임대할 방이 열 개이고 한 방이 30㎡도 되지 않으니 국민주택규모라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 부가세 면세를 판단할 때 열 개의 방을 각각 한 채로 계산할 수 있는지는 건물의 법적 종류부터 봐야 합니다.
다가구주택은 요건에 맞는 가구별 전용면적을 보지만, 다중주택의 개별 방에 그 기준을 그대로 적용할 수는 없습니다. 아파트·연립·다세대주택의 세대별 판단과도 구분해야 합니다. 조세특례제한법 시행령 제106조 제4·5항
85㎡라는 숫자보다 먼저 정할 것
국민주택규모는 원칙적으로 1호 또는 1세대당 주거전용면적 85㎡ 이하입니다. 수도권을 제외한 지역 중 도시지역이 아닌 읍·면 지역에는 100㎡ 이하 기준이 적용됩니다. 주소에 ‘읍’이나 ‘면’이 있다는 이유만으로 100㎡를 적용하지 말고 수도권 여부와 도시지역 여부를 함께 확인해야 합니다. 주택법 제2조 제6호
그다음 면적을 셀 단위를 정합니다.
| 주택의 구분 | 규모 판단의 출발점 |
|---|---|
| 일반 단독주택 | 1호의 주거전용면적 |
| 법정 요건에 해당하는 다가구주택 | 가구별 전용면적 |
| 다중주택 | 방이나 층별로 나누지 않고 1동 전체의 주거전용면적 |
| 아파트·연립·다세대주택 | 각 세대의 주거전용면적 |
다중주택과 다가구주택은 이름이 비슷해도 같은 종류가 아닙니다. 국세청은 다중주택의 각 층 면적이 작더라도 1동 전체의 전용면적으로 판단한다고 설명했습니다. 서면인터넷방문상담3팀-1674(2007.6.7.)
대법원도 다중주택으로 허가·사용승인을 받은 뒤 적법한 용도변경 없이 방마다 취사시설을 설치한 사건에서, 가구별 면적 기준을 적용할 수 없다고 판단했습니다. 실제로 각 방에서 취사하며 살 수 있다는 사실만으로 다가구주택이 되는 것은 아닙니다. 건축허가·사용승인 자료와 건축물대장의 용도, 적법한 용도변경 여부를 함께 보아야 합니다. 대법원 2021.1.28. 선고 2020두42637 판결
가상의 예로, 수도권의 적법한 다가구주택에 전용면적 45㎡인 가구가 여섯 개 있다면 전체 면적을 단순히 합쳐 85㎡를 넘는다는 이유로 모두 규모 초과라고 보지 않습니다. 반면 주거전용면적이 240㎡인 다중주택을 방 열 개로 나눠 쓴다고 해서 ‘방당 24㎡’를 면세 기준으로 삼을 수는 없습니다.
분양면적 대신 주거전용면적을 봅니다
공동주택의 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정하고, 법에서 정한 공동 사용 부분을 제외합니다. 분양 홍보물의 공급면적이나 계약면적을 그대로 가져오지 않아야 합니다. 도시형생활주택도 공동주택에 해당하면 이 산정 기준을 확인합니다. 주택법 시행규칙 제2조 · 공동주택 면적 산정
단독주택은 바닥면적에서 법정 제외 면적을 빼서 계산합니다. 지하실도 실제 거실로 사용하는 면적은 제외 대상에서 빠지고, 본 건물과 분리된 창고·차고·화장실에 관한 규정이 있습니다. 다가구주택에는 지상층의 복도·계단·현관 등 둘 이상의 세대가 함께 사용하는 부분을 제외하는 규정이 따로 있습니다. 다중주택에 다가구의 공용부분 제외 규정을 당연히 적용할 수는 없습니다. 주택법 시행규칙 제2조 · 단독·다가구주택 면적 산정
발코니 확장비는 주택 면적과 별개로 봅니다
허용된 발코니 확장으로 실제 생활 공간이 넓어졌다고 해서 그 면적을 무조건 주거전용면적에 더하는 것은 아닙니다. 건축법령과 승인 도면에 따른 산정을 확인해야 합니다. 동시에 발코니 확장공사 자체의 부가세도 따로 봐야 합니다.
국민주택규모 아파트와 별도로 계약·대가를 정해 공급한 발코니 확장공사는 과세 거래로 판단됐습니다. 대법원은 일부 사업지구의 모든 세대를 처음부터 확장형으로 공급했더라도, 별도 선택사양 계약과 대가 등 해당 거래의 사정을 보아 면세 주택 공급에 부수되는 용역으로 인정하지 않았습니다. 면적에서 제외된다는 말이 확장공사비의 면세까지 뜻하지는 않습니다. 대법원 2016.1.28. 선고 2015두48617 판결
예를 들어 주택 전용면적이 84㎡이고 별도 확장계약의 공급가액이 2천만원인 과세 거래라면, 그 확장공사 세액은 200만원입니다. 주택 자체의 면세 여부와 확장공사 2천만원의 처리를 나눠야 합니다. 시공사가 시행사로부터 확장공사를 도급받는 거래에서는 시행사가 수분양자에게 내건 ‘무료 확장’ 문구만으로 시공사의 공사대금이 면세가 되지도 않습니다.
테라스·베란다·포치라는 명칭도 면적 제외를 보장하는 말은 아닙니다. 구조와 위치, 지붕·벽의 설치 상태, 승인 도면을 확인해 건축상 면적과 주거전용면적을 각각 산정해야 합니다. 면적표를 만들 때에는 각 호·가구의 전용면적, 공용부분의 종류, 제외한 면적의 근거까지 적어 두면 면세 판단에 사용한 숫자를 설명할 수 있습니다.
지창언 세무사