부담부증여, 증여세는 줄지만 부모에게 양도세가 붙습니다

자녀에게 부동산을 증여할 때 전세보증금이나 대출을 낀 채로 넘기는 방법이 있습니다. 이를 부담부증여라고 합니다. 자녀가 그 채무를 함께 떠안는 대신 그 금액만큼 증여재산가액에서 빠져 당장의 증여세가 줄어듭니다. 그런데 여기에는 많은 분이 놓치는 이면이 있습니다. 줄어든 그 부분에 대해 이번에는 부모에게 양도세가 붙는다는 점입니다.

왜 증여세가 줄어들까

부담부증여의 원리는 간단합니다. 증여재산가액에서 자녀가 인수한 채무액을 빼고 나머지에 대해서만 증여세를 매기기 때문입니다. 예를 들어 시가 5억원짜리 아파트를 전세보증금 2억원을 낀 채로 증여하면, 자녀가 받는 순수한 증여분은 3억원이고 나머지 2억원은 자녀가 떠안는 빚입니다. 그만큼 증여세 과세 대상이 줄어듭니다. 다만 여기서 빼주는 채무는 그 증여재산에 담보된 채무, 즉 그 부동산에 걸린 대출금이나 전세보증금만 해당합니다. 다른 부동산에 담보된 빚은 빼주지 않습니다.

놓치는 이면 — 채무액만큼 부모에게 양도세

핵심은 여기입니다. 자녀가 떠안은 채무액만큼은 부모가 그 부분을 유상으로 넘긴 것, 즉 판 것으로 봅니다. 대가를 받고 넘긴 셈이니 그 부분에 대해 부모에게 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 결국 부담부증여는 증여세는 자녀가, 양도세는 부모가 나눠 내는 구조입니다. 그래서 무조건 유리한 것이 아니라 두 세금을 합쳐 일반 증여와 비교해봐야 합니다.

예를 들어보겠습니다. 아버지가 2억원에 취득한 비조정지역 아파트가 시가 5억원이 되었고, 임대보증금 2억원을 낀 채로 자녀에게 증여하는 경우입니다. 일반 증여로 5억원 전부를 넘기면 증여세가 약 8,000만원입니다. 반면 부담부증여로 하면 증여분이 3억원으로 줄어 증여세는 약 4,000만원이 되지만, 채무 2억원에 해당하는 부분에 아버지에게 양도세가 약 2,623만원 나옵니다. 두 세금을 합치면 약 6,623만원으로, 일반 증여(8,000만원)보다 낮습니다. 이 사례에서는 부담부증여가 유리한 것입니다. 다만 이는 취득가액·시가·채무액에 따라 얼마든지 뒤집힐 수 있어 반드시 본인 숫자로 비교해야 합니다.

반드시 지킬 것 — 빚은 실제로 자녀가 갚아야 합니다

부담부증여가 인정되려면 자녀가 그 채무를 실제로 떠안았다는 사실이 객관적으로 확인되어야 합니다. 형식만 부담부증여로 해놓고 그 빚의 이자나 원금을 부모가 대신 갚으면, 국세청은 채무 인수가 처음부터 없었던 것으로 보거나 그 갚아준 금액을 다시 현금 증여로 보아 증여세를 매깁니다. 국세청이 부담부증여 건의 채무를 사후에 추적 관리하는 이유가 여기에 있습니다. 따라서 인수한 빚은 자녀 본인의 소득으로 갚아나가야 하고, 그 흐름이 통장에 남아야 안전합니다.

정리하면

부담부증여는 증여세만 보면 분명히 줄어들지만, 그만큼 부모에게 양도세가 따라옵니다. 그래서 증여세가 절반으로 줄었다는 것만 보고 결정하면 안 되고, 부모의 양도세까지 합친 총부담을 일반 증여와 비교해야 합니다. 취득가액이 낮아 양도차익이 큰 부동산일수록 양도세가 커져 부담부증여의 이점이 줄어듭니다. 넘기기 전에 두 세금을 함께 계산해보시고, 인수한 빚은 자녀가 실제로 갚아 사후관리까지 챙기시길 권합니다.