준공 후 취득세, 도급금액만 넣어 신고하면 될까요?

건물 사용승인을 받았습니다. 시공사 도급금액으로 취득세를 신고하려고 합니다. 그런데 설계·감리비와 금융비용은 다른 장부에 들어 있습니다. 도급계약 금액이 건물 취득에 든 전체 비용과 같지 않다면, 그 금액만으로 취득세 과세표준을 정하면 빠지는 항목이 생깁니다.

건물을 얻기 위해 부담한 전체 비용을 모읍니다

지방세법 시행령은 사실상취득가격에 직접비용과 일정한 간접비용을 포함하도록 규정합니다. 취득에 필요한 용역비·수수료, 일정한 금융비용, 건축물과 일체를 이루는 설비·시설 비용 등이 검토 대상입니다. 지방세법 시행령 제18조 · 포함하는 간접비용

법인이 신축한 건물의 시공비가 30억원, 취득에 귀속되는 설계·감리비가 1억원, 과표 포함 대상 금융비용이 8천만원이라면 이 세 항목만으로도 31억8천만원입니다. 위 숫자는 모두 부가세를 제외했다는 가정입니다.

부가세는 제외하고 각 항목의 포함 요건을 충족했다고 가정했습니다. 토지 귀속분이나 판매비용이 섞여 있다면 먼저 나눠야 합니다.

회계상 지급수수료나 이자비용으로 처리했다고 취득세에서 자동 제외되는 것은 아닙니다. 법인세에서 당기 손금으로 반영한 금액도 지방세 취득가격에 포함되는지 따로 판단해야 합니다.

이름이 아니라 용역 내용을 구분합니다

신탁수수료, 보증수수료, 자문료가 있으면 계약을 열어 보아야 합니다. 건축물 취득을 위한 업무인지, 자금 조달이나 다른 사업을 위한 업무인지, 분양·판매 활동인지 확인합니다. 하나의 계약에 여러 업무가 섞여 있으면 귀속을 나눌 근거도 필요합니다.

법령은 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 부가세 등 제외 항목도 정하고 있습니다. 돈을 준 시기가 준공 전이라는 이유만으로 모든 지출을 넣는 것도 정확하지 않습니다. 개인과 법인의 사실상취득가격에 포함되는 간접비용 범위에도 차이가 있으므로 법인 사례를 개인에게 그대로 적용해서는 안 됩니다. 지방세법 시행령 제18조 · 제외 항목과 개인·법인 차이

인테리어는 건축물과 일체인 부분인지 독립된 비품인지, 언제 설치했는지 살펴야 합니다. 준공 후 추가 공사라고 모두 최초 취득과 무관한 것도 아니므로 실제 완성·사용 시점과 계약 범위를 확인합니다.

신고 일정은 공사비 정산일보다 취득일에서 출발합니다. 건축물은 원칙적으로 사용승인서를 내주는 날과 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 보며, 임시사용승인이 먼저 있었다면 그 날짜도 반영합니다. 취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내 신고·납부하고, 그보다 먼저 등기·등록하려면 등기·등록 전 납부 규정도 확인해야 합니다. 최종 정산을 기다린다는 이유로 신고 기한이 자동 연장되지는 않습니다. 지방세법 시행령 제20조 제6항 지방세법 제20조

결산이 끝난 뒤 추가로 확정된 공사비나 정산금도 관리해야 합니다. 신고 후 확인된 취득 관련 비용이 있다면 최초 신고와의 관계 및 수정 필요성을 검토합니다.

가장 실용적인 준비는 준공 전에 전체 지출 목록을 만드는 것입니다. 토지·건물·판매·금융 등 귀속과 포함·제외 이유를 함께 적으십시오. 그 표가 있으면 신고와 지방세 조사에서 같은 금액을 같은 근거로 설명할 수 있습니다.

지창언 세무사