소형 신축주택 주택수 제외 특례, 빌라·오피스텔은 되고 아파트는 왜 안 될까

주택수 시리즈의 마지막입니다. 빌라나 오피스텔 분양 현수막에서 "소형 신축, 주택수 제외"라는 문구를 보셨을 겁니다. 이것도 실제로 있는 혜택입니다. 다만 주택수에서 빠지는 범위가 생각보다 좁고, 오피스텔은 주거용이면 주택수에 들어간다고 했던 앞선 내용과도 어긋나 보여 헷갈릴 수 있습니다. 이번 편에서 그 부분을 정리합니다.

원칙과 충돌이 아니라 특례입니다

원칙은 그대로입니다. 주거용 오피스텔은 주택수에 들어갑니다. 여기에 정부가 "소형 신축" 요건을 딱 맞추는 경우에 한해 한시적으로 빼주는 예외를 얹은 것입니다. 전세사기 이후 빌라·오피스텔이 팔리지 않으니 숨통을 틔워주려는 취지입니다. 그래서 원칙과 모순이 아니라, 원칙 위에 얹힌 특례로 이해하시면 됩니다.

어떤 집이 소형 신축주택일까

요건이 빡빡합니다. 전용면적 60㎡ 이하로 작아야 하고, 취득가액은 수도권 6억 원 이하·지방 3억 원 이하여야 합니다. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일 사이에 준공된 신축을 같은 기간 안에 취득해야 합니다. 여기에 분양 요건이 더 붙습니다. 양도세·종부세는 시행사나 분양사업자, 또는 이들에게서 공사대금으로 집을 받은 시공자에게서 산 집이어야 합니다. 그 집의 매매계약을 처음 체결한 사람이어야 하고, 계약 전에 다른 사람이 입주한 적도 없어야 합니다. 취득세는 신축 후 최초로 유상취득한 경우에 적용됩니다. 신축이라도 첫 매수인에게서 다시 산 집은 이 특례 대상이 아닙니다.

대상은 빌라(다가구·다세대·연립)·도시형생활주택·주거용 오피스텔입니다. 취득세에서 다가구주택은 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분되어 있어야 합니다. 도시형생활주택은 아파트 형태로 지어졌더라도 대상에 들어갑니다. 반대로 일반 아파트는 대상에서 빠집니다. 소형이어도 신축이어도 일반 아파트면 이 혜택을 받지 못합니다. "소형 신축 아파트를 분양받았으니 주택수에서 빠지겠지"라고 생각하기 쉬운데, 일반 아파트는 처음부터 대상이 아닙니다.

이유는 간단합니다. 이 정책의 목적이 빌라·오피스텔 살리기이기 때문입니다. 전세사기 이후 비아파트가 외면받으니 작은 빌라·오피스텔을 사도 다주택 중과 불이익을 덜어주겠다는 것이고, 아파트는 그럴 필요가 없어 대상에서 제외된 것입니다.

무엇이 좋아질까

다주택자가 이 소형 신축주택을 사더라도, 양도세와 종합부동산세의 다주택 중과 여부를 따질 때 이 집은 주택수에서 빠집니다. 이 집을 나중에 팔 때도 양도세 중과가 붙지 않습니다. 취득세는 이 집을 살 때 이 집을 빼고 기존에 가진 주택 수로 세율을 정하고, 이후 다른 집을 살 때도 이 집은 주택 수에서 빠집니다(이 제외 규정은 현재 2028년 12월 31일까지 유효합니다). 다만 기존에 가진 집이 이미 여럿이면 이 집을 살 때도 중과될 수 있고, 오피스텔은 주택 세율(1~3%)이 아니라 4%가 적용됩니다. 세 세목 모두 2027년 12월 31일까지 취득한 주택이 대상입니다.

1세대1주택 비과세에서도 빠질까

빠지지 않습니다. 주택수에서 빠지는 것은 다주택 중과를 따질 때뿐입니다. 1세대1주택 비과세를 판단할 때는 이 집도 주택수에 그대로 들어갑니다. 종합부동산세에서 1세대1주택자 혜택(12억 원 공제, 고령자·장기보유 세액공제)을 받을 수 있는지 판단할 때도 마찬가지입니다. 이 특례만으로는 1주택자 지위가 유지되지 않고, 일시적 2주택이나 지방 저가주택 같은 다른 특례에 해당하는지를 따로 봐야 합니다.

그래서 집 한 채를 가진 분이 소형 신축주택을 추가로 사면 2주택이 됩니다. 기존 집을 팔 때 1세대1주택 비과세를 받으려면 일시적 2주택 같은 다른 특례 요건을 따로 갖춰야 합니다. 현수막의 "주택수 제외"는 기존 집 비과세가 유지된다는 뜻이 아닙니다.

시리즈 정리

네 편에 걸쳐 주택수를 살펴봤습니다. 오피스텔·생숙의 "미포함"은 실제 주거용이면 포함되는 함정이었고, 지방 준공 후 미분양은 취득세 6억·양도세 7억으로 진짜 빼주는 혜택, 인구감소지역은 제주가 대상에서 빠진 지역 특례, 소형 신축은 일반 아파트를 뺀 작은 신축 주택을 중과 판정에서만 빼주는 특례였습니다. 관통하는 핵심은 하나입니다. "주택수 제외"는 요건이 정확히 맞을 때만 진짜라는 점입니다. 면적 1㎡, 가격 1천만 원, 준공 날짜 하루 차이로 혜택이 통째로 사라질 수 있습니다. 현수막은 "된다"는 말만 적지 "이런 경우는 안 된다"는 적지 않습니다. 집은 큰돈인 만큼, 계약서에 도장을 찍기 전에 한 번 점검받으시길 권합니다.