펜션을 폐업하면 남은 건물과 비품에도 부가가치세가 나오나요?

"이제 민박을 그만두고 그 집에서 살기만 할 건데, 폐업신고만 하면 끝나나요?"

폐업할 때 남아 있는 건물과 비품 중 매입세액을 공제받았던 것은 사업자가 자기에게 공급한 것으로 보아 부가가치세가 과세됩니다(부가가치세법 제10조 제6항). 공급가액은 취득가액에서 경과된 과세기간만큼 줄여 계산하는데, 건물은 과세기간마다 5퍼센트, 비품 등 그 밖의 감가상각자산은 25퍼센트씩 줄어듭니다. 건물을 지을 때 매입세액을 환급받은 펜션이라면 폐업 시점의 이 계산이 큰 금액이 될 수 있습니다.

폐업 때 과세되는 남은 재화

부가가치세법 제10조 제6항은 "사업자가 폐업할 때 자기생산·취득재화 중 남아 있는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다"고 정합니다. 자기생산·취득재화는 자기의 과세사업과 관련해 생산하거나 취득한 재화로서 매입세액이 공제된 것 등을 말하고(같은 조 제1항), 사업양도로 넘겨받은 재화 중 양도자가 매입세액을 공제받은 것도 포함됩니다(같은 항 제2호). 제10조 제1항 각 호에 해당하지 않는 건물이나 비품은 폐업 시 잔존재화 과세 대상이 아닙니다. 반면 7편에서 본 것처럼 일반과세자로 신축 건축비 부가가치세를 환급받았다면, 그 건물은 폐업 시 잔존재화가 됩니다.

부가가치세법 제10조 · 부가가치세법 시행령 제66조

공급가액은 경과된 과세기간으로 줄어듭니다

감가상각자산을 공급한 것으로 보는 경우의 공급가액은 시행령 제66조 제2항이 정합니다.

> 건물 또는 구축물: 해당 재화의 취득가액 × (1 − 5/100 × 경과된 과세기간의 수) > 그 밖의 감가상각자산: 해당 재화의 취득가액 × (1 − 25/100 × 경과된 과세기간의 수)

아래 기간과 세액 계산은 취득부터 폐업까지 일반과세자로 운영한 경우를 전제로 합니다. 일반과세자의 과세기간은 6개월 단위이므로 건물은 20개 과세기간(10년), 비품은 4개 과세기간(2년)이 지나면 공급가액이 0이 됩니다.

2023년 제1기에 건축비 5억원(매입세액 5천만원 공제)으로 펜션을 지어 운영하다가 2026년 제2기에 폐업하고 가족이 거주합니다(가상 사례). 2025년 제1기에 산 가전·가구 2천만원(매입세액 200만원 공제)도 남아 있습니다.

취득가액은 매입세액을 공제받은 해당 재화의 가액입니다(시행령 제66조 제4항). 경과된 과세기간의 수는 과세기간 단위로 세고, 과세기간 개시일 후에 취득했으면 그 과세기간 개시일에 취득한 것으로 봅니다(시행령 제66조 제5항). 위 표는 2023년 제1기부터 2026년 제1기까지를 7개로 센 예시입니다.

사업양도와 다른 처리

사업을 포괄적으로 넘기면 원칙적으로 재화의 공급이 아닙니다(21편, 매수인이 대리납부한 경우는 제외). 숙박업을 그만둔 뒤 건물을 자녀에게 넘긴 사안에서 사업양도가 부인된 결정이 있습니다. 국세청 심사 사건에서 부모는 숙박업을 하다가 부동산임대업으로 업종을 바꾸고, 같은 건물에서 숙박업을 개업한 자녀들에게 건물을 임대했습니다. 이후 건물을 자녀들에게 부담부 증여하면서 건물분 부가가치세를 신고하지 않았습니다.

청구인은 10년 이상 지난 건물을 폐업 시 잔존재화로 보면 공급가액이 0이라고 주장했습니다. 국세청은 폐업과 동시에 또는 그 전에 이루어진 실제 건물 공급으로 판단하고, 부동산임대업의 인적·물적 권리와 의무를 그대로 넘긴 것으로 보기도 어려워 사업양도에도 해당하지 않는다며 과세를 유지했습니다(심사-부가-2021-0009, 2021. 5. 12.).

폐업 후의 다른 세금

농어촌민박사업자가 세무서에 폐업신고를 하면 제주도지사(또는 권한을 위임받은 기관의 장)는 민박 신고를 직권으로 말소할 수 있습니다(농어촌정비법 제86조 제6항). 폐업 후 가족이 그 집에 살면 재산세는 과세기준일 현황에 따라 주택분으로 바뀔 수 있습니다(18편). 나중에 팔 때 1세대1주택 보유기간은 주거용으로 쓰기 시작한 날부터 셉니다(19편).

「제주 펜션·민박 장부를 들여다보면」 시리즈는 이번 편으로 마칩니다. 신고 유형을 고르는 1편부터 폐업까지, 각 편의 근거 조문과 결정례는 본문 링크에서 확인할 수 있습니다.