등록임대주택 포괄승계, 임대기간은 어디까지 넘어오나요

등록임대주택을 매매로 넘겨받으면 임대사업자 지위가 그대로 따라옵니다. 민간임대주택에 관한 특별법이 "양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다"고 문장으로 못 박아 두었기 때문입니다. 계약서에도 그 뜻을 적어야 하고 지자체 신고까지 거칩니다. 그러니 앞사람이 임대한 기간도 당연히 이어진다고 읽게 되죠. 절반만 맞습니다. 소득세법 시행령 안에는 성격이 다른 두 개의 기간이 들어 있고, 승계에서 하나는 이어지고 하나는 끊깁니다. 두 기간을 정하는 조문이 몇 줄 차이로 붙어 있어 실무에서 가장 자주 섞이는 자리이기도 합니다.

더 눈에 띄는 것은 같은 포괄양수도 한 건에서 넘겨받은 쪽과 넘긴 쪽의 결론이 반대로 나온다는 점입니다. 6개월 남짓 임대한 양수인은 거주주택 비과세를 인정받았고, 3년 넘게 임대하다가 넘긴 양도인은 부인당해 세금을 다시 냈습니다. 두 사건을 나란히 놓고 어디서 갈라지는지 따라가 보겠습니다.

포괄승계란 무엇인가요

포괄승계는 등록임대주택을 다른 임대사업자에게 넘기면서 임대사업자로서의 지위 전체를 함께 넘기는 것을 말합니다. 근거는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항이고, 양도받는 자가 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며 그 뜻을 양수도계약서에 명시하도록 정하고 있습니다.

원래 임대의무기간 중에는 양도가 막혀 있습니다. 같은 조 제1항이 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 정하고 있으니까요. 제2항은 그 예외이고, 대신 사는 사람도 임대사업자여야 하며 계약서에 승계 문구가 들어가야 합니다. 의무기간이 지난 뒤의 양도는 제3항이 따로 정하는데, 이때도 양수인이 임대사업자로 등록하면 같은 승계 효과가 붙습니다.

기간의 출발선은 시행령 제34조 제1항이 정합니다. 민간매입임대주택은 임대사업자 등록일이고, 등록한 뒤에 임대가 시작되는 주택은 임대차계약서상 실제 임대개시일입니다. 등록일과 실제 임대개시일이 다른 물건이 드물지 않아, 이 단서가 뒤에서 몇 달씩 차이를 만듭니다. 여기까지가 민간임대주택법의 세계입니다. 문제는 이 포괄적으로 승계한다는 문장이 세법 안까지 걸어 들어가느냐입니다.

전 주인의 기간이 이어지는 자리는 어디인가요

이어지는 쪽부터 보겠습니다. 국세청은 포괄양수한 임대주택에서 임대의무기간의 2분의 1 이상을 판정할 때 전 소유자의 기간부터 센다고 회신했습니다. 서면-2020-법규재산-5310[법규과-2305](2022.8.10)이 기산일을 전 임대사업자의 임대사업자 등록일, 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 못 박았습니다.

사실관계는 이렇습니다. 2014년 4월 A주택을 취득해 거주하던 중, 전 소유자가 2015년 4월 준공공임대주택으로 등록해 임대하던 B주택을 2019년 2월 포괄승계로 넘겨받았습니다. 본인의 임대는 2019년 2월부터인데 1/2 판정의 출발선은 2015년 4월이 됩니다. 4년 가까이 앞당겨지는 셈이죠. 같은 결론이 기준-2021-법무재산-0225[법무과-897](2022.2.15)에도 있습니다. 이쪽은 양도소득세 중과배제를 다투던 경정청구 사안인데 전 소유자의 임대기간을 합산하는 것이라고 답했습니다.

대조군을 놓으면 차이가 선명해집니다. 포괄승계가 없는 일반 자진말소 사안을 다룬 서면-2022-부동산-4280[부동산납세과-3787](2022.12.15)은 기산일을 임대사업자의 임대사업자 등록일이라고 씁니다. 같은 조문, 같은 논점, 문장까지 같은데 "전"이라는 한 글자가 빠져 있습니다. 이 회신이 참고로 든 서면-2021-부동산-7820(2022.9.26)도 문장이 같습니다. 사실관계에 포괄승계가 있으면 앞사람 등록일, 없으면 본인 등록일에서 출발합니다.

이유는 조문을 열어 보면 드러납니다. 1/2 판정을 요구하는 세 자리, 곧 소득세법 시행령 제155조 제22항 제2호 라목 1), 같은 조 제23항 제1호, 제167조의3 제1항 제2호 사목이 하나같이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상이라고 써 두었습니다. 세법이 자기 개념을 만든 것이 아니라 민특법 개념을 그대로 빌려 온 자리입니다. 빌려 온 개념이니 민특법 방식으로 재는 것이 자연스럽습니다.

그런데 세법상 임대기간요건은 왜 끊기나요

다른 기간이 문제입니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 각 목은 5년 이상 임대한 주택, 10년 이상 임대한 주택처럼 세법이 스스로 정한 임대기간요건을 두고 있습니다. 이 기간을 세는 방법은 같은 조 제3항에 따로 있는데, 조세특례제한법 시행령 제97조를 준용하면서 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다고 정합니다.

준용 대상인 제97조 제5항을 열면 제1호가 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것, 제3호가 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것입니다. 제5호와 시행규칙 제44조는 기존 임차인 퇴거일부터 다음 임차인 입주일까지 3개월 이내의 공백을 임대기간에 넣도록 하고 있습니다.

합산해 주는 경우로 상속만 적혀 있습니다. 매매로 넘겨받은 포괄양수도는 목록에 없습니다. 적어도 제167조의3 제1항 제2호의 임대기간요건을 계산할 때는 합산 근거를 찾기 어렵고, 그러면 원칙으로 돌아가 본인이 등록해서 임대를 개시한 날부터 세게 됩니다. 여기서 앞의 1/2 판정과 갈립니다. 같은 시행령 안에서 민특법 조문을 인용한 자리는 전 소유자부터, 세법이 스스로 정한 자리는 본인부터입니다. 5310만 보고 포괄승계하면 임대기간이 통산된다고 옮기면 두 번째에서 어긋납니다.

6개월만 임대했는데 비과세가 되나요

그러면 승계받은 사람은 늘 불리한가 하면, 자동말소가 끼면 이야기가 달라집니다. 서면-2022-법규재산-2182[법규과-2730](2022.9.23)의 사실관계가 짧고 구체적입니다. 2017년 9월 서울 A주택을 취득해 2019년 12월 전입한 뒤 계속 거주했습니다. 2020년 3월 서울 B주택인 빌라를 취득하면서 전 소유자의 임대사업자등록(단기 4년)을 포괄승계했고, 같은 해 8월 B주택이 자동말소되었습니다. 본인이 임대한 기간은 6개월 남짓입니다. 이 상태에서 A주택을 팔면 거주주택 비과세가 되는지 물었고, 국세청은 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조 제20항을 적용한다고 회신했습니다.

작동 방식이 통산이 아닙니다. 제155조 제23항이 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하면 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다고 간주해 버립니다. 요건 자체가 채워진 것으로 보니 몇 년을 임대했는지 따질 이유가 사라지는 것이죠.

다만 이 통로에는 자물쇠가 두 개 달려 있습니다. 회신문이 괄호로 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정이라고 걸어 두었고, 앞쪽에서는 가목 및 다목부터 마목까지에 해당하는 장기임대주택일 것도 요구합니다. 자동말소되었다는 사실만으로 모든 등록임대주택의 임대기간요건이 면제되는 구조는 아닙니다.

3년 넘게 임대하고 넘긴 사람은 왜 부인당했나요

같은 포괄양수도인데 반대쪽에 선 사람의 결과는 정반대입니다. 조심-2024-서-4634는 기각되었습니다.

청구인은 2013년 11월 거주주택 지분을 취득했고, 2018년 3월 임대주택 지분을 취득해 열흘 뒤 단기민간임대주택으로 등록했습니다. 2021년 5월 6일 거주주택을 양도하면서 소득세법 시행령 제155조 제20항과 제21항을 적용해 비과세로 신고했습니다. 임대기간요건을 채우기 전이라도 일단 특례를 적용받을 수 있게 한 조항이 제21항입니다. 그리고 엿새 뒤인 5월 12일, 임대주택을 제43조 제2항 포괄승계로 양도했습니다.

거주주택을 팔 당시 임대기간은 3년 1개월이었습니다. 청구인의 주장은 포괄승계로 넘겨받은 양수인이 남은 의무기간을 채웠으니 임대기간요건을 충족한 것으로 봐야 한다는 것이었습니다. 실제로 임차인은 4년을 살았고 통화 녹취록과 문자메시지까지 제출했습니다.

조세심판원의 판시는 세 갈래입니다. 첫째, 임대사업자 등록은 2021년 6월 17일 직권말소되었는데 그 사유가 임대의무기간 내 사업자 간 주택 양도 후 말소입니다. 민특법 제6조 제1항 제5호이고, 산정특례가 요구하는 제6조 제1항 제11호 자진말소가 아닙니다. 앞의 2182가 탄 통로에 애초에 진입하지 못합니다. 둘째, 거주주택 비과세 특례는 장기임대주택과 거주주택을 소유하는 1세대를 기준으로 적용되므로 임대주택을 넘겨 버린 사람은 그 기준에서 벗어납니다. 셋째, 소득세법 시행령 제155조 제22항에는 포괄양수도하는 경우 양도·양수인 간 임대기간을 통산하도록 한다거나 이를 임대기간요건의 예외사항으로 규정하고 있지도 않다고 밝혔습니다.

민특법에서 지위가 포괄적으로 넘어간다는 사실과, 세법이 두 사람의 임대기간을 하나로 합쳐 준다는 것은 다른 이야기라는 뜻입니다. 처분청은 여기에 엄격해석 원칙까지 덧붙였습니다. 비과세와 감면 요건도 납세자에게 유리하다는 이유로 확장하거나 유추해석할 수 없다는 대법원 판결(2005다19163)을 들었습니다.

두 사건을 겹쳐 보면 결론을 가른 것은 말소의 종류였습니다. 2182의 자동말소는 민특법 제6조 제5항이 법 개정에 따라 등록을 거둬 간 경우이고, 자진말소는 제6조 제1항 제11호가 임대사업자의 신청을 받아 주는 경우입니다. 소득세법 시행령이 산정특례를 열어 준 것은 이 두 가지뿐입니다. 4634의 직권말소는 제6조 제1항 제5호, 곧 양도에 따른 말소라 목록 밖에 있습니다. 여기에 특례가 장기임대주택과 거주주택을 소유하는 1세대를 전제한다는 점이 겹치면서 넘긴 쪽은 두 겹으로 밀려납니다.

자동말소는 어떤 주택에서 일어나나요

그래서 내 물건이 자동말소 대상인지가 실무의 첫 갈림길이 됩니다. 범위가 생각보다 좁습니다. 민간임대주택법 제6조 제5항은 종전의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택과 단기민간임대주택만 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다고 정합니다. 도시형 생활주택인 아파트는 괄호에서 빠집니다.

2020년 8월 18일 개정으로 폐지된 두 유형입니다. 같은 개정 법률 부칙 제5조 제1항이 이 두 유형을 말소 전까지 장기일반민간임대주택으로 보아 적용한다고 정하고, 소득세법 시행령 제155조 제23항이 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다며 그 범위를 그대로 끌어옵니다.

빌라나 다세대를 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우는 폐지 대상이 아니었으니 자동말소도 없습니다. 임대의무기간이 지나도 등록은 남아 있고, 없애려면 따로 말소를 신청해야 합니다. 앞의 2182에서 빌라가 자동말소된 것은 물건이 빌라여서가 아니라 등록 유형이 단기 4년이었기 때문입니다. 등기부 명칭이 아니라 주택법상 분류와 등록 유형에서 갈리는 셈이죠.

말소된 뒤에 요건이 깨지면 어떻게 되나요

말소가 되고 나면 사후관리가 어디까지 따라오는지가 다음 질문입니다. 기획재정부 재산세제과-151(2022.1.24)이 세 가지를 한꺼번에 정리했습니다. 자진말소나 자동말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우를 전제로, 임대주택에 본인이 전입해 살고 있어 임대하고 있지 않은 상태여도 되는지, 양도일까지 5퍼센트 증액 제한을 지키지 않아도 되는지, 세무서 사업자등록을 유지하지 않아도 되는지를 물었고, 세 질의 모두 적용 가능하다는 쪽으로 답했습니다.

사전-2022-법규재산-0384(2022.5.31)도 같은 자리를 짚습니다. 자동말소 후 5년 이내 거주주택 양도에 제155조 제20항을 적용하면서 같은 항 제2호에 따른 요건은 사후관리하지 않는 것이라고 회신했습니다. 제2호가 양도일 현재 사업자등록 유지와 5퍼센트 증액 제한을 정한 조항입니다.

다만 이것은 말소가 일어난 뒤의 이야기입니다. 말소 전까지는 민특법상 의무가 그대로 따라붙습니다. 두 조문의 문언이 서로 다르다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 제44조 제2항은 임대기간 동안 임대료 증액을 5퍼센트 범위로 묶고, 제3항이 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 간격까지 제한합니다. 제45조 제1항은 2021년 9월 14일 개정으로 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다고 바뀌었습니다. 한쪽은 임대기간, 다른 쪽은 등록 기간이 기준인 셈이죠.

세법상 임대기간요건은 승계인 본인부터 새로 시작하는데, 민특법상 의무는 지위를 따라 그대로 넘어옵니다. 승계에서 이 비대칭이 가장 체감되는 부분입니다.

상속은 왜 다르게 취급되나요

앞에서 본 조세특례제한법 시행령 제97조 제5항 제3호가 합산을 명시한 자리입니다. 상속인이 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하면 피상속인의 임대기간을 합산합니다. 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항도 합산배제 임대주택의 임대기간을 계산하면서 상속을 따로 두고 있습니다.

서면-2024-부동산-3246[부동산납세과-1669](2024.10.2)은 자동말소된 임대주택을 동일세대원으로부터 상속받은 경우에도 자동말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 제155조 제23항으로 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다고 회신했습니다. 매매 승계와 상속을 가르는 것은 거래의 실질이 아니라 조문에 이름이 올라 있는지입니다.

한눈에 보면 어떻게 갈리나요

정리하면

민특법은 포괄적으로 승계한다고 썼지만 그 문장이 미치는 범위는 민특법 안입니다. 세법은 임대기간을 합산하는 경우를 따로 열거했고 거기에 매매 승계는 없습니다. 다만 세법 조문이 민특법 개념을 빌려 쓴 자리에서는 전 소유자의 기간이 그대로 이어집니다. 조문이 어느 쪽을 가리키고 있는지가 결론을 정하는 구조입니다.

넘겨받은 사람과 넘긴 사람의 자리가 다르다는 점도 두 사건이 보여줍니다. 6개월만 임대한 양수인은 자동말소라는 간주 조항을 탔고, 3년 넘게 임대하고 넘긴 양도인은 그 조항이 요구하는 말소 사유에 해당하지 않았습니다. 승계 건에서 판단의 근거가 되는 자료는 렌트홈 등록 내역, 양수도계약서의 승계 문구, 임대사업자 등록증, 그리고 임대차계약서상 실제 임대개시일입니다. 날짜 하나가 어느 조문에 걸리는지에 따라 판단이 달라집니다.