분양대행업체에 수수료를 보내고 모델하우스 공사비도 지급했습니다. 아직 분양계약은 일부만 체결됐습니다. 통장에서 나간 돈을 모두 올해 비용으로 넣어도 될까요?
수수료와 모델하우스 비용은 지급일만으로 처리 시기가 정해지지 않습니다. 어떤 용역을 제공받았고 대가가 언제 확정되는지, 아직 사용할 자산이나 앞으로의 분양을 위한 지출이 남아 있는지를 확인해야 합니다. 법인세의 손금 귀속시기도 손금이 확정된 날을 기본으로 판단합니다. 법인세법 제40조
계약금이라는 말만으로 수수료를 확정하지 않습니다
분양대행계약에는 수수료가 발생하는 조건이 적혀 있어야 합니다. 분양계약 체결인지, 계약금 입금인지, 중도금 또는 잔금 수령인지에 따라 정산 시점과 반환 의무가 달라집니다. 취소된 계약의 수수료를 돌려받는 조항이 있는지도 확인해야 합니다.
새 사례로, 계약 1건당 300만원을 지급하되 계약금 입금과 대행 용역 완료로 지급 의무가 확정되는 약정이라고 하겠습니다. 12월 말까지 조건을 충족한 8건의 대가는 2천400만원입니다. 다음 해 영업에 쓸 선급금 1천만원까지 송금했다면, 출금액 3천400만원을 이유로 모두 확정 비용이라고 보아서는 안 됩니다. 실제 약정에 해제·환수 조건이 있다면 그 영향도 추가로 검토합니다.
또한 지급 의무가 확정된 2천400만원이라고 해서 그해 손익계산서에 전액 비용으로 반영한다는 뜻은 아닙니다. 계약원가 등의 자산으로 인식할 요건과 비용 배분 기간, 법인세 귀속시기를 이어서 판단해야 합니다.
세금계산서를 받는 시점, 회사가 비용을 인식하는 시점, 현금으로 지급하는 시점은 일치하지 않을 수 있습니다. 기성·선급금에 관한 앞선 1~3편처럼 각 시점을 나누어 관리해야 합니다.
수분양자가 주택을 산다고 대행 용역도 면세는 아닙니다
국민주택을 분양하는 회사가 지급한 수수료라도 대행업체가 제공한 용역의 과세·면세는 별도로 봅니다. 개인의 면세 인적용역에 해당하는지, 시설과 인력을 갖추어 과세 용역을 제공한 것인지 등 실제 거래를 확인해야 합니다. 상대방이 개인이라는 이유만으로 전액을 3.3% 원천징수해 끝내지 않습니다. 부가가치세법 시행령 제42조
공급받은 회사의 매입세액 공제도 또 다른 문제입니다. 면세인 국민주택 분양이나 토지 공급에 관련된 세액을 과세 대행업체의 세금계산서라는 이유만으로 전액 공제할 수는 없습니다. 직접 귀속과 공통비 안분은 13~14편에서 설명한 기준으로 연결합니다. 부가가치세법 제39조
모델하우스는 남아 있는 효익과 적용 기준을 봅니다
모델하우스를 짓는 동안의 지출, 준공 뒤 사용하는 시설, 광고·운영비, 철거비는 성격을 나누어 보아야 합니다. 반복 사용할 시설인지 특정 분양사업을 위한 지출인지, 사업이 중단되어 회수가 어려운 금액이 있는지도 확인합니다.
일반기업회계기준과 K-IFRS의 계약원가·유형자산 등 적용 기준을 먼저 정하고, 해당 지출을 자산으로 인식할 요건이 있는지와 비용화할 기간을 판단해야 합니다. 교재의 ‘모델하우스비 × 공사진행률 × 분양률’ 한 줄을 모든 회사에 적용하는 공식으로 사용하지 마십시오. 분양 수익의 인식 방식이 다른 회사라면 비용 배분도 같은 결과라고 할 수 없습니다.
한국회계기준원은 일반기업회계기준을 적용하는 분양사업자의 질의에 대해, 특정 계약에 직접 관련되고 식별·측정할 수 있으며 계약 체결 또는 높은 체결 가능성 등의 조건을 갖춘 모델하우스 건립비·부지 임차료와 분양대행수수료를 선급공사원가로 판단했습니다. 반면 개별 분양계약과 무관하게 지급하는 인센티브나 일반 홍보 성격의 지출은 판매관리비로 구분했습니다. 같은 분양사업의 지출이어도 계약과의 관계에 따라 회계처리가 달라집니다. 한국회계기준원 질의회신 2022-G-KQA001
이 회신을 K-IFRS 적용 회사의 모든 분양수수료에 그대로 옮기거나, 세법상 귀속시기까지 자동으로 정하는 근거로 쓸 수는 없습니다. 회사의 적용 기준, 계약 조건과 실제 분양 상황을 함께 대조해야 합니다.
장부에는 건립비, 운영·광고비, 계약별 수수료와 선급금을 나눠 두십시오. 분양대행계약서와 실제 상담·계약 실적, 정산표, 해약·환수 내역, 모델하우스 사용계획이 함께 있어야 계산이 설명됩니다. 친척이나 지인에게 이체하고 지급명세서를 제출했다는 사실만으로 수행하지 않은 분양 용역이 생기지는 않습니다. 법인세법 제19조
지창언 세무사