에어비앤비로 받은 숙박비, 연 500만원 이하면 기타소득으로 끝나나요?

"성수기에 빈방 몇 번 빌려준 것도 사업자등록을 해야 하나요?"

소득세에는 이런 경우를 위한 규정이 있습니다. 플랫폼(통신판매중개자)을 통해 장소를 빌려주고 받은 사용료가 연간 500만원 이하면 기타소득으로 과세할 수 있고, 받은 금액의 60퍼센트가 필요경비로 인정됩니다. 다만 이 규정은 소득세에만 있습니다. 부가가치세법에는 같은 특례가 없고, 세금 신고가 숙박업 영업 신고를 대신하지도 않습니다.

500만원 기준을 정한 조문

소득세법 제21조 제1항 제8호의2는 통신판매중개를 하는 자를 통하여 물품 또는 장소를 대여하고 사용료로 받은 금품을 기타소득으로 정합니다. 통신판매중개자는 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」에 따른 자이고, 사용료는 대통령령으로 정하는 규모 이하여야 하는데, 2019. 2. 12. 신설된 시행령 제41조 제7항이 그 규모를 연간 수입금액 500만원으로 정합니다.

당시 정부는 공유경제 활성화 방안을 발표하면서 공유숙박 등에서 생기는 연 500만원 이하의 소액 수입을 기타소득으로 분류하겠다고 설명했고(뉴시스, 2019. 1. 9. 보도), 조문에는 숙박이라는 단어 대신 "장소를 대여"라는 표현이 들어갔습니다.

같은 사용료가 사업소득이 되는지도 조문에 정리돼 있습니다. 소득세법 제19조 제1항 단서는 제8호의2의 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우 사업소득으로 보지 않는다고 정합니다.

소득세법 제21조 · 소득세법 시행령 제41조 · 소득세법 시행령 제87조

450만원을 받았을 때의 계산

기타소득은 받은 금액에서 필요경비를 뺀 기타소득금액에 과세합니다. 시행령 제87조 제1호의2에 따라 제8호의2 기타소득은 받은 금액의 60퍼센트를 필요경비로 하고, 실제 들어간 비용이 이보다 많으면 그 초과분도 필요경비로 인정됩니다.

직장인이 1년 동안 플랫폼을 통해 숙박 공간을 빌려주고 450만원을 받은 경우를 가정합니다.

기타소득금액 180만원을 어떻게 신고하느냐는 원천징수 여부에 따라 달라집니다. 소득세법 제14조 제3항 제8호 가목에 따르면 제8호의2 기타소득은 기타소득금액이 300만원 이하이면서 원천징수된 경우 분리과세 대상입니다. 300만원 기준은 같은 해 제14조 제3항 제8호 가목에 따라 합산하는 강연료 등 기타소득금액의 합계로 판단합니다. 다른 합산 대상 기타소득이 없고 이 소득이 원천징수됐다면 분리과세로 납세가 끝나고, 본인이 원하면 종합소득에 합산할 수도 있습니다. 반대로 원천징수가 되지 않았다면 분리과세 요건을 갖추지 못하므로 다음 해 5월 종합소득세 신고에 합산합니다.

건별 기타소득금액이 5만원 이하이면 소득세를 과세하지 않는 과세최저한도 있습니다(소득세법 제84조 제4호). 위 계산은 각 건이 이 기준을 넘는다고 가정한 것입니다.

연 500만원을 넘으면 어떻게 되는가

시행령 제41조 제7항의 기준은 연간 수입금액 500만원이어서, 이를 넘는 해에는 제8호의2를 적용할 수 없고 일반 원칙으로 돌아가 판단합니다. 숙박 공간을 계속적·반복적으로 제공했다면 사업소득이 되어 실제 장부나 경비율로 필요경비를 계산합니다. 한두 번만 빌려준 것이라면 "물품 또는 장소를 일시적으로 대여하고 사용료로서 받는 금품"(제21조 제1항 제8호)에 해당하는지가 기준입니다. 숙박업 영업을 신고하고 사업자등록까지 해서 계속 영업한다면 사업소득으로 신고하는 것이 원칙입니다. 다만 소득세법 제19조 제1항 단서는 사업자등록 여부로 제8호의2 적용을 나누지 않으므로, 500만원 이하인 해에 이 기타소득 규정을 쓸 수 있는지는 등록 사실만으로 정해지지 않습니다.

부가가치세에는 500만원 기준이 없습니다

부가가치세법에는 제8호의2에 대응하는 조항이 없습니다. 부가가치세 납세의무자는 "사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자"(부가가치세법 제2조 제3호)이고, 숙박용역은 면세 목록에 없습니다.

소득세를 기타소득으로 신고하더라도 사업상 독립적으로 숙박용역을 공급하면 부가가치세법상 사업자에 해당합니다. 연간 공급대가가 4,800만원 미만인 간이과세자는 부가가치세 납부의무가 면제됩니다(제69조 제1항). 다만 기한 내 사업자등록을 하지 않았다면 납부의무가 면제되더라도 공급대가의 0.5퍼센트와 5만원 중 큰 금액이 미등록가산세로 부과됩니다(제69조 제2항).

세금 신고와 영업 신고는 별개입니다

소득세를 기타소득으로 신고해도 숙박 영업 신고를 한 것은 아닙니다. 도시지역 주택에서 숙박 영업을 하려면 시설과 거주 요건에 맞는 등록이나 신고가 필요합니다. 관광진흥법상 외국인관광 도시민박업·한옥체험업 등록이 있고, 공중위생관리법상 숙박업은 그 시설 기준을 갖춰 신고합니다. 외국인관광 도시민박업은 원칙적으로 외국인 관광객을 대상으로 하며, 도시재생 마을기업에만 제한적으로 내국인을 받을 수 있는 예외가 있습니다(관광진흥법 제3조 제1항 제3호 라목). 농어촌지역 주택이라면 2편에서 본 농어촌민박사업 신고가 있습니다. 2026. 11. 12.부터는 통신판매중개자가 공중위생관리법상 숙박업을 하는 사람의 의뢰로 중개할 때 그 사람이 받은 영업신고증을 확인해야 하고, 확인할 수 없으면 중개할 수 없습니다(공중위생관리법 제4조의2, 2025. 11. 11. 개정).

1편에서 본 부산 사건을 소유자 쪽에서 보면 이렇습니다. 부산의 오피스텔을 주거용으로 빌린 임차인 두 명이 신고 없이 에어비앤비 숙박업을 했고, 한 명은 공중위생관리법 위반으로 벌금 500만원의 약식명령을, 다른 한 명은 기소유예 처분을 받았습니다. 구청은 이를 이유로 오피스텔 소유자가 감면받은 취득세를 추징했지만, 법원은 소유자가 주거용으로 임대했고 임차인의 숙박업을 승낙하거나 묵인한 증거가 없다며 추징을 취소했습니다(부산지방법원 2024. 8. 8. 선고 2024구합20391, 1심).

이 사건에서 소유자 쪽 결론을 정한 사실은 세 가지였습니다. 주거용으로 쓴 임대차계약서, 전대와 용도 변경을 금지한 계약 조항, 그리고 소유자가 숙박 영업을 승낙하거나 묵인했다는 증거가 없다는 점입니다.

다음 편에서는 펜션·민박 창업자가 창업중소기업 세액감면을 적용받지 못하는 이유와, 같은 숙박 영업이라도 「관광진흥법」 업종이면 감면 대상이 되는 경우를 정리합니다.