제주 한달살기는 숙박인가요, 주택임대인가요?

"한 달씩 빌려주니까 월세처럼 주택임대로 신고하면 부가가치세가 면제되지 않나요?"

기간이 길다고 숙박이 주택임대로 바뀌지는 않습니다. 부가가치세가 면제되는 주택임대는 임차인이 실제로 상시 주거용으로 사용하는 경우이고, 숙박 형태로 이용하게 하면 한 달 단위로 요금을 받아도 과세되는 숙박용역입니다. 구분 기준은 계약 기간보다 시설과 운영 방식, 이용자가 그곳을 생활의 근거지로 쓰는지에 있습니다.

면세되는 주택임대의 범위

부가가치세법 제26조 제1항 제12호는 "주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것"을 면세합니다. 시행령 제41조 제1항 제1호는 그 주택을 "상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물"로 정합니다.

면세 여부는 건축물대장의 용도가 아니라 실제로 상시 주거용으로 쓰는지로 판단됩니다. 국세청은 생활형숙박시설을 장기 임대하는 질의에 대해, 임차인이 실제 상시 주거용 주택으로 사용하면 건물 면적과 관계없이 면세된다는 기존 해석을 회신했습니다(서면-2017-부가-2910, 2017. 10. 31.). 반대로 고시원업 시설기준에 맞게 꾸며 숙박의 형태로 사용하게 하면, 계약기간 제한 없이 월 30만원의 임대료를 받는 구조라도 과세된다고 봤습니다(사전-2017-법령해석부가-0020, 2017. 1. 20.).

부가가치세법 제26조 · 부가가치세법 시행령 제41조

주택으로 지은 제주 풀빌라가 숙박시설로 판단된 사건

서울행정법원 2020구합61621 사건은 제주의 리조트형 풀빌라 단지를 지어 분양한 주택신축판매업자들의 부가가치세 사건입니다. 단독주택 16개 동은 건축허가와 사용승인을 단독주택으로 받았고, 사업자들은 전용면적 99.7㎡인 3개 동의 분양을 국민주택 공급으로 보아 부가가치세 면세로 신고했습니다.

법원은 실제 용도를 봤습니다. 단지가 휴양시설과 공항·관광지 접근성을 강조한 '리조트형 풀빌라'로 홍보됐고, 이용객용 공용수영장·레스토랑·매점·바비큐 취사공간이 있었습니다. 근린생활시설 동은 숙박사업을 지원하는 관리동으로 쓰였습니다. 수분양자나 임차인은 분양 무렵부터 사업자등록을 하고 직접 또는 위탁업체를 통해 숙박업이나 부동산임대업을 영위했으며, 건물은 분양 당시부터 숙박시설로 사용됐습니다. 법원은 건축물대장에 단독주택으로 등재돼 있더라도 공급 당시부터 실제 용도가 숙박시설이었다며 면세를 인정하지 않았습니다(서울행정법원 2021. 6. 1. 선고 2020구합61621).

한달살기에서 결론을 바꾸는 사실

서울행정법원은 서비스드 레지던스 사건에서도 실제 운영 내용을 근거로 면세 주택임대가 아닌 숙박업으로 봤습니다(서울행정법원 2014. 2. 11. 선고 2013구합21816). 법원은 세무서가 면세 사업자등록증을 내준 것을 공적인 견해표명으로 보지 않아 부가가치세 본세는 그대로 두었습니다. 다만 숙박업과 주택임대업의 구분 기준이 명확하지 않았던 사정을 정당한 사유로 보아 납부불성실가산세만 취소했습니다.

숙박업으로 신고한 펜션이나 농어촌민박이 한 달 단위 상품을 팔아도 실제 숙박 형태로 제공하면 과세되는 숙박용역입니다.

면세로 신고하면 건물 매입세액은 어떻게 되는가

면세사업에 쓰는 건물의 매입세액은 공제되지 않아, 서면-2017-부가-2910도 상시 주거용으로 임대하는 생활형숙박시설의 신축공사비 관련 매입세액은 매출세액에서 공제하지 않는다고 회신했습니다. 같은 건물을 숙박용으로 쓰면 과세사업이어서, 일반과세자는 세금계산서 등 공제 요건을 갖춘 신축 매입세액을 공제받습니다.

그래서 한달살기 공간을 실제 상시 주거용으로 임대해 면세되면 매출 부가가치세는 없지만 건물·비품 매입세액도 공제받지 못합니다. 과세사업과 면세사업에 함께 쓰는 건물이라면 실지귀속을 구분할 수 없는 공통매입세액 중 면세공급가액 비율만큼은 공제되지 않습니다(부가가치세법 제40조, 시행령 제81조 제1항).

다음 편에서는 숙박요금과 함께 받는 조식, 바비큐, 체험 프로그램 요금을 부가가치세에서 어떻게 처리하는지 정리합니다.