분양 현수막에서 "주택수에 포함되지 않습니다"라는 문구를 자주 보게 됩니다. 오피스텔이든 생활형숙박시설이든 마찬가지입니다. 1주택자나 무주택자 입장에서는 집 한 채를 더 가져도 세금이 늘지 않는다는 말로 들리니 솔깃할 수밖에 없습니다. 그런데 이 말은 절반은 맞고 절반은 위험합니다. 현수막만 믿고 계약했다가 나중에 양도세나 이행강제금 문제로 곤란을 겪는 분들을 실제로 봅니다.
"주택수 미포함"이라는 말의 진짜 뜻
좋게 들리는 이 말을 뒤집으면 "이것은 주거시설이 아닙니다"라는 뜻입니다. 주택이 아니기 때문에 주택수에 들어가지 않는 것입니다. 그렇다면 반대로 그곳에서 실제로 사람이 산다면 이야기가 달라집니다. 세금은 서류에 뭐라고 적혀 있는지가 아니라 실제로 어떻게 쓰는지를 보기 때문입니다.
오피스텔 — "미포함"은 사실상 반쪽짜리입니다
가장 많이 오해하는 것이 오피스텔입니다. 분양할 때는 "주택수 미포함"이라고 홍보하지만, 세금 실무에서는 실제 사용을 기준으로 봅니다. 업무용으로 쓰면 주택이 아니라 미포함이 맞지만, 주거용으로 쓰면 주택으로 봅니다. 양도세와 종합부동산세는 등기부에 "사무실"이라고 적혀 있어도 실제로 사람이 살고 있으면 주택으로 판단합니다. 내가 살든 세입자가 전입신고를 하고 살든 마찬가지입니다. 결국 주거용 오피스텔은 양도세·종부세에서는 그냥 집이고, "미포함"이라는 말은 업무용으로 실제 사용할 때만 맞는 말입니다.
취득세는 조금 다릅니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔만 취득세 주택수 계산에 넣습니다. 그 전에 산 것은 취득세 주택수에서 빠지고, 시가표준액이 낮은 소형은 별도 예외가 적용될 수 있습니다. 이렇게 세목마다 기준이 달라서 헷갈리는 것입니다.
생활형숙박시설 — 미포함은 맞지만 함정이 있습니다
레지던스, 생숙이라 부르는 생활형숙박시설은 원칙적으로 주택수에 들어가지 않습니다. 법적으로 숙박시설이라 집이 아니기 때문입니다. 여기까지만 들으면 좋은데, 함정이 있습니다. 생숙을 주거 용도로 쓰는 것은 건축법상 위법입니다. 원래 숙박하라고 만든 시설이지 거주하라고 만든 것이 아니기 때문입니다.
그래서 정부가 정리에 들어갔습니다. 2025년 9월 말까지 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경을 신청한 경우에는 2027년 말까지 이행강제금이 유예됩니다. 신청하지 않고 그냥 주거용으로 쓰면 이행강제금 부과 대상입니다.
이행강제금은 무섭게 들리지만 금액에는 오해가 많습니다. 시세나 공시가격의 10%가 아니라 건축물 시가표준액의 10%입니다. 시가표준액은 보통 시세보다 많이 낮습니다. 예를 들어 시세가 5억대인 생숙이라도 시가표준액이 1억 정도라면 이행강제금은 1천만 원 안팎이고, 지자체가 사정을 참작해 최대 절반까지 감경하기도 합니다. 지나치게 겁먹을 필요는 없지만, "주택수에 안 잡히니 그냥 집처럼 사시라"는 현수막 문구를 그대로 믿으면 안 된다는 뜻입니다.
- 오피스텔(양도세·종부세) - 실제 주거용 사용이면 주택수 포함(공부상 사무실이어도 사실상 주거면 주택), 업무용 실사용이면 미포함
- 오피스텔(취득세) - 2020. 8. 12. 이후 취득한 주거용 오피스텔만 주택수 포함, 시가표준액 낮은 소형은 별도 예외 가능
- 생활형숙박시설 - 원칙적으로 숙박시설이라 주택수 미포함, 다만 주거 사용은 건축법 위반
- 이행강제금 - 건축물 시가표준액의 10%(시세·공시가격 아님), 지자체 최대 50% 감경. 2025. 9월 말까지 숙박업 신고·용도변경 신청 시 2027년 말까지 유예
정리하면
"주택수에 포함되지 않는다"는 말을 만나면 이렇게 되물어 보시면 됩니다. 오피스텔이라면 내가 주거용으로 쓸 것인지 업무용으로 쓸 것인지, 생숙이라면 내가 살 것인지 숙박업을 할 것인지를 먼저 정해야 합니다. 그 답에 따라 세금이 완전히 달라집니다. 특히 세입자가 전입신고를 하고 주거용으로 쓰면, 내가 다른 집을 팔 때 그 오피스텔이 주택으로 잡혀 1세대 1주택 비과세가 깨질 수 있습니다. 임대차계약서에 용도와 전입 관련 조건을 분명히 해두는 것이 안전합니다. 현수막은 좋은 말만 적지 나쁜 경우는 적지 않습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 한 번 점검받으시길 권합니다.