민박을 운영하던 집을 팔 때 1세대1주택 비과세를 받을 수 있나요?

"민박도 결국 우리 집인데, 2년 넘게 가지고 있었으니 비과세 아닌가요?"

양도소득세의 주택은 공부상 용도가 아니라 실제 쓰임으로 정하고, 쓰임이 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다(소득세법 제88조 제7호). 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택이 아니라는 것이 국세청의 일관된 해석이어서, 숙박용으로만 쓰는 건물은 1세대1주택 비과세 대상이 아닙니다. 같은 이유로 민박 건물은 다른 집을 팔 때 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 주거와 민박을 겸하는 건물은 주택 연면적이 주택 외 부분보다 크면 민박 부분까지 주택으로 봅니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘으면 양도차익을 계산할 때 주택 외 부분은 면적과 관계없이 주택으로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제3항, 제160조 제1항). 민박을 그만두고 그 집에 살기 시작했다면 보유기간은 주거용으로 쓰기 시작한 날부터 셉니다.

양도소득세에서 주택으로 보는 건물

소득세법 제88조 제7호는 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정합니다. 국세청은 펜션에 대한 질의에서 1세대1주택 판정의 주택은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라고 하면서, "사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택에 해당하지 아니하는 것"이라고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-1228, 2004. 8. 4.). 펜션이 이에 해당하는지는 사실판단할 사항이라는 단서도 붙였습니다.

소득세법 제88조 · 소득세법 시행령 제154조

민박 건물을 팔 때

숙박용으로만 쓰던 건물을 팔면 그 건물은 주택이 아니어서 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 주인이 같은 건물에 살면서 일부를 민박으로 쓴 경우에는 주거 부분과 민박 부분이 나뉩니다. 대전지방법원 사건의 건물은 방 4개 중 1개(39.32㎡)에 살고 3개(117.96㎡)를 농어촌민박으로 썼습니다. 법원은 민박 부분은 소득세법상 주택이 아니라고 보고, 비과세를 주거 부분에만 인정한 과세를 유지했습니다(대전지방법원 2022. 11. 10. 선고 2022구단250).

이 사건에서 납세자는 농어촌민박이 공중위생관리법상 숙박업에서 제외된다는 점을 근거로 들었습니다. 법원은 농어촌정비법과 소득세법은 입법 목적이 달라, 다른 법에서 숙박업에서 제외된다는 사정이 소득세법상 주택 판단을 바꾸지 않는다고 봤습니다.

다른 집을 팔 때 민박 건물은 주택 수에 들어가는가

국세청에 들어온 질의 중에는 아내 명의 아파트를 팔면서 남편 명의 한옥 두 채 중 군청 허가를 받아 민박으로 쓰는 한 채를 주택으로 보는지 물은 사례가 있습니다. 국세청은 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택이 아니며, 민박용 건물이 주택에 해당하는지는 사실판단할 사항이라고 회신했습니다(재산세과-2794, 2008. 9. 11.). 경주의 공부상 주택을 민박업으로 사업자등록하고 영업한 사례에서도 같은 해석을 참고하도록 회신했습니다(서면-2016-부동산-5822, 2017. 2. 9.).

재산세과-2794 회신에 붙은 참고 사례에는 민박 영업 자격을 위해 민박집에 주민등록을 두었지만 실제로는 거주하지 않는 경우를 묻는 질의도 있었습니다(서면4팀-2455, 2005. 12. 8.).

민박을 그만두고 살다가 팔면

소득세법 시행령 제154조 제5항 단서는 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상 용도를 주택으로 변경한 경우, 보유기간을 사실상 주거용으로 사용한 날부터 양도한 날까지로 정합니다. 사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않으면 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터 셉니다.

2018년에 산 단독주택을 2018년부터 2024년 6월까지 숙박업으로만 쓰다가, 2024년 7월 폐업하고 가족이 들어와 살았습니다(가상 사례). 2026년 9월에 팔면 보유기간은 2018년 취득일이 아니라 2024년 7월부터 계산합니다. 이 사례는 취득 당시 조정대상지역이 아닌 제주 주택이라 거주 요건 없이 2년 이상 보유 요건만 보며, 2024년 7월부터 2026년 9월까지 2년 2개월이므로 이를 충족합니다.

다음 편에서는 주인 거주 공간과 객실이 한 건물에 있는 겸용주택을 팔 때 면적 비교와 12억원 초과 주택의 특례를 정리합니다.