집을 지어 분양했으니 건설업이라고 생각했습니다. 사업자등록도 그렇게 했습니다. 그런데 감면을 검토하면서 부동산 개발·공급업에 해당할 수 있다는 말을 듣습니다. 업종은 사업자등록증에 적은 명칭만으로 확정되지 않습니다. 실제 수행한 사업과 해당 세금의 분류 기준을 보아야 합니다.
직접 수행한 활동을 먼저 설명해야 합니다
자기 책임으로 건설활동을 총괄하며 공종별 시공을 관리한 경우와, 건설업체에 건축을 일괄 도급하고 개발·분양을 수행한 경우는 구분할 필요가 있습니다. 자재를 직접 구입했는지 한 가지만으로도, 건축주 명의가 누구인지 한 가지만으로도 전체 업종을 결정하기 어렵습니다.
제11차 한국표준산업분류의 건설업 해설은 공종별로 도급·하도급을 주더라도 인력·자재·장비·자금·시공·품질·안전을 전체적으로 책임지고 관리하면 건설활동에 포함합니다. 반면 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 공사를 일괄 도급한 뒤 건물을 분양·판매하는 경우는 부동산 개발·공급업으로 구분합니다. 자재 일부를 샀다는 사실만으로 이 경계가 바뀌지는 않습니다. 한국표준산업분류 제11차 해설서, 건설업·건물건설업
엘리베이터나 가구를 납품하면서 설치한 거래도 제조·판매인지 독립적인 건설용역인지 계약 전체를 봅니다. 주택 현장에서 작업했다는 이유만으로 모든 공급이 같은 업종·같은 면세 취급을 받지는 않습니다.
| 따로 확인할 분류 | 결정하는 내용 |
|---|---|
| 한국표준산업분류 | 실제 주된 산업활동 |
| 국세청 업종코드 | 세무 신고에 사용할 코드 |
| 건설업 등록·면허 | 해당 공사의 수행 자격 |
| 개별 세법의 사업 범위 | 감면·비교과세·신고 대상 |
같은 사업도 세금마다 질문이 다릅니다
소득세에서 부동산매매업자 세액 특례를 적용하는 범위는 별도로 정해져 있습니다. 비주거용 건물의 자영건설 판매와 부동산 개발·공급업을 규정하면서 주거용 개발·공급업에 관한 제외도 두고 있습니다. 따라서 ‘산업분류가 부동산업이면 모든 부동산매매업 규정이 똑같이 적용된다’고 단정할 수 없습니다. 소득세법 시행령 제122조
주택과 상가가 섞인 건물을 분양한다면 각 부분과 매매단위, 부속토지까지 확인해야 합니다. 오피스텔이라는 이름만으로 주택 관련 모든 세법에서 동일하게 판단하는 것도 피해야 합니다.
창업 감면이나 중소기업 특별세액감면도 실제 업종과 각 제도의 대상 요건을 봅니다. 건설업 코드로 등록했다는 이유만으로 감면이 확보되지는 않습니다. 반대로 건설업 등록 여부와 세법상 산업분류가 언제나 같은 판단인 것도 아닙니다.
창업 감면과 중소기업 특별세액감면은 조세특례제한법 제6조·제7조가 각각 정한 업종과 요건을 적용합니다. 산업분류를 건설업으로 판단했더라도 창업 해당 여부, 기업 규모, 지역, 적용 기간 등 해당 제도의 조건을 추가 확인해야 합니다. 조세특례제한법 제6조 제7조
사업소득과 양도소득의 구분도 남습니다. 개인이 한 번 부동산을 팔았다고 무조건 양도소득은 아니며, 사업 목적과 규모, 취득·개발·판매 경위, 계속성 등을 종합해 판단합니다.
처음 상담할 때는 “집을 지어 팝니다”에서 한 걸음 더 설명해야 합니다. 토지 확보부터 설계·공사 관리·자금 조달·분양까지 누가 무엇을 맡는지 적어 보십시오. 업종을 정확히 정하는 일은 등록 절차보다, 받을 감면과 해야 할 신고를 정확히 찾는 일에 가깝습니다.
지창언 세무사