부모님이 남긴 집 한 채를 두고 남매의 생각이 다릅니다. 오빠는 집을 팔지 않고 보유하고 싶습니다. 여동생은 이미 살고 있는 집이 있어 부동산보다 현금을 받기를 원합니다. 집을 공동명의로 두면 임대나 매각을 결정할 때마다 서로 협의해야 하니, 이번에 각자의 몫을 정리했으면 합니다.
“집은 제가 받고, 동생에게는 그만큼 돈을 주면 되지 않을까요?”
이런 상황에서 활용할 수 있는 방법이 상속재산의 대상분할입니다. 특정 상속인이 부동산을 취득하고, 다른 상속인에게 그 몫에 해당하는 가액을 금전 등으로 정산하는 방식입니다. 집을 처분하지 않고도 상속재산을 나눌 수 있다는 점에서 가족의 사정에 맞는 선택이 될 수 있습니다. 대법원 1997. 3. 21. 자 96스62 결정
다만 합의한 정산금만 준비하면 되는 것은 아닙니다. 집을 받는 사람과 돈을 받는 사람에게 각각 어떤 세금이 생기는지까지 계산해야 실제로 나눌 몫이 보입니다.
돈은 어디에서 나오나요
어머니가 집 한 채를 남기고 돌아가셨다고 가정해 보겠습니다. 상속인은 남매 두 사람뿐이고, 채무나 사전증여 등 다른 사정은 없으며 각자의 몫을 절반씩으로 정했습니다. 집의 상속세법상 평가액과 정산 기준 가액은 모두 12억원입니다. 오빠가 집을 단독으로 취득하고, 여동생에게 자기 돈 6억원을 지급하기로 했습니다. 설명을 위한 가상 사례입니다.
여기서 먼저 볼 것은 6억원의 출처입니다. 어머니가 집과 예금을 함께 남겼고, 오빠는 집을, 여동생은 상속예금을 받는 것이라면 상속재산 자체를 나누는 문제입니다. 반면 오빠가 자신의 예금이나 대출금으로 여동생의 몫을 사 오는 경우에는 유상으로 재산이 이전되는 부분이 생깁니다.
국세청은 공동상속인이 상속재산을 협의분할하면서 한 상속인이 자기 고유재산으로 다른 상속인에게 대가를 지급하는 경우, 그 대가에 해당하는 부분을 양도로 보아 양도소득세 과세 여부를 판단합니다. 처음부터 오빠 한 사람의 명의로 상속등기를 한다는 사정만으로 이 문제가 없어지지는 않습니다. 이 사례에서 양도소득세를 검토할 사람은 정산금을 받는 여동생입니다. 정산금 전액을 곧바로 증여로 보는 것도 아닙니다. 국세청 법규재산2012-237, 2012. 7. 28.
상속가액과 정산가액
상속받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 일반적으로 상속개시 당시 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 기준으로 합니다. 부모님이 오래전에 집을 얼마에 샀는지를 그대로 가져오는 것은 아닙니다. 양도한 지분에 해당하는 평가액과 필요경비를 구분해 계산해야 합니다. 국세청 상속·증여 세금상식
앞의 사례에서 여동생 몫의 취득가액은 6억원입니다. 실제 양도가액도 6억원이라면 필요경비를 반영하기 전 양도차익은 0원입니다. 같은 지분에 대해 7억원을 받기로 했다면 필요경비 차감 전 차익은 1억원이 됩니다. 대상분할이라는 명칭만으로 세액이 정해지는 것이 아니라, 상속 당시 평가액과 실제 정산가액의 차이가 계산에 들어갑니다.
그렇다고 상속재산을 낮게 평가하는 쪽이 언제나 유리한 것은 아닙니다. 상속세 신고 단계에서는 세 부담이 줄어 보이더라도, 향후 양도소득세를 계산할 때 취득가액도 낮아질 수 있기 때문입니다. 상속세 평가의 출발점은 상속개시일 현재의 시가이며, 시가를 확인하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용합니다. 기준시가와 감정가액 중 원하는 금액을 자유롭게 고르는 제도가 아닙니다. 국세청 상속재산의 평가
국세청은 주거용 부동산을 포함한 감정평가 사업 확대를 안내한 바 있습니다. 따라서 기준시가로 신고했더라도 신고가액과 시가의 차이 등에 따라 감정평가를 통한 검토가 이루어질 수 있습니다. 서울에 있다는 이유만으로 모두 재평가된다고 단정할 수는 없지만, 기준시가 신고액이 그대로 확정된다는 전제로 정산금을 정하는 것도 피해야 합니다. 국세청 2025. 4. 24. 보도자료
상속세 평가와 가족 사이의 분할 기준도 구분할 필요가 있습니다. 상속세는 사망 당시의 가액을 보지만, 법원의 상속재산 분할에서는 분할 당시의 가액이 문제됩니다. 사망 후 집값이 달라졌다면 가족들이 합의한 정산금과 상속세 평가액이 달라질 수 있습니다. 양도차익을 계산할 때는 그 차이를 실제 숫자로 확인해야 합니다. 대법원 96스62 결정
돈을 나중에 지급한다면
오빠에게 당장 6억원이 없다면 우선 2억원을 지급하고 나머지 4억원은 나중에 지급하기로 할 수 있습니다. 이때 정산금 원금으로 약정한 총액은 6억원입니다. 당장 송금한 2억원만을 양도가액으로 보아 계산하지 않습니다.
양도 시기도 지급 일정과 함께 살펴야 합니다. 일반적으로 대금 청산일이 기준이지만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 될 수 있습니다. 몇 년에 걸쳐 정산금을 받더라도 등기 때문에 양도소득세 신고 시기가 먼저 도래할 수 있는 것입니다. 국세청 대상분할 관련 양도 시기 해석
부동산 양도소득세 예정신고는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 비과세 양도인지와 양도차익이 없거나 손실이 난 거래인지는 구분해야 합니다. 과세대상 양도라면 차익이 없다는 이유만으로 예정신고 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 소득세법 제105조
남은 4억원에 차용증을 쓸 때도 계약 내용을 먼저 정리해야 합니다. 단순히 정산금의 지급 기한을 미루는 것인지, 남은 대금을 실제 금전소비대차로 전환하는 것인지에 따라 이자의 성격과 세무 처리가 달라질 수 있습니다. 문서 제목을 차용증으로 정했다고 모든 금액이 자동으로 대여금 이자가 되지는 않습니다. 국세청 금전소비대차 전환 관련 해석 및 인용 판례
이자 약정과 원천징수
남은 금액을 실제 대여금으로 정리한다면 가족 간 금전거래에서 자주 등장하는 연 4.6%를 살펴보게 됩니다. 이 수치는 반드시 이율을 4.6%로 계약해야 한다는 뜻이 아닙니다. 개인 간 무상·저리 대여에서 증여이익을 계산하는 적정이자율 기준입니다. 적정이자와 실제 지급한 이자의 차이로 계산한 이익이 1천만원 미만이면 해당 이익에 대한 과세에서 제외됩니다. ‘1천만원 이하’가 아니라 ‘미만’이라는 점도 구분해야 합니다. 상속세 및 증여세법 제41조의4, 같은 법 시행령 제31조의4, 당좌대출이자율 규정
예를 들어 개인 간 대여 원금 4억원이 1년 내내 유지되고, 연 3%의 세전 이자 1,200만원을 실제 지급했다고 가정하겠습니다. 연 4.6%로 계산한 1,840만원과의 차이는 640만원입니다. 이 사례의 저리 대여 이익은 1천만원 미만입니다. 반대로 같은 4억원을 1년간 무이자로 빌려준다면 계산상 이익은 1,840만원이므로 동일하게 설명할 수 없습니다. 여기서 1,840만원은 증여세액 자체를 뜻하지 않습니다.
대여기간이 1년을 넘으면 법에 따른 연도별 계산을 계속 검토해야 하고, 중도 상환이나 원금 변동, 실제 이자 지급도 반영해야 합니다. 이자 차액이 기준금액 미만이라는 설명은 대여 원금까지 증여가 아니라고 보장해 주는 말이 아닙니다. 상환 능력과 약정, 실제 원리금 지급 내역으로 진정한 채무임을 설명할 수 있어야 합니다.
그다음은 이자를 받는 사람의 소득세입니다. 실제 금전소비대차에 따른 이자가 비영업대금의 이익에 해당하면, 이자를 지급하는 사람이 소득세 25%와 개인지방소득세 2.5%, 합계 27.5%를 원천징수·특별징수하는 것이 원칙입니다. 27.5%는 차용증에 적는 대출 이율이 아니라 이자소득에 적용되는 세율입니다. 소득세법 제129조, 지방세법 제103조의13
앞의 연 3% 약정에 따라 매달 세전 이자 100만원을 지급한다면, 오빠가 27만5천원을 징수하고 여동생에게 72만5천원을 송금하는 식입니다. 징수한 세금은 원칙적으로 다음 달 10일까지 신고·납부하며, 이자소득 지급명세서 제출도 챙겨야 합니다. 이 사례의 이자소득자는 돈을 빌려준 여동생입니다.
원천징수했다고 소득세 검토가 모두 끝나는 것은 아닙니다. 이자를 받는 사람의 다른 과세대상 이자·배당소득을 합산하여 금융소득 종합과세 여부를 확인해야 합니다. 일반적으로 연간 금융소득 2천만원 초과 여부가 중요한 기준입니다. 반대로 원천징수를 누락하면 지급자의 원천징수 의무와 가산세 문제를 따로 검토해야 하므로, 단순히 ‘수령자가 종합소득세에 합산하면 끝난다’고 정리할 수 없습니다. 국세청 금융소득 관련 안내
기존 주택을 팔 계획이라면
집을 받는 오빠가 이미 다른 주택을 가지고 있다면 상속주택 특례도 따로 살펴야 합니다. 일정한 상속주택과 일반주택을 함께 보유한 경우, 일반주택을 양도할 때 상속주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하는 규정이 있습니다. 다만 상속으로 집이 늘었다는 이유만으로 모든 주택 매각이 비과세되는 것은 아닙니다. 소득세법 시행령 제155조
상속개시 당시 보유하던 일반주택인지, 피상속인과 같은 세대였는지, 피상속인이 여러 주택을 가지고 있었는지, 일반주택 자체의 보유·거주 요건을 충족하는지 등을 확인해야 합니다. 이전에 아버지로부터 일부 지분을 상속받고 나중에 어머니의 지분을 다시 상속받는 경우라면 종전 지분의 취득 경위와 이번 분할 내역까지 연결해서 봐야 합니다. 다른 상속인의 지분을 정산받았다는 한 가지 사정만으로 특례의 적용 여부를 단정하기 어렵습니다.
이때 1세대 1주택 비과세 특례와 다주택자 중과 여부를 판정하는 규정은 구분해서 적용해야 합니다. 상속주택 관련 규정 하나를 확인한 뒤 모든 세목과 모든 매각 순서에 같은 결론을 적용하면 실제 신고에서 차이가 생길 수 있습니다.
정산금 외에 남는 문제
오빠가 여동생에게 지급할 6억원은 상속인 사이에서 정한 정산채무입니다. 그 사실만으로 어머니가 사망 당시 부담하던 채무가 되지는 않습니다. 따라서 정산금이나 그 정산금을 마련하려고 오빠가 받은 대출을 그대로 상속세 계산상 피상속인의 채무로 공제할 수 있는 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법 제14조
배우자가 함께 상속받는 경우에는 배우자상속공제도 주의해야 합니다. 배우자에게 상속부동산을 등기하지 않고 자녀가 부동산을 취득한 뒤 자기 돈으로 배우자에게 정산금을 지급한 사안에서, 국세청은 그 정산금을 배우자가 실제 상속받은 금액으로 보지 않은 해석을 내놓았습니다. 현금을 받았다는 결과만으로 실제 상속액 기준의 공제액이 늘어나는 것은 아니라는 뜻입니다. 다만 배우자상속공제의 최소 공제 5억원 문제와는 구분해야 합니다. 국세청 사전-2023-법규재산-0320, 2023. 6. 1. 회신 전재
집을 취득하는 사람의 취득세도 취득 원인과 적용 세율을 별도로 확인해야 합니다. 임대 중인 집이라면 보증금 반환채무를 누가 부담하는지, 담보대출은 누가 인수하는지, 정산가액이 그러한 채무를 반영한 금액인지도 분할협의서에 맞춰 정리해야 합니다. 이런 부담을 빼고 집값만 절반으로 나누면 가족이 생각한 공평한 배분과 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
대상분할은 집을 유지하려는 사람과 현금을 원하는 사람의 사정을 조정할 수 있는 방법입니다. 그 합의가 실제로 이행되려면 집의 가치와 각자의 몫뿐 아니라 세금, 남은 채무, 지급 일정까지 같은 계산 안에 들어가야 합니다.
분할협의서에 서명하기 전에 재산 평가자료와 정산금 산출 근거를 맞추고, 누가 언제 얼마를 지급하며 어떤 채무를 부담할지 적어 두는 이유가 여기에 있습니다. 집을 받는 사람이 감당할 총지출과 돈을 받는 사람에게 남을 실제 금액을 확인한 뒤 정산금을 확정해야, 합의한 몫을 끝까지 지킬 수 있습니다.
지창언 세무사