2026 세제개편안 종합부동산세 세액 비교 (정부안 기준 현행과 2027년, 2028년)

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에서 종합부동산세는 계산에 들어가는 요소가 거의 전부 손질됐습니다. 기본공제금액, 공정시장가액비율, 세율 체계, 세액공제가 동시에 움직이기 때문에 어느 한 줄만 보고 부담이 늘었다 줄었다를 말하기 어렵습니다. 제도가 어떻게 바뀌는지를 정리하고 나면 남는 질문은 결국 하나입니다. 그래서 우리 집은 얼마가 되느냐는 것이죠.

이 글은 그 질문에 숫자로 답하는 글입니다. 기획재정부가 문답자료에 공개한 공식 적용사례를 기준선으로 삼고, 정부가 제시하지 않은 구간과 2027년 세액을 같은 방식으로 계산해 채웠습니다. 계산 결과는 정부 공식 수치 48개 항목과 원 단위까지 대조해 일치를 확인했으며, 그 검증 내역과 전제는 글 뒤쪽에 따로 밝혀 두었습니다.

이 글의 모든 수치는 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안 기준이며, 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 확정된 법령이 아닙니다. 종합부동산세는 최근 몇 해 국회 논의에서 조정 폭이 가장 컸던 항목이기도 합니다.

종합부동산세는 어떤 순서로 계산되나요

종합부동산세는 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘을 때 그 초과분에 부과되는 국세입니다. 재산세가 주택마다 따로 매겨지는 지방세인 것과 달리, 종합부동산세는 한 사람이 가진 주택을 모두 합쳐서 계산합니다.

계산 순서는 이렇습니다. 먼저 공시가격 합계에서 기본공제금액을 뺍니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 나옵니다. 과세표준에 세율을 적용해 산출세액을 구한 뒤, 같은 주택에 이미 부과된 재산세 중 겹치는 부분을 빼고, 1세대 1주택자라면 연령과 보유 기간에 따른 세액공제를 뺍니다. 마지막으로 세부담 상한을 넘는 금액이 있으면 그만큼 조정합니다. 여기에 농어촌특별세가 종합부동산세액의 20퍼센트만큼 따라붙습니다.

이번 개정안은 이 순서에 등장하는 항목을 거의 모두 건드렸습니다. 기본공제금액이 거주 여부로 갈리고, 공정시장가액비율이 오르고, 세율이 주택 수 기준에서 금액 기준으로 옮겨가며, 세액공제가 보유에서 거주로 바뀌면서 금액 한도가 새로 생깁니다. 요소가 한꺼번에 움직이니 방향이 엇갈리는 구간이 생기죠.

무엇이 어떻게 바뀌나요

정부안의 주요 변경 사항은 다음과 같습니다. 아래 표는 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준이며 확정된 내용이 아닙니다.

적용 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다. 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이므로, 2027년 6월 1일 현재 보유 상황을 기준으로 그해 12월에 고지되는 분부터 달라집니다.

거주하는 1주택은 얼마나 달라지나요

실제로 살고 있는 1주택자부터 봅니다. 만 60세이고 10년을 거주한 경우를 기준으로 계산했습니다. 세액공제율은 연령 20퍼센트와 기간 40퍼센트를 합쳐 현행과 개정안 모두 60퍼센트로 같습니다. 아래는 정부안 기준 계산값이며 확정된 세액이 아닙니다. 단위는 만원입니다.

종부세는 농어촌특별세를 포함한 금액이고, 보유세는 재산세와 지방교육세, 재산세 도시지역분, 종합부동산세, 농어촌특별세를 모두 더한 금액입니다.

표를 위에서부터 내려오면 방향이 중간에 바뀝니다. 공시가격 20억원까지는 세금이 줄어드는데 25억원부터는 늘어납니다. 종합부동산세 개편을 두고 증세라는 한 마디로 정리하기 어려운 이유가 여기에 있습니다. 어느 구간에 있느냐에 따라 결과가 반대로 나오니까요.

세금이 늘어나기 시작하는 지점은 어디인가요

거주하는 1주택 기준으로 현행과 개정안의 세액이 같아지는 지점은 공시가격 약 23억 5,300만원입니다. 이 금액을 넘어서면 개정안 쪽 세액이 더 커집니다. 기본공제가 12억원에서 14억원으로 2억원 오르는 효과와, 공정시장가액비율이 60퍼센트에서 70퍼센트로 오르고 세율이 인상되는 효과가 상쇄되는 자리입니다.

이 분기점은 연령이나 거주 기간과 무관하게 같습니다. 60세에 10년 거주한 경우도, 50세에 2년 거주해 세액공제가 전혀 없는 경우도, 70세에 15년 거주해 공제율 상한인 80퍼센트를 적용받는 경우도 모두 같은 지점에서 갈립니다. 세액공제율이 현행과 개정안에서 동일하게 유지되는 구조라 공제가 양쪽에 같은 비율로 작용해 분기점을 움직이지 못하는 것이죠.

공시가격 13억원과 14억원은 왜 0원이 되나요

기본공제금액이 12억원에서 14억원으로 오르기 때문입니다. 현행에서 공시가격 13억원인 거주 1주택은 12억원을 넘는 1억원에 대해 과세되어 9만 2천원이 나옵니다. 개정안에서는 기본공제 14억원에 미치지 못하므로 과세 대상에서 아예 빠집니다. 공시가격 14억원도 기본공제와 같아져 과세표준이 0이 됩니다.

세액공제가 없는 경우에는 감소폭이 더 큽니다. 만 50세이고 거주 2년이라 연령공제도 기간공제도 받지 못하는 경우입니다. 아래는 정부안 기준 계산값이며 단위는 만원입니다.

세액공제를 받는 앞의 표와 견주면 같은 공시가격에서 세액이 두 배 넘게 차이 납니다. 연령과 거주 기간에 따른 공제가 실제로 얼마나 크게 작용하는지 보여주는 대목이죠.

전세를 주고 다른 곳에 사는 1주택은 어떻게 되나요

여기서부터 방향이 완전히 달라집니다. 비거주 1주택은 기본공제가 12억원에서 9억원으로 3억원 내려갑니다. 세액공제도 보유기간 기준에서 거주기간 기준으로 바뀌므로, 거주하지 않았다면 2028년에는 기간공제가 0퍼센트가 되고 연령공제만 남습니다. 공제가 줄고 과세 문턱도 낮아지니 양쪽에서 부담이 커지는 구조입니다.

아래는 만 60세이고 10년 보유했으나 거주하지 않은 경우입니다. 정부안 기준 계산값이며 단위는 만원입니다.

앞의 두 표와 달리 세금이 줄어드는 구간이 없습니다. 전 구간에서 늘어나며, 특히 눈에 띄는 것은 맨 위 두 줄입니다. 공시가격 10억원과 12억원은 현행에서 종합부동산세가 0원인데 개정안에서는 21만 5천원과 64만 5천원이 부과됩니다. 없던 납세의무가 새로 생기는 구간이죠.

종합부동산세 개편을 다루는 이야기가 대체로 고가주택에 집중되는데, 실제로 새로 과세 대상이 되는 쪽은 공시가격 9억원에서 12억원 사이의 비거주 1주택입니다. 과세 시작 기준선이 현행 12억원에서 9억원으로 내려가면서 생기는 결과입니다.

같은 집인데 거주 여부로 얼마나 갈리나요

기본공제가 14억원과 9억원으로 갈리고 세액공제까지 거주 기준으로 바뀌므로, 같은 집이라도 사는지 아닌지에 따라 세액이 크게 벌어집니다. 만 60세이고 10년이 지난 1주택을 2028년 기준으로 비교하면 다음과 같습니다. 정부안 기준 계산값이며 단위는 만원입니다.

공시가격이 낮을수록 배수가 커지는데, 기본공제 5억원 차이가 과세표준에서 차지하는 비중이 저가 구간일수록 크기 때문입니다.

여기서 거주 여부의 판정이 중요해집니다. 개정안은 부득이한 사유로 살지 못한 기간을 거주 기간으로 인정하는 규정을 두고 있습니다. 1년 이상 계속 거주하던 주택에서 취학, 직장 변경이나 전근, 질병, 학교폭력 피해 전학, 해외 체류, 60세 이상 직계존속 동거봉양 같은 사유로 다른 시나 군으로 옮긴 경우, 그리고 재개발이나 재건축으로 취득한 신축주택의 공사 기간 중 절반이 여기에 해당합니다. 양도소득세의 같은 취지 규정보다 인정 범위가 좁게 설계되어 있어, 어떤 사정이 여기에 들어가는지에서 결과가 갈립니다.

2주택은 어떻게 되나요

1세대 1주택이 아닌 경우의 기본공제가 정액 9억원에서 4억원에 5억원의 거주 비중을 더한 금액으로 바뀝니다. 거주 비중은 보유한 주택 공시가격 합계 중 실제 거주하는 주택의 공시가격이 차지하는 비율입니다. 같은 가액의 주택 두 채를 갖고 한 채에 살고 있다면 비중이 2분의 1이므로 기본공제는 6억 5천만원이 됩니다. 현행 9억원보다 2억 5천만원 줄어듭니다.

아래는 같은 가액의 2주택을 보유하고 한 채에 거주하는 경우입니다. 조정대상지역이 아닌 것으로 보아 공정시장가액비율 70퍼센트를 적용했습니다. 정부안 기준 계산값이며 단위는 만원입니다.

2주택에는 거주하는 1주택에서 보였던 감소 구간이 없습니다. 공시가격 합계 10억원, 그러니까 한 채당 5억원인 경우에도 18만 7천원에서 76만 4천원으로 네 배가 됩니다. 1주택에 적용되는 세액공제가 없는 데다 기본공제까지 줄어들기 때문에 낮은 구간부터 증가폭이 큽니다.

두 채 모두 거주할 수는 없으므로 2주택자의 거주 비중은 구조적으로 1을 채울 수 없습니다. 거주하지 않는 주택의 가액이 클수록 기본공제가 4억원 쪽에 가까워지는 셈입니다.

3주택 이상은 어떻게 되나요

3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 공정시장가액비율이 2027년 70퍼센트를 거쳐 2028년 80퍼센트까지 올라갑니다. 다만 조정대상지역에 주택이 있더라도 1세대 1주택자라면 이 갈래에서 빠져 70퍼센트가 적용됩니다.

아래는 기획재정부가 문답자료에 공개한 공식 적용사례를 그대로 인용한 것입니다. 같은 가액의 3주택을 보유하고 거주 비중이 3분의 1인 경우이며 2028년 기준입니다. 정부가 2027년 세액은 제시하지 않아 해당 칸은 두지 않았습니다. 단위는 만원입니다.

이 표의 재산세 부분은 정부가 주택별이 아니라 합산 과세표준으로 계산한 값입니다. 실제 재산세는 주택마다 따로 매겨지는 물건별 과세이므로, 같은 조건이라도 실제 고지되는 재산세는 이보다 작아집니다. 종합부동산세 부분은 원래 합산해 계산하는 세목이라 그대로 유효합니다.

2027년과 2028년은 왜 다른가요

개정안이 한 번에 시행되지 않고 두 단계로 나뉘기 때문입니다. 세율, 공정시장가액비율, 세액공제 한도가 각각 다른 일정으로 움직입니다.

세율은 2027년에 2주택 이하와 3주택 이상 구분을 유지한 채 2주택 이하 쪽만 오르고, 2028년에 하나의 표로 합쳐집니다. 아래는 정부안 기준 세율표입니다.

세액공제 금액 한도는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 단계적으로 낮아집니다. 지금은 한도 없이 산출세액의 최대 80퍼센트까지 공제받을 수 있는데, 개정안은 공제율 상한 80퍼센트를 그대로 두면서 금액 상한을 새로 붙입니다.

두 가지가 겹치면 고가 구간에서 연도별 차이가 크게 벌어집니다. 앞의 첫 번째 표에서 공시가격 35억원인 거주 1주택은 2027년 614만 6천원에서 2028년 978만 5천원으로 한 해 만에 59퍼센트가 늘어납니다. 시행 첫해 세액만 보고 판단하면 이 부분을 놓치게 되죠.

세액공제 기간 기준이 바뀌는 일정도 함께 봐야 합니다. 2027년은 과도기라 보유기간에 따른 공제와 거주기간에 따른 공제 중 큰 금액을 적용하는데, 이때 보유공제는 거주공제의 절반 수준으로 낮아집니다. 5년에서 9년은 거주 20퍼센트와 보유 10퍼센트, 10년에서 14년은 거주 40퍼센트와 보유 20퍼센트, 15년 이상은 거주 50퍼센트와 보유 25퍼센트입니다. 2028년부터는 거주공제만 남습니다.

이 글의 계산은 어떤 전제로 이루어졌나요

공시가격은 변동이 없다고 가정했습니다. 실제로는 매년 공시가격이 바뀌므로 개별 세액은 달라집니다. 종부세로 표시한 금액은 농어촌특별세 20퍼센트를 포함한 금액이고, 보유세는 재산세 본세와 지방교육세, 재산세 도시지역분, 종합부동산세, 농어촌특별세를 모두 더한 금액입니다. 재산세 공정시장가액비율은 1세대 1주택 특례 45퍼센트, 그 밖의 경우 60퍼센트를 적용했습니다.

세부담 상한은 반영하지 않았습니다. 세부담 상한은 해당 연도 보유세가 직전 연도 보유세의 일정 배수를 넘지 않도록 제한하는 장치인데, 개정이 두 해에 걸쳐 단계적으로 이루어지므로 직전 연도가 어느 시점이냐에 따라 결과가 달라집니다. 기획재정부 적용사례도 이를 반영하지 않은 것으로 보여 같은 기준을 따랐습니다. 실제로는 상한이 걸려 표의 금액보다 작아지는 경우가 있을 수 있습니다.

계산의 신뢰성은 정부 공식 수치로 확인했습니다. 기획재정부 문답자료에 실린 1세대 1주택 적용사례 48개 항목을 같은 방식으로 계산해 전부 원 단위까지 일치하는 것을 확인한 뒤, 정부가 제시하지 않은 공시가격 구간과 2027년 세액을 같은 방식으로 산출했습니다. 3주택 사례는 정부 수치를 그대로 인용했습니다.

정리하면

거주하는 1주택은 공시가격 23억 5,300만원을 기준으로 방향이 갈립니다. 그 아래는 기본공제 인상 효과로 세금이 줄고, 그 위는 세율과 공정시장가액비율 인상 효과가 앞서 세금이 늘어납니다. 공시가격 13억원과 14억원처럼 지금은 소액이나마 내던 집이 아예 과세 대상에서 빠지는 구간도 생깁니다.

반대로 비거주 1주택과 2주택 이상은 감소 구간 없이 전 구간에서 늘어납니다. 특히 공시가격 9억원에서 12억원 사이의 비거주 1주택은 지금까지 종합부동산세를 낸 적이 없다가 새로 과세 대상이 됩니다. 개편의 무게가 어디에 실려 있는지 보여주는 대목이죠.

그리고 2027년과 2028년이 다릅니다. 세액공제 한도가 800만원에서 600만원으로 낮아지고 세율이 일원화되면서 고가 구간에서 한 해 만에 50퍼센트 넘게 늘어나는 경우가 나옵니다. 시행 첫해 숫자만으로 판단하기 어려운 구조입니다.

다시 한 번 밝히면 이 글의 모든 수치는 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준이며 확정된 법령이 아닙니다. 국회 심의에서 조정될 수 있고, 종합부동산세는 그동안 논의 과정에서 변동 폭이 컸던 항목입니다. 개별 사안은 보유 현황과 거주 여부, 주택 수 판정에 따라 결과가 달라지므로 실제 적용은 확정된 법령을 놓고 따져봐야 확인됩니다.