같은 은행에서 빌린 돈인데 분양할 주택의 이자는 비용으로, 본사 사옥을 지은 이자는 건물값으로 처리하자고 합니다. 무엇이 다른 걸까요?
자금이 쓰인 자산의 용도와 적용하는 회계·세법 기준이 다르기 때문입니다. 판매할 주택·토지와 회사가 계속 사용할 사옥을 구분하고, 회계상 차입원가와 법인세상 건설자금이자, 취득세 과세표준을 각각 계산해야 합니다. 한 장부의 ‘이자비용’ 계정이 다른 세목의 답까지 정하지는 않습니다. 법인세법 시행령 제52조
회사가 쓸 자산인지 판매할 재고인지
법인세의 건설자금이자 규정은 사업용 고정자산의 매입·제작·건설에 쓰이는 특정차입금 등을 다룹니다. 사옥 신축을 위해 쓴 돈인지, 어디에 쓰였는지 불분명한 일반 차입인지도 구분합니다. 특정차입금의 자본화 기간, 일시예금 수입이자의 차감, 일부 운영자금 전용 등에 관한 규정이 있으므로 대출 이름만 보아서는 부족합니다. 법인세법 시행령 제52조 · 관련 요건 2
법인이 판매할 재고자산을 조성하면서 발생한 이자는 자기사옥과 같은 사업용 고정자산의 건설자금이자와 구분해 손금 및 세무조정을 검토합니다. 다만 사업무관 지출이나 특수관계인 가지급금 등의 다른 손금불산입 사유가 있다면 그것도 별도로 적용됩니다. ‘분양용이니 모든 금융비용이 무조건 즉시 손금’이라는 말은 아닙니다.
분양용 토지의 차입이자: 법인세과-700, 2010.7.26. 이 회신은 상가를 신축·판매하려는 법인이 토지 중도금에 쓴 은행 차입금 이자를 다룹니다.
개인의 주택신축판매업도 같은 결론이라고 바로 옮기지 마십시오. 법인세법과 소득세법의 취득가액·지급이자 규정을 각각 확인해야 합니다. 회사가 적용하는 일반기업회계기준 또는 K-IFRS의 차입원가 회계처리와 세무 처리가 다른 부분은 조정 내역으로 남깁니다.
예를 들어 K-IFRS의 차입원가 기준은 적격자산의 취득·건설 등에 직접 관련된 차입원가를 자산 원가에 포함하도록 합니다. 판매용 재고라고 해서 회계상 이자를 언제나 당기비용으로 처리하는 것은 아닙니다. IFRS 재단 IAS 23 차입원가 안내
준공 전후와 자금의 실제 사용을 나눕니다
사옥 공사에 쓴 특정차입금이라도 준공 후 발생하는 이자까지 계속 건물원가에 붙이는 것은 아닙니다. 법령이 정한 준공일·사용개시일의 판단과 해당 자금의 실제 사용기간을 확인해야 합니다. 건물이 실제 목적에 사용되기 시작했는데 사용승인서 날짜만 기다리며 자본화하는 식의 처리를 피해야 합니다.
건축물은 지방세법상 취득일과 실제 목적에 사용하기 시작한 날 중 빠른 날, 토지는 대금 청산일과 사용개시일 중 빠른 날이라는 구분도 확인합니다. 일반차입금은 특정차입금과 달리 법인세상 선택적 자본화 규정과 계산 요건을 살펴야 합니다. 법인세법 시행령 제52조 · 관련 요건 3
예를 들어 차입금 10억원을 사옥 신축에만 사용하고 연 이자율이 4%, 단순 계산상 자본화 대상 기간이 정확히 9개월이라고 가정하겠습니다. 그 기간의 이자는 3천만원입니다. 이후 3개월의 1천만원은 같은 기간으로 묶지 않습니다. 실제 신고에서는 일별 잔액·금리 변경·사용 시점과 일시 운용수익까지 반영해야 합니다.
대출 취급·보증·약정 수수료도 ‘은행에 준 돈’이라는 이유로 모두 같은 항목에 넣지 않습니다. 차입의 대가인지, 별도의 용역인지, 특정 자산 취득과 직접 관련되는지를 확인하고 회계상 기간 배분과 세법상 취급을 나누어 보아야 합니다.
법인세 비용이어도 취득세에서는 다시 볼 수 있습니다
법인세 신고에서 손금으로 반영한 금융비용이라도 지방세의 취득가격 범위에 포함되는지를 별도로 확인해야 합니다. 반대로 재무제표에 자산으로 기록됐다는 이유만으로 전부 취득세 과세표준이라고 결론 내릴 수도 없습니다. 취득시점 전후와 그 물건을 취득하기 위한 비용인지가 중요합니다. 준공 취득세는 49편에서 더 구체적으로 다룹니다.
현행 지방세법 시행령은 법인의 취득가격에 건설자금이자와 그와 유사한 금융비용 등을 포함하는 기준을 두고 있습니다. 판매 광고비처럼 제외하는 항목도 있으므로, 금융기관에 지급했다는 이유만으로 수수료 전체를 취득가격에 넣을 수는 없습니다. 지방세법 시행령 제18조
차입금별 표에 사용 현장, 판매·자가사용 구분, 인출·상환일, 실제 지급처, 준공·사용일, 세목별 반영액을 남기십시오. 한 대출로 여러 현장을 지원했다면 합리적인 자금 추적과 배분 근거가 필요합니다. 이자액을 맞추는 것만큼 어느 자산에 얼마 동안 쓰였는지를 설명하는 일이 중요합니다.
지창언 세무사