2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에서 양도소득세는 공제 제도의 이름 자체가 바뀔 만큼 구조가 달라집니다. 오래 보유하면 깎아주던 장기보유특별공제가 주택에 한해 장기거주소득공제로 바뀌면서, 보유에 붙던 몫이 사라지고 실제로 살았던 기간만 남습니다. 제도가 어떻게 바뀌는지를 정리하고 나면 남는 질문은 하나입니다. 그래서 우리 집은 얼마가 되느냐는 것이죠.
이 글은 그 질문에 숫자로 답하는 글입니다. 기획재정부가 문답자료에 공개한 공식 적용사례를 기준선으로 삼고, 정부가 제시하지 않은 구간을 같은 방식으로 계산해 채웠습니다. 계산 결과는 정부 공식 수치 16개 항목과 대조해 일치를 확인했으며, 검증 내역과 전제는 글 뒤쪽에 밝혀 두었습니다.
이 글의 모든 수치는 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안 기준이며, 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 확정된 법령이 아닙니다.
장기거주소득공제란 무엇인가요
지금까지는 부동산을 오래 보유하다 팔면 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 장기보유특별공제가 있었습니다. 개정안은 이 제도를 주택과 주택 외로 쪼개서, 주택에 적용되는 쪽을 장기거주소득공제로, 주택 외 부동산에 적용되는 쪽을 장기보유소득공제로 나눕니다. 주택 외 부동산은 이름만 바뀌고 계산 방식은 그대로입니다.
핵심은 주택 쪽입니다. 현행 1세대 1주택은 보유 기간에 연 4퍼센트, 거주 기간에 연 4퍼센트씩 쌓아 최대 80퍼센트까지 공제받습니다. 개정안은 보유에 붙던 몫을 단계적으로 줄여 없애고 거주 기간 하나로만 계산합니다. 갖고만 있던 기간은 공제로 쌓이지 않는다는 뜻이죠.
계산 순서를 짚어두면 이해가 빠릅니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나옵니다. 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세이므로 12억원을 넘는 비중에 해당하는 부분만 과세 대상 양도차익이 됩니다. 여기서 장기거주소득공제를 빼면 양도소득금액이고, 양도소득 기본공제를 뺀 금액이 과세표준입니다. 여기에 기본세율 6퍼센트에서 45퍼센트를 적용해 산출세액이 나옵니다.
공제율은 연도별로 어떻게 바뀌나요
2027년 한 해 유예를 둔 뒤 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년부터 본격 시행됩니다. 아래 표는 정부안 기준이며 확정된 내용이 아닙니다.
| 구분 | 2027년 (유예) | 2028년 (중간) | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 거주 연 4%, 보유 연 4% | 거주 연 6%, 보유 연 2% | 거주 연 8% |
| 1세대 1주택 상한 | 10년, 최대 80% | 10년, 최대 80% | 10년, 최대 80% |
| 다주택자 (비조정) | 보유 연 2% | 보유 연 1% 또는 거주 연 2% | 거주 연 2% |
| 다주택자 상한 | 15년, 최대 30% | 15년, 최대 15% 또는 30% | 15년, 최대 30% |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
최대 80퍼센트라는 상한은 세 해 모두 같습니다. 그래서 상한을 채운 사람은 공제율이 달라지지 않고, 채우지 못한 사람만 영향을 받습니다. 이 점이 결과를 가르는 핵심입니다.
거주 기간에 따라 얼마나 갈리나요
보유 10년을 채운 1세대 1주택을 기준으로 거주 기간만 달리해 계산한 공제율입니다. 정부안 기준 계산값입니다.
| 거주 기간 | 2027년 (현행) | 2028년 | 2029년 이후 | 방향 |
|---|---|---|---|---|
| 2년 | 48% | 32% | 16% | 3분의 1로 감소 |
| 3년 | 52% | 38% | 24% | 감소 |
| 5년 | 60% | 50% | 40% | 감소 |
| 7년 | 68% | 62% | 56% | 감소 |
| 9년 | 76% | 74% | 72% | 소폭 감소 |
| 10년 | 80% | 80% | 80% | 변화 없음 |
거주 10년에서 정확히 만납니다. 현행 공제율은 거주 기간에 4를 곱한 값에 보유 40퍼센트를 더한 것이고 2029년 공제율은 거주 기간에 8을 곱한 값이라, 두 식이 같아지는 지점이 거주 10년입니다. 거주 10년을 채웠다면 공제율은 그대로이고, 못 채웠다면 예외 없이 줄어듭니다.
10년 거주한 1주택은 얼마나 달라지나요
보유와 거주를 모두 10년 채운 1세대 1주택의 산출세액입니다. 정부안 기준 계산값이며 단위는 만원입니다.
| 양도가액 | 취득가액 | 2027년 | 2028년 | 2029년 | 증감 |
|---|---|---|---|---|---|
| 15억원 | 7억원 | 42 | 42 | 42 | 0 |
| 20억원 | 10억원 | 744 | 744 | 744 | 0 |
| 25억원 | 12억원 | 2,313 | 2,313 | 2,313 | 0 |
| 30억원 | 15억원 | 3,896 | 3,896 | 3,896 | 0 |
| 40억원 | 20억원 | 8,551 | 8,551 | 13,306 | +4,755 |
| 60억원 | 25억원 | 19,821 | 29,901 | 74,294 | +54,472 |
양도가액 30억원까지는 세 해가 완전히 같습니다. 공제율이 80퍼센트로 유지되는 데다 양도소득 기본공제 확대가 함께 적용되기 때문입니다. 반면 60억원에서는 1억 9,821만원이 7억 4,294만원으로 3.7배가 됩니다. 공제율은 똑같이 80퍼센트인데도 벌어지는 이유는 공제 금액에 걸리는 한도 때문입니다.
거주하지 않은 1주택은 어떻게 되나요
같은 보유 10년이지만 거주는 2년만 한 경우입니다. 정부안 기준 계산값이며 단위는 만원입니다.
| 양도가액 | 취득가액 | 2027년 | 2028년 | 2029년 | 증감 |
|---|---|---|---|---|---|
| 15억원 | 7억원 | 1,361 | 2,176 | 3,072 | +1,712 |
| 20억원 | 10억원 | 5,815 | 8,247 | 10,746 | +4,931 |
| 25억원 | 12억원 | 11,367 | 15,693 | 20,150 | +8,783 |
| 30억원 | 15억원 | 16,026 | 22,005 | 28,053 | +12,027 |
| 40억원 | 20억원 | 26,877 | 36,285 | 46,214 | +19,336 |
| 60억원 | 25억원 | 58,814 | 78,974 | 99,134 | +40,320 |
변화 없는 구간이 없습니다. 전 구간에서 늘어나며 양도가액 15억원짜리도 1,361만원에서 3,072만원으로 2.3배가 됩니다. 두 표를 나란히 놓으면 방향이 분명해집니다. 양도가액 30억원에서 10년 거주한 경우는 3,896만원으로 세 해가 같은데, 2년 거주한 경우는 2029년 기준 2억 8,053만원으로 일곱 배 넘게 차이가 납니다.
공제 한도는 언제 걸리나요
지금은 공제율만 있고 금액 상한이 없습니다. 개정안은 여기에 금액 한도를 새로 답니다. 2028년 20억원, 2029년부터 10억원입니다.
공제율 80퍼센트를 기준으로 보면 과세 대상 양도차익이 2028년에는 25억원을, 2029년에는 12억 5천만원을 넘는 시점부터 한도가 작동합니다. 그 아래에서는 공제율로 계산한 금액이 한도에 미치지 못하므로 영향이 없습니다.
한도가 하나가 아니라는 점도 중요합니다. 인별 연간 한도와 양도물건별 한도가 각각 적용됩니다. 공동소유이거나 시점을 나눠 분할양도하는 경우에는 지분 비율이나 분할양도 비율에 따라 안분해 한도를 적용합니다. 적용 시기는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.
정부가 공개한 계산 사례는 어떤 것인가요
기획재정부가 문답자료에 공개한 적용사례 두 건입니다. 아래 수치는 정부 자료를 그대로 인용한 것이며 단위는 억원입니다.
| 구분 | 2027년 (유예) | 2028년 (중간) | 2029년 (본격) |
|---|---|---|---|
| 사례① 공제율 | 거주 8% + 보유 40% = 48% | 거주 12% + 보유 20% = 32% | 거주 16% |
| 사례① 공제액 | 6.00 | 4.00 | 2.00 |
| 사례① 산출세액 | 2.36 | 3.20 | 4.05 |
| 사례② 공제율 | 거주 40% + 보유 40% = 80% | 거주 60% + 보유 20% = 80% | 거주 80% |
| 사례② 공제액 | 33.60 | 20.00 (한도) | 10.00 (한도) |
| 사례② 산출세액 | 3.16 | 9.23 | 13.73 |
사례①은 양도가액 32억원, 취득가액 12억원, 2년 거주, 10년 보유입니다. 사례②는 양도가액 75억원, 취득가액 25억원에 거주와 보유를 모두 10년 채운 경우입니다.
사례②는 공제율이 세 해 모두 80퍼센트로 같은데 공제액이 33.6억원에서 20억원, 다시 10억원으로 줄어듭니다. 한도가 그대로 세액에 반영되어 산출세액이 3.16억원에서 13.73억원으로 4.3배가 됩니다. 공제율이 유지되어도 안심할 수 없는 구간이 여기입니다.
10년 거주 1주택은 왜 세금이 줄어드나요
양도소득 기본공제가 확대되기 때문입니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올라갑니다.
기획재정부 문답자료 사례로 보면, 10년 거주한 1세대 1주택을 20억원에 양도하고 취득가액이 10억원인 경우 현행 약 1,280만원에서 개정안 약 740만원이 됩니다. 30억원에 양도하고 취득가액이 15억원이면 약 4,750만원에서 약 3,900만원으로 줄어듭니다. 공제율이 80퍼센트로 유지되는 상태에서 기본공제만 2,250만원 늘어나니 그만큼 과세표준이 내려가는 것이죠.
그래서 10년 거주와 양도가액 30억원 이하라는 두 조건을 함께 충족하는 경우가 이번 개편에서 세액이 줄어드는 거의 유일한 조합이 됩니다. 둘 중 하나라도 어긋나면 방향이 반대가 됩니다.
다주택자 중과는 얼마나 완화되나요
종합부동산세를 올리면서 파는 쪽에 시간을 주겠다는 취지로 2027년과 2028년 두 해만 중과세율을 낮춥니다. 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이 대상이고 2029년에는 원래 세율로 돌아갑니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상자 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
실제 세액으로 보면 차이가 큽니다. 조정대상지역 3주택자가 장기보유특별공제 없이 양도하는 경우의 산출세액이며 단위는 만원입니다.
| 양도차익 | 현행 (+30%p) | 2027년 (+10%p) | 2028년 (+15%p) |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 14,156 | 9,406 | 10,594 |
| 5억원 | 25,231 | 17,281 | 19,268 |
| 10억원 | 53,826 | 37,876 | 41,864 |
| 20억원 | 113,218 | 81,268 | 89,256 |
양도차익 20억원이면 11억 3,218만원에서 8억 1,268만원으로 3억 1,950만원이 낮아집니다. 다만 이 창은 두 해만 열리고 2029년에는 표의 맨 왼쪽 열과 같아집니다. 2026년에 양도해 중과세율이 적용된 경우라도 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 한다면 완화된 세율이 적용되는 특례도 있습니다.
살지 않은 기간도 거주로 인정받을 수 있나요
거주 기간이 공제의 전부가 되다 보니 살지 못한 사정을 어디까지 인정할지가 같이 정리됐습니다. 개정안은 네 가지를 거주 기간으로 봅니다.
첫째는 부득이한 사유입니다. 1년 이상 계속 거주 중인 주택에서 취학, 직장 변경이나 전근, 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학, 해외 체류, 60세 이상 직계존속 동거봉양 같은 사유로 다른 시나 군으로 주거를 옮긴 경우이며 비거주 기간을 최장 3년까지 거주로 봅니다. 둘째는 재개발과 재건축으로, 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 주택이라면 인가일부터 신축주택 입주 가능일까지 공사 기간의 절반을 인정합니다.
셋째는 주택 수에서 빠지는 특례주택의 보유 기간이며 기존 보유주택과 동시에 갖고 있던 기간에 한정됩니다. 넷째는 등록임대주택의 임대 기간으로 조정대상지역 소재 아파트는 빠지고 연 2퍼센트 최대 30퍼센트로 계산합니다. 거주 10년 충족 여부가 공제율을 가르므로 이 네 가지에 해당하는지에서 결과가 크게 달라집니다.
이 글의 계산은 어떤 전제로 이루어졌나요
표의 세액은 모두 산출세액이며 지방소득세는 포함하지 않았습니다. 실제 부담은 여기에 산출세액의 10퍼센트인 지방소득세가 더해집니다. 기획재정부 적용사례가 산출세액 기준으로 제시되어 있어 대조가 가능하도록 같은 기준을 따랐습니다. 해당 건 외에 다른 양도소득이 없고 취득가액 외의 필요경비도 없는 것으로 가정했으며, 이는 정부 자료가 명시한 가정과 같습니다.
1세대 1주택 비과세와 우대공제의 기본요건인 3년 이상 보유와 2년 이상 거주는 충족한 것으로 두었습니다. 양도가액 12억원까지는 비과세이므로 12억원을 넘는 비중에 해당하는 양도차익만 과세 대상으로 계산했습니다. 다주택 중과 표는 조정대상지역 주택으로서 장기보유특별공제가 배제되는 경우입니다.
계산의 신뢰성은 정부 공식 수치로 확인했습니다. 문답자료에 실린 장기보유특별공제 개편 적용사례 두 건과 장기거주 1주택 기본공제 확대 사례 두 건, 합계 16개 항목을 같은 방식으로 계산해 전부 일치하는 것을 확인한 뒤 정부가 제시하지 않은 구간을 산출했습니다.
- 발표 시점 - 2026년 8월 3일 기획재정부 2026년 세제개편안, 국회 제출 예정 정부안이며 확정 법령 아님
- 작성 기준일 - 2026년 8월 7일, 이 시점까지 공개된 정부안 문서 기준
- 장기거주소득공제 전환 - 주택은 거주기간 기준 공제로 전환, 주택 외 부동산은 장기보유소득공제로 명칭만 변경
- 단계적 시행 - 2027년 유예(현행 유지), 2028년 중간단계(거주 연 6%·보유 연 2%), 2029년 본격 시행(거주 연 8%), 상한은 10년 최대 80%로 세 해 동일
- 공제 금액 한도 - 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원 신설, 인별 연간 한도와 양도물건별 한도가 각각 적용, 2028년 1월 1일 이후 양도분부터
- 양도소득 기본공제 확대 - 소득법 제103조, 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 연 250만원에서 연 2,500만원으로 확대
- 다주택 중과 한시 완화 - 2년 이상 보유 조정대상지역 주택 대상, 2027년 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년 +10%p·+15%p, 2029년 현행 복귀
- 거주기간 인정 사유 - 부득이한 사유(최장 3년), 재개발·재건축 공사기간의 절반, 특례주택 보유기간, 등록임대주택 임대기간의 네 가지
- 검증 출처 - 기획재정부 2026년 세제개편안 문답자료 장기보유특별공제 개편 적용사례 및 장기거주 1주택 기본공제 확대 적용사례
정리하면
거주 10년이 분기점입니다. 채운 경우에는 공제율이 80퍼센트로 유지되고 양도가액 30억원 이하라면 기본공제 확대까지 겹쳐 세액이 줄어듭니다. 못 채운 경우에는 예외 없이 늘어나며 거주 2년이면 공제율이 3분의 1로 떨어집니다.
고가주택은 공제율과 별개로 움직입니다. 공제 금액에 20억원과 10억원의 한도가 붙기 때문에 공제율 80퍼센트를 유지해도 정부 사례처럼 세액이 4.3배가 되는 경우가 나옵니다. 과세 대상 양도차익이 2029년 기준 12억 5천만원을 넘는 구간부터 이 문제가 시작됩니다.
다주택자는 방향이 반대입니다. 2027년과 2028년 두 해만 중과세율이 낮아졌다가 2029년에 원래대로 돌아갑니다. 종합부동산세를 올리면서 처분할 시간을 주겠다는 설계인데 열린 기간이 정해져 있다는 점이 특징이죠.
다시 한 번 밝히면 이 글의 모든 수치는 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준이며 확정된 법령이 아닙니다. 개별 사안은 보유와 거주 기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 결과가 달라지므로 실제 적용은 확정된 법령을 놓고 따져봐야 확인됩니다.