펜션 마당과 정원이 넓으면 비사업용 토지가 될 수 있나요?

"객실동은 작고 잔디 마당이 넓은 펜션인데, 팔 때 땅 일부가 비사업용 토지라는 말을 들었습니다."

허가와 사용승인을 받은 펜션 건물의 부속토지는 건물 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 면적까지 재산세 별도합산과세대상이어서 비사업용 토지에서 제외됩니다. 반면 배율을 넘는 부분은 다른 별도합산·분리과세 사유가 없으면 종합합산과세대상이 되어, 다른 예외에 해당하지 않으면 비사업용 토지 판정 대상이 됩니다. 비사업용 토지에는 기본세율보다 10퍼센트포인트 높은 세율이 적용되고, 다른 세율과 겹치면 산출세액이 큰 쪽을 적용합니다(소득세법 제104조 제1항).

비사업용 토지의 판정 구조

비사업용 토지는 소득세법 제104조의3이 정하는 토지로, 소유기간 중 시행령이 정한 기간 동안 사업에 쓰이지 않은 것으로 보는 토지입니다. 농지·임야·목장용지는 각각의 기준으로 판단합니다. 그 밖의 토지는 같은 조 제1항 제4호에 따라 판단하는데, 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, 별도합산·분리과세 대상인 토지, 그리고 거주·사업과 직접 관련이 있다고 인정되는 토지를 제외한 나머지가 비사업용 토지입니다.

소득세법 제104조의3 · 지방세법 시행령 제101조

건물 바닥면적과 배율이 기준입니다

지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호는 건축물의 부속토지 중 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 면적 이내를 별도합산과세대상으로 정합니다. 허가·사용승인을 받은 건축물이 전제이고(같은 항 단서), 같은 항 제2호 나목은 건축물의 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 2퍼센트에 미달하면 건물 바닥면적을 뺀 부속토지를 별도합산에서 제외합니다. 제2항의 배율은 도시지역 중 전용주거지역 5배, 준주거·상업지역 3배, 일반주거·공업지역 4배, 녹지지역 7배, 미계획지역 4배이고, 도시지역 외의 용도지역은 7배입니다.

계획관리지역(도시지역 외)에 있는 펜션의 객실동 바닥면적 합계가 200㎡이고 대지가 2,000㎡이며, 건물은 허가·사용승인을 받았고 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 2퍼센트 이상인 경우를 가정합니다.

배율을 넘어도 사업용으로 보는 토지

소득세법 시행령 제168조의11은 거주나 사업과 직접 관련이 있다고 보는 토지를 열거하는데, 펜션에서 먼저 볼 것은 두 가지입니다. 하나는 주택의 부설주차장을 제외한 「주차장법」상 부설주차장으로서 설치기준면적 이내의 토지입니다(제1항 제2호 가목). 다른 하나는 관광진흥법에 따른 전문휴양업·종합휴양업 등 휴양시설업용 토지로서 기준면적 이내의 토지입니다(같은 항 제6호). 일반 펜션의 잔디 마당이나 정원은 이 열거에 직접 들어 있지 않습니다.

토지의 종류는 실제 이용 현황으로 판단하고, 현황이 분명하지 않을 때 공부상 지목을 따릅니다(소득세법 시행령 제168조의7). 대전지방법원 2022구단250 사건에서 과세관청은 공부상 답인 펜션 앞 토지를 실제로는 잔디 마당으로서 객실 이용객의 레저 활동에 쓴 것으로 봤습니다. 납세자는 이 토지가 주택 부수토지이고 8년 자경 감면 대상이라고 주장했습니다. 법원은 건물의 사용에 제공된 토지라는 입증이 없고, 투숙객용으로 쓰였을 가능성을 배제할 수 없다고 보았고, 8년 자경도 인정되지 않는다며 주장을 받아들이지 않았습니다.

소유기간 중 사용 기간의 기준

비사업용 토지는 특정 시점이 아니라 소유기간 중 일정 기간의 사용으로 판정합니다. 소유기간이 5년 이상이면 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 소유기간의 40퍼센트를 초과하는 기간 모두에 비사업용으로 쓰인 경우에 비사업용 토지가 됩니다(소득세법 시행령 제168조의6 제1호). 펜션을 짓기 전 나대지로 갖고 있던 기간도 판정에 포함됩니다. 다만 사업용으로 건설에 착공한 나대지의 취득일부터 2년과 착공 후 건설 기간 등 법정 특례기간은 비사업용 기간에서 제외됩니다(소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호).

다음 편에서는 부모가 운영하던 펜션을 자녀가 증여나 상속으로 이어받을 때의 평가와 가업상속공제 업종 해당 여부를 정리합니다.