같은 국민주택 현장인데 어떤 업체는 계산서를 보내고, 어떤 업체는 부가세가 붙은 세금계산서를 보냅니다. 작은 주택을 짓는 공사라면 모두 면세여야 할 것 같지만, 그렇게 처리하면 거래마다 다른 요건을 놓치게 됩니다.
국민주택 현장이라는 사실만으로 모든 거래가 면세가 되지는 않습니다. 무엇을 공급하는지, 그 공급자가 법에서 정한 등록·신고 요건을 갖췄는지까지 확인해야 합니다. 주택의 공급, 건설용역, 설계용역, 자재 판매에 같은 기준을 적용하지 않습니다. 조세특례제한법 시행령 제106조 제4·5항 · 국민주택 면세 범위
사업자등록과 공사업 등록은 다릅니다
국민주택 건설용역의 면세는 주택법상 주택·규모 요건과 건설산업기본법 등에서 정한 공급자의 등록 요건을 함께 봅니다. 세무서에서 받은 사업자등록증에 ‘건설업’이라고 적혀 있다는 사실만으로 이 등록 요건을 충족하는 것은 아닙니다. 공사의 내용에 맞는 등록 여부를 확인해야 합니다.
예를 들어 면세 요건을 갖춘 주택 공사를 등록한 시공업체가 맡은 경우와, 자재업체가 그 현장에 레미콘을 판매하는 경우를 비교해 보겠습니다. 전자는 국민주택 건설용역의 면세를 검토하지만, 후자는 국민주택에 들어가는 자재라는 이유만으로 면세가 되지 않습니다. 하도급·재하도급 업체도 자신이 공급하는 용역과 자신의 등록 요건을 따져야 합니다. 조세특례제한법 시행령 제106조 제4·5항 · 공급자의 등록 요건 국세청 조세특례제한법 집행기준 106-106-1·2(2024년판, 94~95쪽)
| 거래 | 확인할 핵심 |
|---|---|
| 국민주택 자체의 공급 | 주택법상 주택과 국민주택규모 요건 |
| 국민주택의 건설용역 | 해당 주택 요건과 법정 등록을 갖춘 공급자인지 |
| 국민주택의 설계용역 | 설계 내용과 건축사법 등 열거된 법률의 등록·신고 요건 |
| 감리·장비 임대·자재 납품 | 건설·설계 면세 규정에 들어가는지 따로 판단 |
감리는 설계라는 이름과 묶어 처리하지 않아야 합니다. 시행령은 면세 건설용역의 범위를 정하면서 소방공사감리업을 명시적으로 제외하고 있습니다. 감리비를 설계비와 한 장으로 청구했다는 이유만으로 전체가 면세가 되지는 않습니다. 조세특례제한법 시행령 제106조 제4·5항 · 감리 제외
승강기와 붙박이 가구는 계약 내용을 봅니다
납품과 설치가 함께 있으면 품목명만으로 답하기 어렵습니다. 국세청은 승강기 제조업자가 독립된 건설용역 부서와 인력을 두고 관련 등록을 한 뒤 그 부서 책임으로 국민주택에 설치·시공하는 조건의 면세를 설명한 바 있습니다. 동시에 제조한 재화를 면세 건설사업에 사용하는 단계의 과세 문제도 별도로 설명했습니다. 이 회신은 ‘승강기는 항상 면세’라는 결론이 아닙니다. 국세청 법규부가2012-467 · 승강기 제조·설치
붙박이 가구도 거래 내용을 봅니다. 국세청은 실내건축공사업으로 등록한 사업자가 독립된 시공 부서 등을 두고 그 책임으로 국민주택에 주방·수납가구를 설치하는 경우의 면세를 설명했습니다. 가구 판매에 단순한 설치가 따라오는 거래와는 구분해야 합니다. 제조한 가구를 자기의 면세 건설사업에 사용하는 단계에는 별도의 과세 문제가 남을 수 있으므로, 최종 설치공사가 면세라는 이유로 제조 단계까지 모두 면세로 처리할 수는 없습니다. 서면-2018-부가-1657(2018.9.18.) 법규부가2012-397(2012.11.15.)
국민주택 공사에 쓰는 작업용 리프트도 주의할 사례입니다. 국세청은 장비 임대에 설치·해체가 부수되는 거래라면 관련 공사업 등록이 있어도 과세된다고 설명합니다. 면세 현장에서 사용된다는 것과 공급받는 거래 자체가 면세라는 것은 다른 조건입니다. 국세청 사전-2021-법령해석부가-0815 · 작업용 리프트
부대공사와 수리도 한꺼번에 묶지 않습니다
도로·조경·놀이터·주차시설은 주택 건설에 부수되는 범위와 독립된 공사를 나눠 봐야 합니다. 국민주택 공사 없이 택지조성만 수행하는 거래를 모두 면세로 보는 것은 국세청 집행기준과 맞지 않습니다. 반면 등록한 전문업체가 재건축조합과 계약해 국민주택 건설을 위한 기존 건축물을 철거하는 사례는 별도의 면세 설명이 있습니다. 계약 상대와 공사 범위를 확인해야 합니다. 국세청 조세특례제한법 집행기준 106-106-1·2(2024년판, 94~95쪽)
모델하우스는 국민주택 건설용역에 부수해 함께 공급하는 경우와 모델하우스 공사만 별도로 맡는 경우를 구분합니다. 전자의 면세 설명을 후자의 독립된 공사에 그대로 적용할 수는 없습니다. 서면인터넷방문상당3팀-1080(2005.7.12.)
하자보수도 누가 어떤 의무로 공사하는지를 봅니다. 당초 건설업자가 원래 계약의 하자담보 의무를 이행하는 경우와, 제3의 업체가 별도 계약을 맺고 대가를 받아 보수하는 경우는 다릅니다. 국세청은 입주자가 제3의 업체와 직접 계약하고 보수비를 원래 건설업자에게 청구한 사례에서, 그 제3 업체의 보수용역은 과세한다고 회신했습니다. 비용을 최종적으로 원래 건설업자가 부담한다는 사실만으로 보수업체의 청구가 면세로 바뀌지는 않습니다. 제도46015-10632(2001.4.18.)
리모델링에는 별도 요건이 있습니다. 공사 전 주택이 국민주택규모에 해당해야 하고 공급자 요건도 충족해야 합니다. 공사 후 국민주택규모를 넘는 경우에는 공사 전 규모의 130%를 초과하는지까지 봅니다. 단순한 인테리어 계약을 법정 리모델링과 곧바로 같게 볼 수는 없습니다. 조세특례제한법 시행령 제106조 제4·5항 · 리모델링 요건
면세 여부를 정할 때에는 건축물의 용도·면적 자료, 도급계약과 공사 내역, 공급업체의 관련 등록증을 함께 받아 두어야 합니다. 면세 공사를 하는 회사가 과세 자재를 샀거나 등록 요건을 갖추지 못한 하도급업체로부터 과세 용역을 공급받았다고 해서, 그 매입 부가세가 당연히 환급되는 것은 아닙니다. 면세사업 관련 매입세액이면 공제가 제한됩니다. 부가가치세법 제39조
이때 부담한 세액은 견적과 공사원가를 산정할 때 반영해야 합니다. 발주자에게 그 비용을 부담시키기로 약정해도 면세 공사용역이 과세로 바뀌는 것은 아닙니다. ‘매입 부가세 보전’이라는 이름과 별개로 공사대가에 포함되는지를 확인해야 하므로, 계약 단계에서 금액과 부담 범위를 구체적으로 정해야 합니다. 이 비용 문제는 5편의 계약 약정과 13~14편의 매입세액으로 이어집니다.
지창언 세무사