오피스텔은 주택 수에 들어갈까요 (2020년 8월 12일 기준선과 세목별 차이)

오피스텔을 한 채 갖고 있는 상태에서 집을 사려고 하면 가장 먼저 걸리는 질문이 주택 수입니다. 취득세를 몇 퍼센트로 내는지, 나중에 그 집을 팔 때 비과세가 되는지가 전부 여기서 갈리기 때문입니다. 그런데 이 질문에는 하나의 답이 없습니다. 세목마다 오피스텔을 세는 방식이 다르고, 취득세에서는 언제 샀는지까지 따집니다. 2020년 8월 12일이 그 기준선입니다.

주택 수 산정이란 무엇인가요

주택 수 산정은 한 세대가 주택을 몇 채 가지고 있는지 세는 절차입니다. 여기서 나온 숫자가 세율과 감면을 결정합니다. 취득세는 새로 사는 집이 몇 번째 주택인지에 따라 세율이 달라지고, 양도소득세는 파는 시점에 1주택인지에 따라 비과세가 갈리며, 종합부동산세는 보유 주택 수에 따라 기본공제 금액이 달라집니다.

까다로운 쪽은 숫자를 세는 방법이 아니라 무엇을 주택으로 볼 것인가입니다. 등기부에 주택이라고 적힌 것만 세는 게 아니라 세법마다 각자의 기준을 갖고 있습니다. 소득세법은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 봅니다. 지방세법은 재산세를 무엇으로 매기고 있는지를 봅니다. 이 두 기준이 다르다는 점이 오피스텔 문제의 출발점입니다.

2020년 8월 12일에 무슨 일이 있었나요

이날 지방세법에 주택 수의 판단 범위를 정한 제13조의3이 신설되면서 취득세 주택 수 계산에 오피스텔이 들어오기 시작했습니다. 그전까지 오피스텔은 서류상 업무시설이라 취득세 주택 수에서 아예 빠져 있었습니다. 오피스텔을 여러 채 가진 사람도 집을 살 때는 무주택자와 같은 세율을 적용받았죠.

신설된 조문의 제4호는 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔을 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다고 정하고 있습니다. 여기서 말하는 주택으로 과세하는은 재산세를 주택분으로 매기고 있다는 뜻입니다. 실제로 누가 살고 있느냐가 아니라 재산세 과세대장에 어떻게 올라가 있느냐가 기준이라는 의미죠. 오피스텔은 기본적으로 건축물분 재산세가 부과되고, 주거용으로 쓴다고 신고해 과세유형이 바뀌어야 주택분이 됩니다.

그리고 개정법 부칙 제3조에 적용례가 함께 들어갔습니다. 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다는 내용입니다. 이미 갖고 있던 물건까지 거슬러 올라가 적용하지는 않겠다는 뜻입니다.

그래서 결론은 이렇습니다. 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 지금 주거용으로 쓰이고 있어도 취득세 주택 수에 들어가지 않습니다.

취득세 중과는 어떤 구조인가요

여기서 짚고 갈 것이 있습니다. 주택 수가 하나 늘었다고 곧바로 중과가 되는 것은 아닙니다. 취득세 중과는 주택 수와 조정대상지역 여부가 함께 작동하는 구조입니다.

지방세법 제13조의2 제1항 제2호는 조정대상지역에 있는 주택을 2주택째로 취득하는 경우와 조정대상지역 밖의 주택을 3주택째로 취득하는 경우를 같은 칸에 묶어 표준세율 4%에 중과기준세율의 200%를 더한 8%를 적용합니다. 제3호는 조정대상지역 3주택 이상과 조정대상지역 밖 4주택 이상을 묶어 12%를 적용하죠. 법인이 주택을 취득하는 경우는 주택 수와 관계없이 12%입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙습니다.

정리하면 조정대상지역 밖에서는 2주택까지 기본세율이 그대로 적용됩니다. 오피스텔이 주택 수에 잡혀 2주택이 되더라도 지역에 따라 중과가 아닐 수 있다는 뜻입니다. 반대로 조정대상지역이라면 바로 그 한 채 때문에 8% 구간으로 넘어갑니다. 일시적 2주택은 제2호 괄호에서 따로 빼두고 있습니다.

5억원짜리 집이면 얼마나 차이가 나나요

기본세율부터 보겠습니다. 지방세법 제11조 제1항 제8호가 정하는 주택 취득세 기본세율은 취득가액 6억원 이하가 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 정해진 산식으로 1%에서 3% 사이가 나오고, 9억원 초과는 3%입니다.

5억원짜리 아파트를 사면 기본세율 1%가 적용되어 취득세는 500만원입니다. 같은 집인데 8% 구간에 들어가면 4,000만원, 12% 구간이면 6,000만원이 됩니다. 500만원과 4,000만원은 여덟 배 차이입니다. 오피스텔 한 채가 주택 수에 잡히느냐 마느냐로 이 구간이 통째로 이동하는 셈입니다. 2020년 8월 12일이라는 날짜가 그래서 무게가 있습니다.

양도소득세에서는 어떻게 되나요

여기서 결론이 뒤집힙니다. 양도소득세는 오피스텔을 언제 취득했는지 따지지 않습니다. 2020년 8월 12일이라는 날짜는 지방세법 개정 사항이라 소득세법과는 아무 관계가 없습니다.

판단 기준도 다릅니다. 취득세는 재산세를 주택분으로 매기고 있는지를 보지만, 소득세법은 사실상의 용도로 판단합니다. 등기부와 건축물대장에 업무시설로 적혀 있고 재산세도 건축물분으로 내고 있어도, 실제로 사람이 살고 있으면 주택으로 봅니다. 판단 근거가 되는 것은 임대차계약서의 용도, 임차인의 전입신고 내역, 관리비와 공과금 부과 형태, 임차인의 사업자등록 여부 같은 실제 사용 흔적입니다.

그래서 이런 상황이 생깁니다. 2018년에 산 주거용 오피스텔이 있고 올해 아파트를 한 채 샀다고 해보겠습니다. 취득세는 1주택 세율로 냈는데 나중에 그 아파트를 팔 때는 2주택자가 됩니다. 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지 적용되는데, 오피스텔이 주택으로 세어지면 이 비과세가 통째로 사라지죠. 취득세에서 덜 낸 금액과 양도세에서 늘어나는 금액은 자릿수가 다를 수 있습니다.

종합부동산세에서는 어떻게 되나요

종합부동산세도 취득 시점을 보지 않습니다. 기준은 취득세와 같은 쪽, 즉 주택분 재산세가 과세되는지 여부입니다.

여기서 갈리는 것이 기본공제입니다. 종합부동산세법 제8조 제1항은 1세대 1주택자에게 12억원, 그 외의 경우에 9억원을 공시가격 합계에서 빼도록 정하고 있습니다. 3억원 차이가 나고 적용되는 세율표도 달라집니다. 주거용 오피스텔 한 채 때문에 1세대 1주택자 지위를 잃으면 공제가 줄고 세율 구간이 올라가는 구조입니다. 재산세 고지서에 주택분으로 찍혀 있는지가 가장 확실한 확인 자료입니다.

세목별로 정리하면 어떻게 되나요

한 물건을 두고 세목마다 답이 갈립니다. 취득세만 확인하고 주택 수를 정리하면 남은 두 칸이 그대로 남아 있게 됩니다.

취득은 언제를 말하나요

기준선이 날짜인 만큼 취득일을 어떻게 잡느냐가 실제 다툼 지점이 됩니다. 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다. 계약서에 서명한 날이 아닙니다.

분양으로 받은 오피스텔도 마찬가지입니다. 부칙 문언이 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다로 되어 있어서, 기준이 되는 것은 분양계약일이 아니라 취득일입니다. 지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단이 주택분양권에 대해서는 분양계약일을 기준으로 주택 수를 세도록 하고 있지만, 이 규정이 말하는 주택분양권은 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 주택 공급계약을 전제로 한 것이라 오피스텔 분양에는 그대로 적용되지 않는 것으로 볼 수 있습니다.

그래서 2020년 8월 12일 전에 오피스텔 분양계약을 체결했더라도 준공과 잔금이 그 이후로 넘어갔다면 취득일이 시행일 이후가 됩니다. 계약서 날짜만 보고 안심하기 어려운 구간입니다. 분양계약서, 잔금 영수증, 등기부등본의 접수일이 취득일을 확정하는 자료가 됩니다.

취득 시점과 무관하게 빠지는 오피스텔도 있나요

2020년 8월 12일 이후에 취득했더라도 취득세 주택 수에서 제외되는 경우가 지방세법 시행령 제28조의4 제6항에 정해져 있습니다. 세 가지가 대표적입니다.

시가표준액 1억원 이하 오피스텔이 첫 번째입니다. 제4호가 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔을 제외 대상으로 명시하고 있습니다. 여기서 말하는 1억원은 실거래가나 시세가 아니라 시가표준액입니다. 오피스텔 시가표준액은 매년 지자체가 고시하고 시세보다 상당히 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 판정 시점이 취득 당시가 아니라 주택 수를 세는 날, 그러니까 새 주택을 취득하는 날 현재라는 점도 눈여겨볼 부분입니다. 그동안 시가표준액이 올랐다면 결론이 달라질 수 있다는 뜻이죠. 위택스나 관할 시군구청에서 해당 물건의 시가표준액을 확인할 수 있습니다.

상속받은 오피스텔이 두 번째입니다. 제3호는 상속을 원인으로 취득한 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것을 주택 수에서 뺍니다. 5년이 지나면 그때부터는 세어집니다.

소형 신축 오피스텔이 세 번째입니다. 제8호와 제9호가 전용면적 60제곱미터 이하이면서 취득당시가액이 3억원 이하, 수도권이라면 6억원 이하인 오피스텔을 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득한 경우를 제외 대상으로 두고 있습니다. 신축 후 처음으로 사들이는 경우가 제8호이고, 그 외에 넘겨받는 경우가 제9호인데 후자는 취득일부터 60일 이내에 임대주택으로 등록해야 한다는 조건이 붙습니다.

오피스텔을 살 때 내는 취득세는 어떻게 되나요

지금까지는 집을 살 때 오피스텔이 주택 수에 잡히는지를 봤습니다. 반대 방향, 그러니까 오피스텔 자체를 취득할 때는 이야기가 다릅니다.

오피스텔은 취득 단계에서 건축물로 분류되어 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 4%가 적용되고, 부가되는 세목까지 합하면 4.6%입니다. 주택 기본세율 1%보다 높은 수치죠. 대신 주택이 아니므로 주택 중과세율 자체가 적용되지 않습니다. 이미 주택을 여러 채 보유한 사람이 오피스텔을 추가로 취득해도 그 오피스텔에는 4.6%가 그대로 적용됩니다. 나중에 주거용으로 전환해 재산세가 주택분으로 바뀌더라도 이미 낸 취득세를 다시 계산하지는 않습니다.

정리하면

오피스텔 주택 수 문제는 포함이다 또는 제외다로 한 번에 끝나지 않습니다. 취득세에서는 2020년 8월 12일이라는 날짜와 재산세 과세유형으로 갈리고, 양도소득세에서는 날짜와 무관하게 실제 사용 용도로 갈립니다. 같은 오피스텔 한 채가 어떤 세금 앞에서는 없는 물건이고 다른 세금 앞에서는 한 채로 세어지는 구조인 셈입니다.

취득세 쪽도 주택 수만으로 결론이 나지 않습니다. 조정대상지역인지에 따라 중과가 시작되는 지점이 2주택째와 3주택째로 갈리고, 시가표준액 1억원 이하나 상속 5년 이내, 소형 신축 같은 제외 사유가 시행령에 별도로 있습니다. 시가표준액 기준은 판정 시점이 주택 수 산정일 현재라 시간이 지나면서 결론이 바뀔 수 있는 항목이기도 합니다.

특히 취득세에서 주택 수에 빠졌다는 사실이 양도소득세까지 이어진다고 읽히기 쉬운데, 두 제도는 근거 법률부터 다릅니다. 집을 살 때 낸 취득세와 그 집을 팔 때 낼 양도소득세는 따로 계산해야 합니다. 개별 사안은 취득일과 재산세 과세유형, 실제 사용 현황을 확인한 뒤에야 세목별 판정이 가능합니다.

이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 지방세법 제11조, 제13조의2, 제13조의3과 같은 법 시행령 제28조의4, 법률 제17473호 부칙 제3조, 종합부동산세법 제8조를 기준으로 작성했습니다. 조정대상지역 지정 현황은 수시로 변경되므로 취득 시점의 고시를 확인해야 합니다.