※ 이 글의 인물·가족관계·금액은 이해를 돕기 위해 구성한 가상의 사례입니다.
정우 씨는 2020년에 산 집에서 살다가 2025년에 아버지의 아파트 분양권을 상속받았습니다. 아파트는 2027년 완공 예정입니다. 기존 집을 팔아 잔금을 내려고 하는데, 완공 뒤에 팔면 두 집이 되어 비과세가 불가능한지 궁금했습니다.
완공 뒤에도 기존 집에 상속주택 특례를 적용할 수 있습니다. 완공 전에는 주택·분양권 특례, 완공 뒤에는 상속주택 특례로 나누어 판단합니다. 아래는 2026년 10월 현재 규정과 회신을 기준으로 비교한 사례입니다.
완공 전에 팔면 상속받은 분양권 특례를 봅니다
아버지와 정우 씨는 상속 당시 별도세대이고, 아버지는 주택·조합원입주권 없이 분양권 한 개만 보유했다고 가정하겠습니다. 정우 씨도 기존 집과 상속받은 분양권 외에 다른 주택·권리가 없는 경우입니다.
이 조건에서 상속 당시 보유하던 일반주택을 팔면 소득세법 시행령 제156조의3 제4항의 특례를 적용해 한 주택을 보유한 것으로 보아 비과세 요건을 판단합니다. 기존 집이 상속 전 2년 이내 아버지에게 증여받은 집인 경우 등은 제외되므로 취득 경위도 확인합니다. 소득세법 시행령 제156조의3 제4항
2026년에 기존 집을 파는 안은 분양권이 함께 있다는 이유만으로 비과세가 막히지는 않습니다. 조합원입주권을 상속받은 경우는 다른 조문을 적용합니다.
완공 뒤에도 기존 집의 특례가 사라지지는 않습니다
국세청은 2021년 1월 1일 이후 별도세대인 피상속인에게서 분양권을 상속받아 완공된 주택과, 상속 당시 보유하던 일반주택을 각각 한 채씩 소유하다 일반주택을 파는 경우 상속주택 특례를 적용한다고 회신했습니다. 국세청 서면-2026-법규재산-0795, 2026.6.15.
위와 같은 사실관계라면 정우 씨가 완공 뒤 기존 집을 파는 안도 이 회신에 따라 상속주택 특례를 적용할 수 있습니다. 상속으로 받은 새 아파트 자체를 파는 경우와는 구분해야 합니다.
특례가 적용되어도 기존 집의 비과세 요건은 남습니다
두 안 모두 기존 집의 보유·거주 요건과 고가주택 여부 등을 확인해야 합니다. 특례는 해당 주택 수 문제를 다루는 규정이지 모든 양도차익을 조건 없이 비과세하는 규정은 아닙니다.
아버지에게 다른 주택·권리가 있었거나 상속 당시 동일세대였다면 법정 예외와 선택 규정을 다시 판단합니다. 상속 후 새로 산 집을 파는 경우도 이 사례와 전제가 다릅니다. 실제 2027년 매도 전에는 그때 적용되는 법령도 확인해야 합니다.
정우 씨는 완공 뒤 매도라는 이유만으로 비과세가 막힌다고 생각할 필요는 없습니다. 다만 세금상 가능한 매도 시기와 잔금 마련을 위해 가능한 매도 시기는 구분해야 합니다. 기존 집을 팔아야 잔금을 낼 수 있다면, 완공 후까지 매도를 미루기 전에 그 사이 필요한 분양대금과 취득세를 마련할 수 있는지 확인해야 합니다.
