땅값 말고 토지원가에 들어가는 돈은 무엇일까요?

토지 매매대금은 20억원인데 장부에 잡힌 토지원가는 그보다 큽니다. 중개수수료와 취득세, 기존 점유자에게 지급한 정산금 등이 더해졌기 때문입니다. 땅을 사는 데 든 돈은 매매계약서의 토지대금 한 줄로 끝나지 않습니다. 다만 함께 지급했다고 모두 같은 원가가 되는 것도 아닙니다.

취득을 위해 부담한 금액인지 확인합니다

법인의 자산 취득가액을 검토할 때는 매입대금과 취득 부대비용을 함께 봅니다. 중개료와 소유권 확보에 필요한 비용 등은 지출 목적을 확인해야 합니다. 매도자의 세금을 대신 부담하기로 한 약정도 실제 취득 대가와 어떤 관계인지 살펴야 합니다. 법인세법 시행령 제72조

토지대금 20억원, 취득 관련 세금과 수수료 1억원, 취득에 직접 필요한 것으로 인정되는 추가 정산금 5천만원이라는 단순한 가정이라면 취득원가는 21억5천만원입니다.

이 표는 법인세상 자산 취득가액을 설명하는 예시입니다. 21억5천만원을 그대로 취득세 과세표준으로 신고한다는 뜻은 아닙니다.

특히 명도비용은 이름만으로 결론 내리기 어렵습니다. 소유권과 점유를 확보하기 위한 대가인지, 임차인의 별도 영업 손실에 대한 보상인지, 임의로 지급한 사례금인지 확인해야 합니다. 지급자에게 원가가 된다는 판단과 수령자의 소득 구분·원천징수는 별도의 검토입니다.

국세청은 법인이 경매 부동산을 취득하면서 지급한 명도비용을 다룬 회신에서, 부당행위계산부인이 적용되는 경우를 제외하고 취득가액에 넣도록 했습니다. 재화·용역의 대가가 아닌 지출에는 계약서와 입금증 등 거래를 입증할 자료를 보관하도록 설명했습니다. 그 회신이 인용한 과거 사례에서는 지급 의무가 없는 명도 합의금을 받은 임차인의 기타소득과 원천징수를 별도로 다뤘습니다. 지급자의 취득원가와 수령자의 과세는 함께 확인해야 합니다. 서면-2019-법인-3808, 2020.3.13.

보유 중 세금과 매도자 세금 정산은 다릅니다

취득 후 회사가 보유하면서 부담한 재산세와 종부세, 계약으로 매도자 부담분을 대신 지급한 금액은 발생 원인이 다릅니다. 모두 ‘세금과공과’ 계정에 들어 있다는 이유만으로 일괄 처리해서는 안 됩니다.

기존 건물과 토지를 함께 샀다가 철거한다면 건물 취득 목적, 철거 시점과 비용, 토지 관련 매입세액도 연결해 보아야 합니다. 모든 건물대금과 부가세를 무조건 토지원가에 합산하거나 공제하는 방식은 피해야 합니다.

대금을 늦게 지급해 발생한 이자와 처음부터 연불 대가에 포함한 이자 상당액도 계약 내용을 구분합니다. 사업용 고정자산과 분양용 재고의 건설자금이자 문제는 회계·법인세·취득세에서 각각 검토해야 합니다.

취득세 과세표준은 법인세상 원가와 완전히 같은 개념이 아닙니다. 지방세법 시행령에는 사실상취득가격에 포함하는 간접비용과 부가세·일부 보상성 비용 등 제외 항목이 따로 있습니다. 지방세법 시행령 제18조

토지를 살 때는 지급처별 목록 옆에 계약 근거, 부담 의무, 취득과의 관계를 적어 두십시오. 원가를 제대로 모아 놓아야 분양 손익도 정확해지고, 나중에 같은 비용을 중복으로 공제하거나 누락하는 일도 줄어듭니다.

지창언 세무사