두 사람이 개인 공동사업으로 주택을 신축해 분양했습니다. 미분양 주택이 남아 있고, 이미 판 주택의 잔금도 아직 덜 들어왔습니다. 한 사람은 이번 달에 동업을 정리하고 싶지만 다른 사람은 남은 주택을 더 팔아 보자고 합니다.
이때 “얼마를 주면 나가겠느냐”부터 협의하면 정산금의 성격이 흐려집니다. 남은 주택을 함께 팔고 돈을 나눌지, 주택 자체를 나눌지, 한 사람이 다른 사람의 지분을 인수할지부터 정해야 합니다. 같은 사업을 끝내더라도 서로 주고받는 재산과 남는 의무가 달라집니다.
집을 판 뒤 나눌지, 집을 넘길지
공동사업을 유지하며 남은 주택을 판매한 뒤 현금으로 정산하는 방법이 있습니다. 판매와 비용 정리를 공동사업에서 계속하고, 소득금액을 계산해 약정된 손익분배비율에 따라 각 사업자에게 배분합니다. 이 경우에도 통장 잔액 전부가 나눌 이익은 아닙니다. 출자금, 갚을 채무와 아직 지급하지 않은 비용을 구분해야 합니다. 소득세법 제43조
공동사업의 재고인 주택을 각자의 단독 소유로 넘겨 정산하는 방법은 현금 분배와 구별합니다. 돈을 받지 않았다는 이유로 수입금액 검토를 생략할 수 없습니다. 재고의 사업 외 이전에 해당하는지와 그때 적용할 가액을 살펴야 합니다. 소득세법 제25조 제2항은 재고자산을 가사용으로 소비하거나 타인에게 지급한 경우의 총수입금액 산입을 규정합니다. 단순한 공유물 분할인지, 판매용 재고의 분배인지도 실제 거래에 맞게 확인해야 합니다. 소득세법 제25조
한 사람이 상대방의 공동사업 지분을 인수해 계속 운영하는 방법이라면 무엇을 함께 인수하는지가 중요합니다. 미분양 주택뿐 아니라 잔금 받을 권리, 예금, 대출과 공사 미지급금 등이 인수 범위에 들어가는지 정해야 합니다. 탈퇴자에게 지급한 금액 전체를 출자금 반환이나 주택 취득원가 한 항목으로 처리해서는 거래 내용을 설명하기 어렵습니다. 탈퇴대가에서 생기는 소득의 귀속과 인수자가 이후 반영할 원가는 이 거래의 구성에 맞춰 따로 검토합니다.
| 정산 방법 | 먼저 확정할 것 |
|---|---|
| 함께 판매한 뒤 현금 정산 | 판매 손익과 출자금·채무의 구분 |
| 재고 주택을 나누어 인수 | 이전 성격·평가·담보와 세금 |
| 한 사람이 지분을 인수 | 자산·채권·채무별 인수 범위 |
이 세 방법을 모두 ‘동업 정산’이라는 이름으로 부를 수는 있지만, 같은 계약서와 세무처리로 해결할 수는 없습니다.
정산금에는 서로 다른 돈이 섞입니다
정산 기준일을 정한 뒤, 현금으로 주고받을 금액을 다음 자료와 연결해 봅니다.
| 남아 있는 항목 | 정산서에서 확인할 내용 |
|---|---|
| 미분양 주택 | 누가 취득하는지, 평가 근거와 담보가 무엇인지 |
| 분양 잔금·미수금 | 누가 회수하고, 회수가 늦거나 불가능하면 누가 부담하는지 |
| 대출·공사 미지급금 | 누가 갚기로 했는지, 실제 채무자 변경도 필요한지 |
| 출자금·사업자별 대여금 | 이미 돌려받은 금액과 남은 잔액이 얼마인지 |
| 미분배 이익·추가 지출 | 기존 이익과 정산 후 생길 비용을 어떻게 나눌지 |
가령 한 사람은 주택을 받고 다른 사람은 잔금을 받을 권리를 가져가기로 했다면, 계약서에 적힌 금액만 같다고 부담까지 같아지지는 않습니다. 주택에는 담보대출이 남을 수 있고, 미수금에는 회수 위험이 있습니다. 이 차이를 정산가액과 책임 조항에 반영해야 합니다.
장부에 남은 주택 원가, 당사자들이 정산에 쓰기로 한 평가액, 세금 계산에 적용할 금액도 같은 숫자라고 미리 정하지 않습니다. 인수대가가 여러 자산과 채무를 포함한다면 항목별 귀속 근거를 남겨야 이후 판매 때 원가를 중복 반영하거나 누락하는 일을 줄일 수 있습니다.
대출과 남은 계약도 함께 정리합니다
동업자끼리 “앞으로 대출은 남는 사람이 갚는다”고 합의했어도, 그 합의만으로 떠나는 사람의 은행에 대한 채무가 없어졌다고 볼 수는 없습니다. 채무자와 인수자 사이의 계약으로 기존 채무자를 면책시키는 채무인수에는 채권자의 승낙이 필요합니다. 은행 약정, 담보와 보증 관계도 정산서와 별도로 확인해야 합니다. 민법 제454조
잔금 수령, 하자보수, 분양계약의 해제나 정산 후 추가로 확인된 공사비도 누가 맡을지 정해 둡니다. 내부적으로 비용을 나눠 부담하기로 한 약정과 거래 상대방에게 책임을 지는 관계가 일치하는지 살펴야 합니다.
세금도 정산 방법에 맞춰 확인합니다. 재고 이전에 따른 부가세, 사업양도 해당 여부, 취득세와 등기는 각각의 요건을 검토할 사항입니다. 계속 판매하는 사람의 업종은 공동에서 단독으로 바뀌었다는 형식만으로 결정하지 않습니다. 신축 단계부터 참여했는지, 완성된 주택을 새로 취득한 것인지 등 실제 사업 내용을 확인해야 합니다.
사업자등록 변경일, 재산을 넘기는 날, 정산금을 지급하는 날이 서로 다르다면 그 사이의 분양대금과 비용을 누구에게 귀속시킬지도 합의서에 적습니다. 이미 계산한 사업소득과 이후의 정산대가가 뒤섞이지 않아야 합니다.
동업을 정리할 때 필요한 것은 합의한 총액과 주택·채권·채무가 누구에게 넘어가는지를 함께 보여 주는 정산서입니다. 그 내역을 맞춘 뒤 세금과 지급 일정을 정해야 각자 얼마를 받고 무엇을 책임지는지 분명해집니다.
지창언 세무사