손피거래, 매수인이 양도세를 대신 내주면 세금은 어떻게 될까 (2024년 해석 변경)

부동산 급매나 절세 목적 거래에서 양도세는 사는 사람이 내겠다는 조건이 붙는 경우가 있습니다. 이른바 손피거래입니다. 매도인이 손에 쥐는 금액을 고정해 두고, 매도인이 낼 양도소득세를 매수인이 대신 부담하는 방식입니다. 그런데 이렇게 대신 낸 양도세도 결국 거래 대가의 일부로 보아 양도가액에 더해집니다. 여기에 2024년 11월 7일부터 해석이 바뀌면서 세 부담이 이전보다 늘어났습니다.

손피거래란 무엇인가요

손피거래는 매도인이 손에 쥐는 금액, 즉 실수령액을 고정해 두는 거래를 말합니다. 매도인이 나는 무조건 얼마를 받아야겠다고 정해 두면, 그 금액을 맞추기 위해 매도인이 부담해야 할 양도소득세를 매수인이 대신 내주는 구조입니다. 매도인 입장에서는 세금 부담 없이 원하는 금액을 확보하고, 매수인은 그만큼을 더 지급하는 셈입니다. 이때 매수인이 대신 부담한 양도세를 세법에서 어떻게 보느냐가 핵심 쟁점이 됩니다.

매수인이 대신 낸 양도세도 양도가액에 포함되나요

포함됩니다. 소득세법 제88조와 제96조는 양도가액을 실지거래가액으로 보며, 실지거래가액에는 당사자 사이의 대가 관계에 포함되는 모든 가액이 들어갑니다. 매수인이 매도인의 양도세를 대신 내주는 것도 사실상 매도인에게 지급하는 대가의 일부이므로, 그 양도세만큼이 양도가액에 더해집니다. 그런데 양도세가 양도가액에 더해지면 양도차익이 커지고, 양도차익이 커지면 양도세가 다시 늘어나는 구조가 됩니다. 세금이 세금을 키우는 순환이 생기는 것입니다. 바로 이 순환을 어디까지 반영하느냐에서 해석이 갈렸습니다.

2024년 11월 해석 변경은 무엇이 달라졌나요

2024년 11월 7일을 기준으로 대신 부담한 양도세의 반영 범위가 달라졌습니다. 종전 해석(기획재정부 조세정책-2516, 2023년 12월 27일)에서는 매수인이 부담한 양도세를 양도가액에 더하되, 최초 1회분만 반영했습니다. 그러나 변경된 해석(기획재정부 조세정책-2048, 2024년 11월 7일)에서는 매수인이 부담하는 양도세 전체를 양도가액에 산입합니다. 세금이 세금을 키우는 순환을 한 번에서 끊지 않고 끝까지 반영한다는 뜻입니다. 그 결과 매수인이 실제로 부담해야 할 세액이 종전보다 커졌습니다.

세금이 얼마나 늘어나나요

간단한 예로 보겠습니다. 양도차익 2,000만원, 기본공제 250만원, 세율은 지방소득세를 포함해 16.5퍼센트인 거래라고 하겠습니다. 매수인이 부담할 양도소득세를 x라고 하면, 변경된 해석에서는 x가 양도가액에 다시 들어가므로 x = (2,000만원 + x − 250만원) × 16.5퍼센트라는 식이 성립하고, 이를 풀면 x는 약 346만원이 됩니다. 반면 종전 해석에서는 최초 1회분만 양도가액에 더했기 때문에 매수인이 부담할 세액이 약 336만원이었습니다. 같은 거래에서 매수인이 부담할 세금이 약 10만원 늘어난 셈이고, 거래 규모가 커질수록 이 차이도 함께 커집니다.

언제 양도분부터 적용되나요

2024년 11월 7일 이후 양도하는 거래분부터 변경된 해석이 적용됩니다. 그 전에 양도한 거래는 종전 해석에 따릅니다. 손피거래는 계약할 때 매수인이 부담할 금액을 미리 정해 두는 경우가 많은데, 변경된 해석을 반영하지 않고 종전 기준으로 세액을 잡으면 실제 부담과 차이가 생깁니다. 적용 기준은 계약일이 아니라 양도일이므로, 계약을 그 전에 했더라도 실제 양도가 2024년 11월 7일 이후라면 매수인이 부담하는 양도세 전체가 양도가액에 산입됩니다.

손피거래를 할 때 무엇을 주의해야 하나요

먼저 매수인이 부담할 양도세를 변경된 해석에 따라 순환까지 반영해 계산해야 합니다. 최초 1회분만 잡으면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다. 또한 매수인이 대신 낸 양도세는 매수인의 취득가액에 자동으로 반영되는 것이 아니라 매도인의 양도가액에 더해지는 것이므로, 매수인 입장에서는 나중에 되팔 때 취득가액으로 인정받기 어려운 점도 함께 고려해야 합니다. 손에 쥐는 금액만 보고 거래 조건을 정하면 예상보다 큰 세금이 뒤따를 수 있으므로, 실수령액과 실제 세 부담을 나눠서 따져 보아야 합니다.

정리하면

손피거래는 손에 쥐는 금액만 정해 두면 간단해 보이지만, 대신 낸 양도세가 양도가액에 다시 들어가면서 세금이 예상보다 불어날 수 있습니다. 특히 2024년 11월 7일 이후 양도분부터는 매수인이 부담하는 양도세 전체가 반영되므로, 계약 전에 변경된 해석으로 세액을 다시 계산해 두시는 것이 안전합니다.