종중 땅 명의신탁 해지와 세금 (취득시기, 취득가액, 취득세, 필요경비)

종중 땅이 종중원 개인 이름으로 등기되어 있다가 명의신탁 해지로 종중 명의를 회복하는 일이 있습니다. 등기 하나로 소유권이 정리되니 세금도 같이 정리된다고 생각하기 쉽습니다. 그렇지 않습니다. 같은 등기를 두고 국세와 지방세가 정반대로 봅니다. 국세는 새로 취득한 것이 아니라고 하고, 지방세는 새로 취득한 것이라며 취득세를 부과합니다. 그리고 그렇게 낸 취득세는 나중에 양도소득세를 계산할 때 필요경비에서도 빠집니다.

명의신탁 해지란 무엇을 의미하는가

명의신탁은 재산의 실제 소유자와 등기부상 명의자가 다른 상태를 말합니다. 종중 땅이 종중원이나 종손 개인 이름으로 등기되어 있는 경우가 대표적입니다. 과거에는 종중 이름으로 등기할 방법이 마땅치 않았고, 농지법처럼 취득 자격을 제한하는 법령을 피하려고 개인 명의를 빌린 사례도 많았습니다.

원칙적으로 부동산 명의신탁은 무효입니다. 다만 종중은 예외입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조는 종중이 보유한 부동산의 물권을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우 무효 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 배우자, 종교단체와 함께 특례가 붙어 있습니다.

다만 조건이 있습니다. 같은 조문 본문이 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우로 한정하고 있습니다. 세금을 피하려고 개인 명의를 빌린 것이라면 특례가 깨집니다.

명의신탁 해지는 그렇게 빌려준 명의를 거두어 실제 소유자 앞으로 되돌리는 것입니다. 종중이 종중원을 상대로 소유권이전등기 소송을 제기해 판결로 되찾는 방식이 흔합니다.

양도소득세에서는 새로 취득한 것으로 보지 않는다

국세청은 명의신탁 해지를 양도로 보지 않습니다. 소득세법 제88조의 양도는 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는데, 명의를 되돌리는 행위는 여기에 해당하지 않기 때문입니다.

서면인터넷방문상담4팀-3372(2007.11.22.)는 명의신탁등기를 해지하는 경우 양도로 보지 아니하므로 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일이 자산의 취득시기가 된다고 회신했습니다. 같은 문언이 재산세과-576(2009.10.27.)에도 그대로 있고, 부동산거래관리과-0830(2011.9.29.)이 이를 다시 인용합니다.

기간을 세는 자리에도 같은 기준이 적용됩니다. 서면4팀-101(2006.1.23.)은 비사업용 토지의 소유기간을 계산하면서 취득시기는 명의신탁자의 취득일로 한다고 회신했습니다.

증여세는 부과되는가

부과되지 않습니다. 종중 사안을 정면으로 다룬 회신이 있습니다.

재산세과-800(2010.10.28.)은 종중원 명의로 등기되어 있는 종중재산을 명의신탁 해지하여 실질소유자인 종중명의로 환원하는 때에는 그 등기원인과 상관없이 증여세가 과세되지 않는다고 회신했습니다. 등기부에 증여로 적혀 있어도 실질이 명의신탁 해지라면 증여세가 부과되지 않습니다. 실무에서 등기 편의상 증여를 원인으로 이전하는 경우가 있는데, 그 형식 때문에 증여세를 걱정할 이유는 없습니다.

이 회신의 유사문서로 1994년 예규가 열 건 붙어 있습니다. 재삼46014-331, 353, 1012, 1094, 1175, 1604, 1889, 2152, 2257, 2636. 한 해에만 열 건이 같은 취지입니다.

상속세 및 증여세법 제45조의2의 명의신탁 증여의제도 여기서는 문제되지 않습니다. 조문 제1항이 대상 재산에서 토지와 건물을 괄호로 제외하고 있기 때문입니다. 증여의제는 주식 등을 겨냥한 규정입니다.

취득세는 왜 반대로 가는가

여기서 방향이 바뀝니다. 지방세에서는 명의신탁 해지로 종중 앞으로 소유권을 이전하는 행위 자체를 새로운 취득으로 봅니다.

세정과-15022(2009.12.3.)의 사실관계가 전형적입니다. 경남 창원의 종중선산 4,867제곱미터에 11대 선조 내외와 후손 다섯 분의 묘소가 있었고, 250여 년간 직계손 이름으로 차명 등재되어 있었습니다. 1970년 직계손 3인 명의로 명의신탁했다가 2009년 8월 해지 소송으로 종중 명의를 회복하자 창원시가 취득세를 부과했고, 회신은 그 부과에 잘못이 없다고 했습니다.

이유는 취득세의 성격에 있습니다. 대법원은 취득세를 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착해 부과하는 유통세로 보고, 취득자가 실질로 완전한 소유권을 취득하는지와 무관하게 취득행위 자체를 과세객체로 삼는다고 판시했습니다(2003두13342, 2004.11.25.). 소득세가 실질을 따지는 것과 출발점이 다릅니다.

### 빠져나갈 통로 두 개가 모두 막혀 있다

종중 입장에서 떠올릴 만한 비과세 규정이 둘 있습니다. 지방세정팀-2737(2006.7.4.)은 둘 다 적용되지 않는다고 회신했습니다.

첫 번째는 제사 목적 비과세입니다. 회신은 비과세 대상이 제사를 위한 제각이나 제단의 설치 등 제사에 직접 사용하는 부동산만을 말하므로 종중의 분묘기지 및 위토로 사용하고 있는 토지는 비과세 대상이 되지 않는다고 했습니다. 선산과 위토가 명시적으로 빠집니다.

두 번째는 신탁 비과세입니다. 회신은 신탁의 종료나 해지로 수탁자에게서 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 비과세가 신탁법에 의한 신탁과 해지 시에만 적용된다고 했습니다. 현행 지방세법 제9조 제3항도 괄호에서 신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다고 못 박고 있어 결론이 문언에서 그대로 나옵니다. 명의신탁은 신탁법상 신탁이 아니고 신탁등기도 없습니다.

같은 취지의 지방세 예규가 이어집니다. 지방세정팀-554(2005.5.3.)는 종원 명의의 종중임야를 종중으로 이전할 때 취득세가 부과된다고 했고, 지방세정팀-2716(2007.7.16.)은 증여 형식으로 환원해도 납세의무가 있다고 했습니다. 지방세정팀-6462(2006.12.26.)는 해지 두 달 뒤 공매로 제3자에게 넘어간 사안에서도 당초 등기로 성립한 취득에 대해 취득세를 내야 한다고 회신했습니다.

### 세율과 과세표준은 단정하기 어렵다

취득세를 낸다는 결론까지는 분명한데, 얼마인지는 사안마다 확인이 필요합니다.

무상취득이면 지방세법 제11조 제1항 제2호에 따라 1천분의 35가 표준세율이고, 같은 호 단서가 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득에 1천분의 28을 적용합니다. 종중이 그 비영리사업자에 해당한다고 본 예규나 판례는 확인하지 못했습니다. 오히려 지방세정팀-2737이 제사 목적 비과세의 범위를 좁게 본 점을 보면 낙관하기 어렵습니다.

명의신탁 해지 환원을 무상취득으로 분류할지도 직접 판단한 회신을 찾지 못했습니다. 반대급부를 지급했다면 유상취득 쪽이 문제됩니다. 무상취득으로 본다면 과세표준은 지방세법 제10조의2에 따라 원칙적으로 시가인정액이 되고, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에 시가표준액을 씁니다. 오래된 선산이 현재 시가로 평가될 여지가 있다는 뜻입니다.

낸 취득세를 양도소득세에서 공제받을 수 있는가

받지 못합니다. 부동산납세과-352(2014.5.20.)는 명의신탁 환원과 관련해 납부한 취득세와 등록세가 양도가액에서 공제할 취득가액에 해당하지 않는다고 회신했습니다.

소득세법 기본통칙 97-5 제1항은 등록세와 취득세를 필요경비로 공제한다고 정하고 있습니다. 두 문장이 모순처럼 보이지만 그렇지 않습니다. 통칙이 말하는 취득세는 당초 취득할 때 낸 취득세입니다. 명의신탁 해지의 취득시기가 당초 취득일인 이상, 환원등기 시점에 낸 취득세는 그 취득에 들어간 비용이 아니게 됩니다.

국세는 새로 취득한 것이 아니라고 하고, 지방세는 새로 취득한 것이라며 세금을 매기고, 그 세금을 빼려 하면 다시 국세 논리가 적용됩니다. 논리는 각각 일관되지만 납세자는 양쪽에서 모두 불리해집니다.

소송비용은 필요경비가 되는가

여기는 결론이 하나로 정리되어 있지 않습니다. 두 예규가 반대 방향입니다.

부동산거래관리과-0830(2011.9.29.)은 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용과 화해비용을 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함한다고 회신했습니다. 반면 사전-2018-법령해석재산-0736(2019.1.30.)은 구분소유적 공유관계의 토지에 대한 상호명의신탁을 해지하면서 지출한 소송비용과 취득세가 필요경비에 해당하지 않는다고 했습니다.

두 회신은 사안이 다릅니다. 앞의 것은 수탁자에게서 자기 재산을 되찾는 일반적인 명의신탁 해지이고, 뒤의 것은 구분소유적 공유관계에서 다른 공유자들에게서 공유지분을 이전받는 상호명의신탁 해지입니다. 종중이 종중원에게서 되찾는 구조는 앞쪽에 가깝습니다. 다만 종중 사안을 직접 다룬 회신은 확인하지 못했으므로, 어느 예규가 폐기되었다고 말하기는 어렵습니다.

근거 조문은 소득세법 시행령 제163조 제1항 제2호와 제3항 제2호입니다. 취득에 관한 쟁송, 또는 취득한 후의 쟁송에서 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용과 화해비용을 필요경비에 넣는 규정입니다. 통로 자체는 조문에 열려 있습니다.

취득가액은 언제 값으로 정해지는가

취득시기가 당초 취득일로 돌아가면 취득가액도 그때 값으로 고정됩니다. 종중 선산은 수십 년, 길게는 100년 넘은 토지라 이 구조가 그대로 적용됩니다.

당초 실지거래가액을 계약서나 영수증으로 확인할 수 있으면 그 금액입니다. 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용합니다. 서면5팀-607(2007.2.15.)이 이 순서를 명시하면서, 환산가액으로 계산한 취득가액과 필요경비의 합계가 양도가액을 초과할 수 없다는 점도 함께 회신했습니다.

1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지라면 조문이 하나 더 붙습니다. 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 봅니다. 이때 취득가액은 시행령 제176조의2 제4항이 정하는 두 값 중 큰 것입니다.

당초 취득일로 돌아가는 것이 항상 유리한가

그렇지 않습니다. 이 규칙은 중립적이고, 방향은 사안에 따라 반대로 작동합니다.

심판례가 하나 있습니다. 청구인은 1983년 부친에게서 토지와 건물을 증여받았으나 등기는 편의상 형, 형수, 조카 이름으로 해 두었습니다. 1996년 명의신탁 해지로 소유권을 되찾고 1998년 양도하면서, 명의신탁 해지일을 취득시기로 보아 양도소득세 약 322만원을 신고했습니다.

처분청은 취득시기를 당초 증여일인 1983년으로 보았습니다. 그러자 의제취득일 규정이 걸리면서 취득가액이 1985년 1월 1일 기준시가로 잡혔고, 세액이 약 2,521만원으로 결정되었습니다. 심판원은 청구를 기각했습니다(국심2001서1749, 2001.11.24.).

더 눈여겨볼 대목이 있습니다. 청구인은 명의신탁 해지 소송에서 이겨 판결확정증명원을 받았는데, 그 승소 판결이 곧 당초 증여로 취득했다는 증거가 되어 취득시기를 앞당기는 근거로 쓰였습니다.

다만 이 사건은 1998년 양도분이라 기준시가로 과세하던 시기의 사례입니다. 지금은 실지거래가액으로 계산하므로 같은 세액이 재현되지는 않습니다. 그래도 취득가액을 1985년 1월 1일 기준으로 산정한다는 조문은 지금도 그대로 작동합니다.

명의신탁으로 인정받지 못하면 어떻게 되는가

앞의 결론은 모두 실질이 명의신탁이 맞다는 전제 위에 서 있습니다. 그 전제가 무너지면 결론이 반대가 됩니다.

서면5팀-607(2007.2.15.)은 증여로 취득한 자산의 취득시기가 증여를 받은 날이고 명의신탁 해지라면 당초의 취득일이라고 하면서, 어느 쪽에 해당하는지는 사실관계를 확인하여 판단할 사항이라고 덧붙였습니다. 증여세 쪽도 마찬가지입니다. 재산세과-800은 종중명의로 소유권을 이전하는 토지가 처음부터 종중재산에 해당하는지 여부 등을 구체적으로 확인하여 판단할 사항이라고 했습니다.

무엇이 근거가 되는지는 회신문에 드러나 있습니다. 재산세과-800의 질의에서는 토지대장이 1911년부터 종손에게 대물림된 사실, 선조 묘 약 30기가 있고 현재까지 선산으로 사용하는 사실이 제시되었습니다. 세정과-15022에서는 250여 년의 차명 등재 경위와 묘소 현황이 나옵니다. 국심2001서1749에서는 청구인이 제기한 명의신탁 해지 소송의 판결확정증명원이 판단 근거가 되었습니다. 반대로 같은 사건에서 청구인이 주장한 형제간 상호교환 합의는 증빙 없이 주장만 한 것으로 정리되었습니다.

정리

국세와 지방세가 같은 등기를 정반대로 보는 이유는 두 세목의 출발점이 다르기 때문입니다. 소득세는 실질귀속을 따지고, 취득세는 취득행위 자체를 포착하는 유통세입니다.