상속으로 집을 물려받으면 가장 먼저 걱정되는 것이 나도 이제 다주택자인가 하는 점입니다. 그런데 상속주택의 주택 수 산정과 중과 규정은 세목마다 완전히 다릅니다. 취득세는 5년간 일률적으로 빼 주고, 양도소득세는 선순위 한 채만 특례를 주며, 종합부동산세는 기간이나 지분·가액 요건을 따로 봅니다. 한 세목에서 빠졌다고 다른 세목에서도 빠지는 것이 아니라는 점이 핵심입니다.
취득세에서 상속주택은 어떻게 보나요
취득세는 상속주택에 가장 관대합니다. 물려받은 주택은 채수와 관계없이 상속개시일부터 5년간 주택 수에서 빠지므로(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호), 그 사이 다른 집을 새로 사더라도 상속주택 때문에 중과되지는 않습니다. 다만 취득세율 자체를 보면, 무주택 상태에서 상속받을 때 적용되는 1가구 1주택 특례세율(0.8퍼센트)은 여러 채 중 한 채에만 적용되고, 나머지 상속주택은 일반 상속 취득세율(2.8퍼센트)로 계산됩니다. 5년이 지나면 상속주택도 주택 수에 포함되므로, 그 이후 조정대상지역에서 새 집을 사면 2주택째가 되어 중과 대상이 될 수 있습니다.
양도소득세에서 상속주택은 어떻게 보나요
양도소득세는 선순위 한 채에만 특례를 줍니다. 피상속인이 상속개시 당시 두 채 이상을 소유했다면, 다음 순서에 따라 정해지는 한 채만 상속주택으로 보아 비과세 특례를 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항). 첫째 피상속인이 가장 오래 소유한 주택, 둘째 소유기간이 같으면 가장 오래 거주한 주택, 셋째 소유기간과 거주기간이 모두 같으면 상속개시 당시 거주하던 주택, 넷째 거주한 사실이 없으면 기준시가가 높은 주택 순입니다. 이 선순위 한 채를 뺀 나머지 상속주택은 일반주택과 똑같이 주택 수에 포함되어 결국 다주택자가 됩니다. 한편 선순위 상속주택을 상속받은 날부터 5년 이내에 양도하면 중과가 배제되지만(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호, 5년 이내로 한정), 주택 수에 포함되는 나머지 상속주택은 다른 집을 팔 때 중과 판정에 영향을 줍니다.
상속주택을 두고 새 집을 사서 그 새 집을 비과세 받을 수 있나요
이 부분이 상속주택 세금에서 가장 자주 걸리는 함정입니다. 결론부터 말씀드리면 안 됩니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항의 비과세 특례는 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 양도할 때만 적용됩니다. 즉 원래 살던 집이 있는 상태에서 집을 상속받은 뒤 그 원래 집을 팔면, 상속주택은 없는 것으로 보아 원래 집을 1주택으로 비과세받을 수 있습니다. 그러나 상속을 받은 뒤에 새로 산 집을 파는 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다. 상속주택과 새로 산 집이 2주택으로 잡혀 비과세도 안 되고 중과 주택 수에도 들어갑니다. 상속주택을 깔아 두고 새 집을 사서 그 새 집을 비과세받는다는 방식은 성립하지 않는다는 뜻입니다.
종합부동산세에서 상속주택은 어떻게 보나요
종합부동산세는 세 가지 요건 중 하나만 충족하면 상속주택을 주택 수에서 빼 줍니다(종합부동산세법 시행령 제4조의2 제2항). 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 상속받은 지분율이 40퍼센트 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 경우입니다. 이 요건을 충족하는 동안에는 상속주택이 주택 수에 잡히지 않아 1세대 1주택 종합부동산세 혜택을 유지할 수 있습니다. 반대로 요건에서 벗어나면 그때부터 주택 수에 포함됩니다.
소수지분으로 상속받으면 어떻게 되나요
여러 상속인이 한 주택을 공동으로 상속받은 경우, 취득세는 지분이 가장 큰 상속인만 소유자로 보므로(지방세법 시행령 제28조의4 제5항) 소수지분자는 5년 기간과 무관하게 주택 수에서 제외됩니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 나이가 가장 많은 사람 순으로 소유자를 정합니다. 양도소득세에서도 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제155조 제3항). 다만 이는 소수지분일 때의 이야기이고, 단독으로 상속받거나 최대지분자가 되면 그대로 주택 수에 잡히므로 지분 구조를 먼저 확인해야 합니다.
2026년 5월 다주택 중과 부활은 상속주택에 어떤 영향을 주나요
2022년 5월부터 한시적으로 유예되던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 9일자로 폐지되어, 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20퍼센트포인트, 3주택 이상은 30퍼센트포인트가 더해집니다. 선순위 상속주택을 상속받은 날부터 5년 이내에 파는 것은 여전히 중과가 배제되지만, 선순위에서 밀려 주택 수에 포함되는 상속주택이 있으면 다른 집을 팔 때 중과 판정이 불리해질 수 있습니다. 중과가 되살아난 만큼 상속주택이 주택 수에 잡히는지부터 확인하는 것이 중요해졌습니다.
- 근거 - 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호(취득세), 소득세법 시행령 제155조 제2항·제167조의3 제1항 제7호(양도세), 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제2항(종부세)
- 취득세 - 채수 무관하게 상속개시일부터 5년간 주택 수 제외. 5년 경과 후 포함. 공동상속은 최대지분자만 소유자로 보아 소수지분자는 제외(제5항)
- 양도세 - 선순위 1채만 상속주택 특례. 선순위 순위는 소유기간 → 거주기간 → 상속개시 당시 거주 → 기준시가. 비과세 특례는 상속 당시 보유한 일반주택 양도 시에만 적용(상속 후 취득 주택은 제외). 중과배제는 상속받은 날부터 5년 이내 양도로 한정
- 종부세 - 상속 5년 이내, 지분율 40퍼센트 이하, 지분 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하 중 하나만 충족하면 주택 수 제외
정리하면
상속주택은 취득세, 양도소득세, 종합부동산세가 각각 다른 잣대로 주택 수를 세기 때문에, 한 세목의 결론을 다른 세목에 그대로 옮기면 낭패를 보기 쉽습니다. 특히 상속 후에 새로 산 집은 비과세 특례 대상이 아니라는 점, 선순위에서 밀린 상속주택은 다주택 판정에 들어간다는 점을 미리 짚어 두시는 것이 안전합니다. 상속주택이 있는 상태에서 집을 사거나 팔 계획이라면, 실행 전에 세목별 주택 수 판정을 함께 점검해 두시길 권합니다.