"우리 가족이 2층에 살고 1층만 객실로 썼으니 건물 전체가 집 아닌가요?"
주택과 주택 외 부분이 함께 있는 건물을 겸용주택이라고 합니다. 소득세법 시행령 제154조 제3항은 주택의 연면적이 주택 외 부분보다 크면 건물 전체를 주택으로 보고, 같거나 작으면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이라면, 양도차익을 계산할 때 주택 외 부분은 면적과 관계없이 주택으로 보지 않습니다(시행령 제160조 제1항). 질문한 건물은 1층 객실이 주택 외 부분이어서, 2층 주거 면적이 객실보다 넓으면 건물 전체가 주택이 되고 양도가액이 12억원을 넘으면 양도차익 계산에서 객실 부분은 주택에서 빠져 일반 건물로 과세됩니다.
주택과 숙박시설이 함께 있는 겸용주택
겸용주택은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우, 또는 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우입니다(소득세법 시행령 제154조 제3항). 19편에서 본 것처럼 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 공간은 주택이 아니므로, 주인 가족이 사는 공간은 주택 부분, 객실은 주택 외 부분이 됩니다.
소득세법 시행령 제154조 · 소득세법 시행령 제160조
면적 비교에 따라 결론이 달라집니다
| 면적 관계 | 주택으로 보는 범위(12억원 이하) | 토지 |
|---|---|---|
| 주택 연면적 > 주택 외 연면적 | 건물 전체 | 전체 토지(배율 이내) |
| 주택 연면적 ≤ 주택 외 연면적 | 주택 부분만 | 전체 토지 × 주택 연면적 비율(제154조 제4항) |
대전지방법원 2022구단250 사건의 건물은 주거 부분 39.32㎡, 농어촌민박 부분 117.96㎡였습니다. 납세자는 무허가 건물과 비닐하우스형 창고까지 주택 면적에 더하면 주거 면적이 더 크다고 주장했습니다. 그러나 법원은 강파이프 구조 비닐하우스는 주택으로 볼 수 없고, 무허가 건물도 화장실이 없는 등 주거용으로 단정하기 어렵다고 봤습니다. 결국 주거 부분만 비과세됐습니다(대전지방법원 2022. 11. 10. 선고).
어느 공간이 실제 주거였는지가 다툼이 됩니다
조세심판원 조심2014중2498 사건에서 납세자는 직접 지은 3층 건물의 2·3층에 가족과 살고 1층만 펜션으로 썼다고 주장했습니다. 과세관청은 인터넷 블로그에 올라온 건물 사진에서 2·3층이 펜션 객실로 보이고, 건물을 산 사람도 같은 상호로 2·3층에서 펜션을 운영한다는 점을 근거로 건물 전체를 영업용 펜션으로 봤습니다. 조세심판원은 청구를 기각했습니다(조심2014중2498, 2014. 12. 29.).
여러 동으로 된 펜션은 각 동의 실제 쓰임을 보되, 한 울타리 안에서 같은 생활영역을 이루는 주거용 건물은 하나의 주택으로 봅니다(아래 결정문). 펜션 6개 동을 짓고 펜션업을 하다가 수용된 사안에서 납세자는 가족이 숙식한 2개 동도 주택이라고 주장했습니다. 국세청은 펜션 전체가 상시 영업용으로 쓰였고 관리동만 주택으로 쓰인 것으로 보아, 관리동과 그 토지에만 1세대1주택 비과세를 적용한 처분을 유지했습니다(심사-양도-2019-0133, 2020. 4. 8.).
| 판단 자료 | 사건에서 쓰인 예 |
|---|---|
| 홍보 사진·블로그 | 2·3층이 객실로 보이는 사진(조심2014중2498) |
| 매수인의 이후 사용 | 같은 상호로 같은 층에서 펜션 운영(조심2014중2498) |
| 동별 사용 현황 | 관리동만 주거, 나머지 객실동(심사-양도-2019-0133) |
| 구조물의 실체 | 비닐하우스 창고·화장실 없는 무허가 건물 제외(대전지법 2022구단250) |
12억원을 넘는 겸용 펜션
고가주택은 양도가액이 12억원을 넘는 주택이고, 고가주택인지 판단할 때는 제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분의 실지거래가액을 포함합니다(시행령 제156조 제2항). 반면 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제를 계산할 때는 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 복합되어 있으면 주택 외 부분을 주택으로 보지 않습니다(시행령 제160조 제1항, 2022. 2. 15. 개정).
주거 120㎡, 객실 80㎡인 건물과 토지를 15억원에 팔았다고 하겠습니다(가상 사례). 주택 연면적이 더 크므로 제154조 제3항 본문에 따르면 건물 전체가 주택이고 고가주택 판단에도 15억원 전체가 들어갑니다. 그러나 양도차익을 계산할 때는 객실 부분과 주택 부분을 구분해, 객실 80㎡ 부분과 그 부속토지는 주택에서 빠져 일반 건물·토지로 과세됩니다. 주택 부분은 그 부분에 배분된 양도가액으로 계산하는데, 양도가액의 배분 비율이 면적 비율과 같지 않을 수 있어 배분가액은 따로 산정합니다. 주택과 부수토지에 배분된 양도가액이 9억원이고 비과세의 다른 요건도 충족한다면 주택 부분은 전액 비과세입니다. 같은 건물이라도 12억원 이하로 팔렸다면 건물 전체가 주택으로 비과세 판단을 받습니다. 12억원 경계에서 객실 부분의 과세 여부가 달라집니다.
다음 편에서는 펜션 사업을 통째로 넘길 때 부가가치세가 과세되지 않는 포괄양수도 요건을 정리합니다.
