"매출이 크지 않으니 간이과세자로 시작하면 세금이 적다고 들었습니다."
아래 사례에서 운영 연도 부가가치세는 간이과세자 209만원, 일반과세자 600만원입니다. 숙박업 간이과세자의 납부세액은 매출의 2.5퍼센트에서 매입액의 0.5퍼센트를 뺀 금액이라, 매출 8,800만원·운영 매입 2,200만원이면 간이과세의 운영 단계 세액이 더 작습니다. 그러나 건물을 새로 지어 개업한다면 간이과세자는 건축비에 포함된 부가가치세를 사실상 돌려받지 못합니다. 반대로 일반과세자로 건축비 부가가치세를 환급받은 뒤 매출이 적어 간이과세자로 바뀌면, 환급받은 세액의 상당 부분을 다시 납부하게 됩니다.
간이과세자의 기준과 세액 계산
간이과세자는 직전 연도 공급대가(부가가치세 포함 매출)가 1억400만원에 미달하는 개인사업자입니다(부가가치세법 제61조 제1항, 시행령 제109조 제1항). 신규 사업자는 연간 공급대가가 이 금액에 미달할 것으로 예상되면 사업자등록을 신청할 때 간이과세 적용 여부를 함께 신고하며, 이 경우 첫 과세기간에는 간이과세자가 됩니다(제61조 제3항·제4항). 연중에 개업했다면 개업일부터 연말까지의 공급대가를 12개월로 환산해 다음 해의 유형을 판단하고, 1개월 미만의 끝수는 1개월로 계산합니다(제61조 제2항). 4,800만원 납부의무 면제 기준에도 같은 환산 규정이 있습니다(제69조 제3항).
간이과세자의 납부세액은 매출세액에서 매입세액을 빼는 방식이 아니라 업종별 부가가치율로 계산합니다(제63조 제2항). 숙박업의 부가가치율은 25퍼센트여서(시행령 제111조 제2항), 납부세액은 공급대가 × 25퍼센트 × 10퍼센트, 즉 공급대가의 2.5퍼센트입니다.
매입에 대해서는 세금계산서 등을 받은 매입액(공급대가)의 0.5퍼센트를 납부세액에서 뺍니다(제63조 제3항 제1호). 이렇게 공제하는 금액이 납부세액보다 크더라도 초과하는 부분은 없는 것으로 보아(제63조 제6항) 일반과세자처럼 환급되지 않습니다.
부가가치세법 제61조 · 부가가치세법 제63조 · 부가가치세법 시행령 제111조
건축비 5억원의 부가가치세 비교
건축업자에게 펜션 건물 공사를 맡겨 공사비 5억원과 부가가치세 5천만원을 세금계산서로 받은 경우를 가정합니다. 건축용역의 최초 공급시기 전에 사업자등록을 신청했고, 건축비 전액에 대해 공제 요건을 갖춘 세금계산서를 받았습니다. 건물 전체를 객실로 쓰고, 건축비를 지출한 과세기간에는 매출 없이 다음 과세기간부터 숙박 영업을 시작합니다. 개업 후 12개월 동안의 숙박 매출은 부가가치세 포함 8,800만원, 운영비 중 세금계산서·카드로 받은 매입은 부가가치세 포함 2,200만원입니다. 간이과세 배제 사유는 없는 사업자입니다.
| 구분 | 일반과세자 | 간이과세자 |
|---|---|---|
| 건축비 매입세액 | 5,000만원 환급 대상 | 공급대가 5억5천만원 × 0.5퍼센트 = 275만원 공제 가능 |
| 건축 기간에 매출이 없을 때 | 환급 | 납부세액이 없어 공제액이 사라짐 |
| 운영 연도 매출 관련 세액 | 매출세액 800만원 | 8,800만원 × 2.5퍼센트 = 220만원 |
| 운영 연도 매입 관련 공제 | 매입세액 200만원 | 2,200만원 × 0.5퍼센트 = 11만원 |
| 운영 연도 납부세액(신용카드매출전표 등 발행세액공제 적용 전) | 600만원 | 209만원 |
일반과세자는 건축비 부가가치세 5천만원을 환급받고, 운영 연도에는 매년 600만원 정도를 내며, 사업 설비를 신설한 경우라 조기환급도 신청할 수 있습니다(제59조 제2항 제2호). 반면 간이과세자는 운영 연도 부담이 209만원으로 적지만, 건축비 부가가치세는 환급이 없어 건물 원가로 남습니다. 카드·현금영수증 매출에 대한 발행세액공제(제46조)는 요건을 갖추면 두 유형 모두에 적용되므로 이 비교에서는 제외했습니다. 이 사례에서 두 유형의 운영 연도 차이는 약 391만원이고, 매출·매입액이 그대로라면 이 차이가 쌓여 환급 차이 5천만원을 넘는 데 12년 이상이 걸립니다.
사업자등록 전의 매입세액은 원칙적으로 공제되지 않습니다. 다만 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청하면 그 과세기간 기산일까지 역산한 기간의 매입세액은 공제됩니다(제39조 제1항 제8호).
일반과세자로 환급받은 뒤 간이과세자로 바뀌면 어떻게 되는가
일반과세자도 간이과세 배제 사유가 없고 간이과세 포기를 신고하지 않았다면, 1년간 공급대가가 1억400만원에 미달할 때 다음 해 7월 1일부터 간이과세자로 바뀝니다(제62조 제1항). 이때 일반과세자로서 매입세액을 공제받은 재고품과 감가상각자산이 있으면, 공제받은 세액 중 일부를 재고납부세액으로 다시 납부합니다(제64조).
직접 신축한 건물은 신축 후 10년 이내인 것만 재고납부세액 대상이고(시행령 제112조 제1항 제5호), 계산식은 다음과 같습니다(같은 조 제3항 제4호 가목).
> 재고납부세액 = 신축과 관련하여 공제받은 매입세액 × (1 − 5퍼센트 × 경과된 과세기간의 수) × (1 − 0.5퍼센트 × 110/10)
여기서 과세기간은 일반과세자의 6개월 단위여서, 2024년 제2기에 신축한 건물이 2026년 7월 1일 간이과세로 바뀐다면 경과된 과세기간은 4개입니다. 위 사례에서 매출이 8,800만원이라 간이과세 기준에 미달하고 경과된 과세기간이 4개라면 계산은 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 공제받은 건축비 매입세액 | 5,000만원 |
| × (1 − 5퍼센트 × 4) | × 80퍼센트 |
| × (1 − 5.5퍼센트) | × 94.5퍼센트 |
| 재고납부세액 | 3,780만원 |
환급받은 5천만원 중 3,780만원을 간이과세자가 된 과세기간의 납부세액에 더해 냅니다. 재고납부세액은 간이과세자의 납부의무 면제(공급대가 4,800만원 미만)를 적용받는 경우에도 납부합니다(제69조 제1항 단서).
간이과세 포기와 3년 제한
간이과세자에 관한 규정을 적용받게 되는 일반과세자는 적용받으려는 달의 전달 마지막 날까지 간이과세 포기를 신고하면 일반과세자로 남습니다(제70조 제1항). 포기를 신고하면 일반과세자에 관한 규정을 적용받으려는 달의 1일(신규 사업자가 등록 때 포기했다면 사업 개시일이 속하는 달의 1일)부터 3년이 되는 날이 속하는 과세기간까지 간이과세를 다시 적용받지 못합니다(제70조 제3항 제1호·제2호). 다만 직전 연도 공급대가가 4,800만원 이상 1억400만원 미만이고, 포기할 당시 간이과세자 영수증 발급 대상(법 제36조 제1항 제2호 가목·나목)에 해당했던 개인사업자는 그 전이라도 다시 간이과세를 적용받을 수 있습니다(제70조 제4항, 시행령 제116조 제3항).
기존 건물을 임차해 시작하면
기존 건물을 임차해 시작하면 건축비 매입세액이라는 항목이 없습니다. 대신 임차료와 시설 공사비의 매입세액이 비교 결과에 영향을 주고, 위 사례와 같은 매출·매입액이라면 운영 연도 부가가치세는 간이과세 쪽이 작습니다.
| 개업 방식 | 결과를 좌우하는 항목 |
|---|---|
| 신축 후 개업 | 건축비 매입세액 환급 여부, 간이 전환 시 재고납부세액, 포기 후 3년 |
| 기존 건물 임차 | 운영 연도 납부세액(부가가치율 25퍼센트 vs 매출세액−매입세액) |
| 주인 거주 공간이 있는 민박 | 주거 부분 매입세액은 사업과 관련 없는 매입으로 공제되지 않음 |
간이과세 적용이 배제되는 경우도 있습니다. 부가가치세법 시행령 제109조 제2항은 간이과세를 적용하지 않는 사업자를 열거하는데, 그중 제9호가 사업장 소재 지역과 사업의 종류·규모 등을 고려해 국세청장이 정하는 기준이어서 같은 숙박업이라도 사업장 위치와 규모에 따라 간이과세 신청이 받아들여지지 않을 수 있습니다.
다음 편에서는 에어비앤비·야놀자 같은 플랫폼 정산액과 실제 매출이 다르게 찍히는 이유, 그리고 숙박 매출을 언제 어느 금액으로 신고하는지를 정리합니다.
