%를 인정하고, 기본공제도 등록은 400만원, 미등록은 200만원으로 차이가 납니다. 그래서 임대사업자로 등록하면 세 부담이 눈에 띄게 줄어듭니다.

언제, 어떻게 신고하나요

주택 임대소득은 매년 5월 1일부터 31일까지 종합소득세 신고 때 함께 신고합니다. 분리과세를 선택하려면 반드시 자진신고해야 하고, 신고하지 않으면 종합과세로 처리되며 가산세가 붙을 수 있습니다. 과세 대상이면 사업자등록도 해야 하는데, 등록하지 않으면 미등록 가산세가 별도로 발생합니다. 주택 임대소득은 개정이 잦은 분야이므로, 본인의 주택 수와 임대수입을 먼저 정확히 파악하는 것이 절세의 출발점입니다.