법인 명의로 주택을 팔아 이익이 생겼습니다. 회사 이익에 대한 법인세를 내면 끝나는 줄 알았는데 토지 등 양도소득에 대한 세금이 추가될 수 있다는 이야기를 듣습니다. 법인의 부동산 매각은 일반 법인세 계산과 추가 과세 여부를 함께 검토해야 합니다.
모든 부동산에 똑같이 붙는 세금은 아닙니다
법인세법은 일정한 주택·입주권·분양권과 비사업용 토지 등에 별도의 추가 과세를 규정합니다. 일반적으로 해당 주택 등의 양도소득에는 20%, 비사업용 토지에는 10%의 세율 구조가 있으며, 미등기 등에는 다른 규정이 적용됩니다. 어떤 자산이 대상인지와 예외를 먼저 확인해야 합니다. 법인세법 제55조의2 · 추가 과세의 대상과 세율
건설·시행 법인이라면 주택을 신축해 판매하는 법인의 예외부터 확인할 필요가 있습니다. 시행령 제92조의2 제4항 제4호는 그 법인이 신축한 주택과 일정 면적 이내의 부수토지를 양도해 생기는 소득을 추가 과세에서 제외합니다. 사서 보유한 주택을 되파는 거래와 같게 처리하지 않습니다. 미등기 토지 등에 대한 법률상 단서도 남습니다. 법인세법 시행령 제92조의2 제4항
등기된 주택이 추가 과세 대상에 해당하고 세법상 양도소득이 2억원이라는 단순 가정이라면, 20%를 적용한 추가 법인세는 4천만원입니다. 일반 법인세와 지방소득세 등은 이 숫자에 포함하지 않았습니다. 회사에 다른 사업 손실이 있다는 이유만으로 이 추가 세금도 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
| 추가 과세 대상이라고 가정한 계산 | 금액 |
|---|---|
| 세법상 주택 양도소득 | 2억원 |
| 이 예시의 추가 법인세율 | 20% |
| 추가 법인세 | 4천만원 |
신축판매 등 제외 요건에 해당하지 않는 등기 주택이라는 가정입니다. 매매대금 2억원에 20%를 곱하는 사례가 아닙니다.
사택은 제공 대상자와 10년 이상 제공기간 등의 요건을, 채권변제로 취득한 주택은 취득일부터 3년 미경과 등의 요건을 각각 확인합니다. 임대주택도 등록 시기와 유형별 조건이 다릅니다. 종부세 합산배제에서 보았던 기간을 이 추가 법인세의 예외에 그대로 적용하지 않습니다. 법인세법 시행령 제92조의2 제2항
개발용으로 샀다는 목적만으로 충분할까요
비사업용 토지 여부는 실제 이용 상태와 지역·면적, 보유 기간 중 사용 기간, 법령상 불가피한 사유 등을 확인합니다. 건설회사의 재고자산에 넣어 두었다는 장부 분류만으로 사업용 토지가 되는 것은 아닙니다. 법인세법 제55조의2 · 비사업용 토지의 요건
보유기간 판정도 하나의 비율만으로 끝나지 않습니다. 시행령 제92조의3은 보유기간 구간별로 여러 기간 요건을 함께 충족하는지 보도록 합니다. 시행규칙 제46조의2에는 건축물 없는 토지를 취득해 사업용으로 실제 착공한 경우의 취득일부터 2년과 건설 진행기간, 건축물 철거일부터 2년 등의 별도 규정이 있습니다. 각각의 대상 사실과 기간을 사용 이력에 표시해야 합니다. 법인세법 시행령 제92조의3 시행규칙 제46조의2
건축허가를 받았거나 착공신고를 했더라도 실제 공사 수행을 어떻게 입증할지 검토해야 합니다. 기존 건물 철거와 본공사 착수, 공사 중단 사유를 구분해 공사일지·사진·도급 및 기성자료를 남겨야 합니다. 여러 세목에서 사용하는 착공 개념과 유예기간도 한꺼번에 같다고 가정해서는 안 됩니다.
매각 전에 양도 예정일을 기준으로 자산 성격과 사용 이력을 정리하고 세후 금액을 계산해 보십시오. 장부가와 예상 매각가의 차이만 보고 사업 수익을 결정하면 예상보다 큰 추가 부담이 남을 수 있습니다.
법인 명의로 취득했다는 이유만으로 주택과 토지의 세금이 단순해지지는 않습니다. 살 때부터 팔 때 적용할 규정까지 함께 보아야 합니다.
지창언 세무사