개발사업 토지를 신탁회사에 맡겼습니다. 등기도 신탁회사 명의입니다. 그렇다면 공사비 세금계산서는 모두 신탁회사 앞으로 받아야 할까요?
등기 명의는 확인할 자료이지만 그것만으로 결론을 낼 수 없습니다. 신탁사업의 부가세는 수탁자 납세 원칙과 위탁자 납세 예외를 계약에 맞춰 판단해야 합니다.
신탁회사 명의라는 사실 다음을 봅니다
부가가치세법은 원칙적으로 수탁자가 신탁재산별로 별도의 납세의무를 부담하도록 규정합니다. 동시에 위탁자 명의로 공급하는 경우나 위탁자가 실질적으로 지배·통제하는 일정한 경우 등에는 위탁자가 납세의무를 부담하도록 정합니다. 부가가치세법 제3조
부동산개발 신탁에서는 사업비 조달의무를 누가 부담하는지가 중요합니다. 시행령은 수탁자가 사업비 조달의무를 부담하지 않는 개발신탁 등에 관한 규정을 두고 있으며, 정비사업에서 수탁자가 맡는 역할에 따른 예외도 규정합니다. ‘관리형’이나 ‘차입형’이라는 이름만 읽기보다 실제 계약 문구와 법령 요건을 연결해야 합니다. 부가가치세법 시행령 제5조의2
가령 토지 소유 명의는 신탁회사에 있지만 시행사가 사업비를 조달하고 사업을 실질적으로 운영하는 구조라면, 등기 명의만 보고 발행·수취 사업자번호를 결정해서는 안 됩니다. 반대로 수탁자가 납세의무자인 신탁재산의 거래를 시행사 일반 사업장 거래에 섞는 것도 문제가 됩니다.
| 계약·역할에서 확인할 사항 | 부가세 판단의 방향 |
|---|---|
| 법정 신탁재산의 공급 | 수탁자의 재산별 납세 원칙 확인 |
| 위탁자 명의 공급 | 위탁자 납세 규정 확인 |
| 수탁자에게 개발사업비 조달의무가 없음 | 시행령 제5조의2 제2항 제1호와 단서 확인 |
| 정비사업의 사업시행자 또는 사업대행자 | 두 지위에 대한 규정을 구분 |
특히 수탁자가 정비사업의 사업시행자인 경우와 사업대행자인 경우는 같은 표현이 아닙니다. 위 표는 계약을 읽는 순서이며, 신탁 이름에 따라 납세자를 확정하는 표가 아닙니다.
계약 시점과 거래 단계도 확인합니다
신탁 관련 부가세 규정은 개정 이력이 있습니다. 오래전에 설정한 신탁에는 적용례와 경과규정을 확인해야 하므로, 현재의 원칙을 과거 거래에 일괄 적용하지 않습니다.
신탁 설정에 따른 재산 이전, 신탁재산의 분양·매각, 위탁자 지위의 이전은 서로 다른 거래입니다. 신탁 설정 등기 자체와 최종 수분양자에게 공급하는 거래를 구분해야 합니다. 분양관리신탁처럼 대금과 소유권 이전을 관리하는 구조에서도 이 구분은 필요합니다.
법 제10조 제9항 제4호는 신탁 설정으로 위탁자에서 수탁자에게 이전하거나, 신탁 종료로 위탁자에게 돌려주거나, 수탁자가 바뀌는 경우의 소유권 이전을 공급으로 보지 않는 규정을 둡니다. 반면 위탁자 지위 이전은 같은 조 제8항에 따라 신탁재산의 공급으로 보되 법정 예외를 확인합니다. 설정 등기와 분양·지위 이전을 같은 거래로 묶지 않습니다. 부가가치세법 제10조
착공 전에 시행사·신탁사·시공사가 납세 주체와 사업자등록번호, 계약 당사자, 세금계산서 흐름을 한 장에 정리하면 발급 단계의 혼선을 줄일 수 있습니다. 신탁계약이 변경되거나 사업비 조달 책임이 달라졌다면 처음의 판단이 계속 유효한지도 다시 검토해야 합니다.
회계 담당자가 등기부만 보고 세금계산서를 처리한 뒤 나중에 전체를 고치는 일은 피해야 합니다. 신탁계약을 체결하는 단계에서 세금계산서가 누구에게 오고 누구에게서 나가야 하는지까지 정하는 것이 가장 현실적인 관리 방법입니다.
지창언 세무사