분양대금은 아직 못 받았는데 올해 수입으로 잡아야 하나요?

잔금을 내년에 받기로 했으니 올해 분양수입은 없다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 이미 소유권을 넘겼거나 매수인이 건물을 사용하기 시작했다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 개인 신축판매·부동산매매 사업의 수입 시기는 통장 입금일 하나로 정하지 않습니다.

잔금보다 먼저 일어난 일을 확인합니다

소득세법 시행령은 해당 자산 매매의 수입 시기를 원칙적으로 대금 청산일로 정하면서, 그 전에 등기·등록하거나 자산을 사용·수익하는 경우에는 그 시기를 보도록 규정합니다. 소득세법 시행령 제48조

개인사업자가 신축한 상가의 잔금 예정일은 2027년 1월 20일인데, 소유권이전등기는 2026년 12월 22일에 마쳤다고 가정해 보겠습니다. 실제 대금 청산도 2027년 1월 20일이고 그보다 이른 사용·수익은 없었다면, 이 사례의 수입 시기는 등기를 마친 2026년입니다. 잔금이 미수라는 이유로 수입 전부를 2027년으로 미룰 수 없습니다.

매수인이 2026년 12월 10일부터 먼저 사용·수익했다면 그 사실에 따른 시기를 다시 판단합니다. 준공일·사용승인일과 매수인의 실제 사용·수익일은 구분해야 합니다.

반대로 계약금만 받고 건물이 아직 완성되지도, 이전되지도 않았다면 계약금을 받은 사실만으로 전체 분양수입이 확정되는 것은 아닙니다. 일반 상품에 관한 장기할부 규정을 부동산 분양에 그대로 적용해서도 안 됩니다.

국세청은 완공 전 1년 이상 분양계약을 맺고 계약금·중도금·잔금으로 받은 개인 신축판매 사례에서도 제48조 제11호의 대금 청산·등기·사용수익 기준을 적용한다고 회신했습니다. 개인 분양사업에 법인의 예약매출 진행기준을 그대로 적용하지 않습니다. 개인 신축판매 수입시기에 관한 국세청 회신

부가세 신고와 소득세 수입이 다를 수 있습니다

중간지급조건부 거래 등에서는 대금의 각 부분을 받기로 한 때를 기준으로 부가세 공급시기를 검토할 수 있습니다. 그렇다고 그 세금계산서 발급액이 그대로 같은 해 소득세 분양수입이 된다고 단정할 수는 없습니다. 부가가치세법 제15조 부가가치세법 시행령 제28조

호실별로 계약금·중도금·잔금, 입주와 등기, 세금계산서 발급을 한 표에 적어야 차이를 설명하기 쉽습니다. 분양대금에는 토지와 건물, 부가세가 섞일 수 있으므로 금액의 구성도 구분합니다.

팔리지 않은 주택을 본인이 사용하거나 가족에게 주는 경우도 검토 대상입니다. 재고자산의 가사 사용이나 타인 지급은 소득세 총수입금액 특례와 연결될 수 있고, 가족에게 넘기면 증여세 등 다른 세금도 생길 수 있습니다. 소득세법 제25조

폐업한다고 남은 재고가 없었던 자산이 되지는 않습니다. 부가세의 폐업 시 잔존재화와 소득세상 재고 처리·자가소비 등을 각각 검토해야 합니다. 부가가치세법 제10조

분양 수입을 점검할 때는 입금내역 뒤에 숨어 있는 등기와 실제 사용을 보십시오. 세금 계산의 출발점은 돈을 언제 받기로 했는지가 아니라, 법이 정한 수입 시기를 어떤 사실이 충족했는지입니다.

지창언 세무사