※ 이 글의 인물·가족관계·금액은 이해를 돕기 위해 구성한 가상의 사례입니다.
어머니는 세입자가 사는 아파트를 아들에게 주려고 했습니다. 집의 세법상 가액은 11억 원, 전세보증금은 5억 원입니다. 보증금 반환의무까지 넘기면 6억 원에 대해서만 증여세를 계산하니 부담이 줄 것이라고 생각했습니다.
아들이 보증금 반환채무를 실제로 인수하면 증여세는 6억 원에서 계산하지만, 그 5억 원은 어머니가 아들에게 집을 판 것으로 보아 어머니에게 양도소득세를 따집니다. 채무가 인정되면 증여세 과세가액은 5억 원 줄어듭니다. 가족 전체의 세금에는 아들의 증여세·취득세와 어머니의 양도소득세가 함께 들어갑니다.
부담부증여는 증여와 양도로 나뉩니다
재산과 함께 증여자의 채무를 인수하는 증여를 부담부증여라고 합니다. 인수한 채무만큼은 증여재산가액에서 빼고, 그 채무액은 증여자가 유상으로 양도한 것으로 봅니다. 부모·자녀 사이에서는 임대차계약과 보증금 수수, 반환의무 승계가 확인되는 채무여야 뺄 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제47조 소득세법 제88조
양도로 보는 부분의 양도가액은 인수한 채무액입니다. 주택을 시가로 평가하고 실지취득가액을 적용하는 경우, 양도 부분 취득가액은 전체 취득가액에 ‘인수채무액 ÷ 증여가액’을 곱합니다. 증여가액을 기준시가로 평가한 경우에는 취득가액도 기준시가로 계산해 안분합니다. 소득세법 시행령 제159조
같은 조건으로 두 방법을 비교하면
어머니의 실지취득가액은 4억 원이고 취득가액 외의 필요경비는 생략합니다. 아들은 거주자인 성년이고 최근 10년 이내 다른 증여가 없으며, 혼인·출산 증여재산공제는 적용하지 않습니다. 순수증여는 어머니가 보증금 5억 원을 먼저 돌려준 뒤 비어 있는 집을 주는 경우입니다.
| 구분 | 순수증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 증여세 과세가액 | 11억 원 | 6억 원(11억 − 5억) |
| 증여재산공제 | 5천만 원 | 5천만 원 |
| 과세표준 | 10억 5천만 원 | 5억 5천만 원 |
| 아들의 증여세 산출세액 | 2억 6천만 원 | 1억 500만 원 |
| 어머니의 양도 부분 | 없음 | 양도가액 5억 원, 취득가액 약 1억 8,182만 원(4억 × 5/11) |
| 어머니의 양도차익(취득가액 외 필요경비 차감 전) | 없음 | 약 3억 1,818만 원 |
| 보증금 5억 원 반환 부담 | 어머니가 증여 전에 지급 | 아들이 나중에 지급 |
순수증여 산출세액은 10억 5천만 원 × 40% − 누진공제 1억 6천만 원 = 2억 6천만 원입니다. 부담부증여 산출세액은 5억 5천만 원 × 30% − 누진공제 6천만 원 = 1억 500만 원입니다. 표에는 신고세액공제를 반영하지 않았습니다. 상속세 및 증여세법 제26조·제53조
부담부증여로 줄어든 증여세 산출세액은 1억 5,500만 원이고, 어머니에게는 약 3억 1,818만 원의 양도차익이 생깁니다. 이 집이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 채무 5억 원에 해당하는 양도 부분도 비과세입니다. 다른 주택이 있어도 일시적 2주택 등 특례 요건을 충족하면 비과세가 적용되고, 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부과됩니다. 아들의 취득세는 배우자·직계존비속 사이 취득 규정을 따릅니다. 아들이 소득·재산으로 채무를 인수할 능력이 증명되면 채무액 5억 원은 유상취득, 나머지 6억 원은 증여취득으로 계산합니다. 시가 11억 원과 채무 5억 원의 차이는 6억 원이지만, 행정안전부는 부담부증여의 채무액을 매매대금으로 보지 않아 가족 간 저가매매의 ‘3억 원 또는 30%’ 기준을 적용하지 않는다고 회신했습니다. 지방세법 제7조 제11항·제12항 행정안전부 부동산세제과-1670, 2026.5.26.
아들이 보증금을 돌려줄 수 있는가
부담부증여에서 빠진 5억 원은 없어지는 금액이 아니라 아들이 세입자에게 돌려줄 빚입니다. 다음 세입자에게 4억 원만 받는다면 아들이 1억 원을 따로 마련해야 하고, 직접 입주하면 5억 원 전부가 필요합니다.
그때 어머니가 돈을 보태면 그 돈은 별도 증여인지 실제 대여인지 판단합니다. 처음부터 아들에게 채무를 갚을 의사와 능력이 없었다면 부담부증여로 뺀 채무 자체가 인정되지 않을 수 있습니다.
| 확인 자료 | 입증하는 내용 |
|---|---|
| 임대차계약서·보증금 입금 내역 | 채무의 존재와 금액 |
| 증여계약서(채무 인수 조항) | 아들이 반환의무를 인수했는지 |
| 어머니의 취득 계약서 | 양도 부분 취득가액 계산 |
Q. 보증금 대신 은행 주택담보대출을 넘겨도 같은가요? A. 아들이 대출을 실제로 인수하고 이후 직접 갚는다면 같은 방식으로 증여와 양도로 나눕니다. 인수 후에 어머니가 대신 갚아 준다면 그 상환액은 아들에 대한 별도의 증여로 판단할 수 있습니다.
Q. 부담부증여로 하면 무조건 세금이 줄어드나요? A. 아닙니다. 이 사례에서 증여세 산출세액은 1억 5,500만 원 줄지만, 어머니의 양도소득세와 아들의 취득세가 전체 부담에 영향을 줍니다. 취득세는 순수증여에서도 아들이 부담하며, 부담부증여에서는 유상·증여 부분별로 계산이 달라집니다. 어머니가 비과세 요건을 충족하면 양도소득세는 생기지 않습니다.
