주택수 시리즈의 마지막입니다. 빌라나 오피스텔 분양 현수막에서 "소형 신축, 주택수 제외"라는 문구를 보셨을 겁니다. 이것도 실제로 있는 혜택입니다. 다만 오피스텔은 주거용이면 주택수에 들어간다고 했던 앞선 내용과 어긋나 보여 헷갈릴 수 있는데, 이번 편에서 그 부분을 정리합니다.
원칙과 충돌이 아니라 특례입니다
원칙은 그대로입니다. 주거용 오피스텔은 주택수에 들어갑니다. 여기에 정부가 "소형 신축" 요건을 딱 맞추는 경우에 한해 한시적으로 빼주는 예외를 얹은 것입니다. 전세사기 이후 빌라·오피스텔이 팔리지 않으니 숨통을 틔워주려는 취지입니다. 그래서 원칙과 모순이 아니라, 원칙 위에 얹힌 특례로 이해하시면 됩니다.
어떤 집이 소형 신축주택일까
요건이 빡빡합니다. 전용면적 60㎡ 이하로 작아야 하고, 가격은 수도권 6억 원 이하·지방 3억 원 이하여야 합니다. 2024년 1월 10일 이후 준공·취득한 신축이어야 하고, 대상은 빌라(다가구·다세대·연립)·도시형생활주택·오피스텔입니다. 그리고 가장 중요한 점은 아파트가 빠진다는 것입니다. 소형이어도 신축이어도 아파트면 이 혜택을 받지 못합니다. "소형 신축 아파트를 분양받았으니 주택수에서 빠지겠지"라고 생각하기 쉬운데, 아파트는 처음부터 대상이 아닙니다.
이유는 간단합니다. 이 정책의 목적이 빌라·오피스텔 살리기이기 때문입니다. 전세사기 이후 비아파트가 외면받으니 작은 빌라·오피스텔을 사도 다주택 불이익을 주지 않겠다는 것이고, 아파트는 그럴 필요가 없어 대상에서 제외된 것입니다.
무엇이 좋아질까
다주택자가 이 소형 신축주택을 사도 양도세·종합부동산세를 계산할 때 이 집을 주택수에서 빼줍니다. 적용 기한은 2027년 12월 31일까지입니다. 취득세도 다주택 중과에서 빠져 일반세율(1~3%)이 적용됩니다. 원래 집을 팔 때 이 소형주택 때문에 다주택 중과를 맞는 일이 없어지는 것입니다. 다만 취득세 쪽은 적용 기한이 양도세·종부세와 다를 수 있으니, 취득 시점을 기준으로 꼭 확인하셔야 합니다.
- 요건 - 전용 60㎡ 이하 + 가격 수도권 6억(지방 3억) 이하 + 2024. 1. 10. 이후 준공·취득 신축
- 대상 - 빌라(다가구·다세대·연립)·도시형생활주택·오피스텔 (아파트 제외, 도시형생활주택 중 아파트형도 제외)
- 효과 - 다주택 판정 시 주택수 제외 + 양도세·종부세·취득세 중과 배제
- 기한 - 양도세·종부세 2027. 12. 31.까지, 취득세는 기한이 다를 수 있어 취득 시점 확인 필요
시리즈 정리
네 편에 걸쳐 주택수를 살펴봤습니다. 오피스텔·생숙의 "미포함"은 실제 주거용이면 포함되는 함정이었고, 지방 준공 후 미분양은 취득세 6억·양도세 7억으로 진짜 빼주는 혜택, 인구감소지역은 제주가 대상에서 빠진 지역 특례, 소형 신축은 빌라·오피스텔은 되고 아파트는 안 되는 특례였습니다. 관통하는 핵심은 하나입니다. "주택수 제외"는 요건이 정확히 맞을 때만 진짜라는 점입니다. 면적 1㎡, 가격 1천만 원, 준공 날짜 하루 차이로 혜택이 통째로 사라질 수 있습니다. 현수막은 "된다"는 말만 적지 "이런 경우는 안 된다"는 적지 않습니다. 집은 큰돈인 만큼, 계약서에 도장을 찍기 전에 한 번 점검받으시길 권합니다.